מדוע נדל"ן הוא השקעה מסוכנת

נכסים כמו זהב ונדל"ן הם השקעות עיקריות, ורכישת בית היא השקעה נפוצה עבור אנשים ברחבי העולם מכיוון שהיא נחשבת לרבים כהשקעה בטוחה ורווחית. עם זאת, השקעה בנדל"ן דורשת תקופת התחייבות ארוכה ופירעון גבוה והיא מסוכנת גם בטווח הרחוק. בנוסף, משקיעים רבים מתעלמים לעתים קרובות מהעלויות.

קח בחשבון כמה נקודות חשובות לגבי העלויות והגורמים הנסתרים שהופכים את ההשקעה בנדל"ן למיזם מסוכן, יקר ואולי לא כל כך רווחי. על המשקיעים לזכור את כל זה לפני שהם גוזלים את הכסף שהרוויחו קשה.

תפיסה נפוצה

משקיע ממוצע עשוי להבחין כי בית משותף עם שני חדרי שינה בפרברים היה זמין עבור 300, 000 $ חמש שנים אחורה, וכעת הוא מוכר תמורת 450, 000 $. זו תשואה מגניבה של 50% בחמש שנים, טובה בהרבה מהתשואה של מניות, אג"ח או זהב. שווי הרווח המוחלט נראה גם כ 150, 000 $, וזמינות המימון נותנת אשליה של שימוש בכסף ממונף כדי להרוויח.

עם כל היתרונות הנראים לעין אלה, מהם האתגרים והעלויות הנסתרות של השקעות נדל"ן?

עלות האנטומיה של הלוואות רכוש

שקול את המקרה של אדם שעובר לעיר חדשה למשרה חדשה. הוא מצפה להישאר כחמש שנים אך יכול להאריך תקופה זו על סמך צמיחת הקריירה שלו עם המעסיק הקיים שלו או עם מעסיקים אחרים באותה עיר. בהנחה של תשואות טובות, הוא שוקל לקנות בית או בית משותף במקום לשכור בית.

קחו בחשבון שאדם יכול לרכוש מניה או יחידה בקרן הנסחרת בבורסה תמורת פחות מ -5 דולר, אך השקעה בנדל"ן דורשת אלפי דולרים. אף שרוב השקעות הנדל"ן ממומנות באמצעות הלוואות, רכישת בית או דירה בשווי 300, 000 $ עדיין דורשת 20% מקדמה (60, 000 $).

אנשים התורמים פחות מ- 20% עשויים לקבל הלוואה, אך בסופו של דבר הם ישלמו ריביות גבוהות יותר ונאלצים לקחת ביטוח משכנתא פרטי שמגדיל את העלות. הריביות הגבוהות מביאות לסכומי פירעון גבוהים יותר, וביטוח המשכנתא בדרך כלל עולה בין 0.15% ל 2.5% מסכום ההלוואה.

ישנן עלויות נוספות חד פעמיות לעיבוד הלוואות, המהוות כ -4% מסכום ההלוואה (9, 600 דולר). מיסים על העברת רכוש או חיובי רישום משתנים ממדינה למדינה, ולקיחת ממוצע של 2.5% מערך הנכס מוסיפה 6, 000 $ לעלות.

אם המשקיע שלנו היה קונה דירה, חיוב חודשי של 200 דולר לאיגוד הבית המשותף היה מסתכם ב -12, 000 דולר במשך חמש שנים. אז אתה צריך להוסיף עלויות עבור תיקונים, ריהוט ותחזוקה. הערכה שמרנית של 1, 000 $ לשנה מביאה אותנו לסכום של 5, 000 $ בחמש שנים.

לאחר מכן, נניח שהבעלים מוצא קונה שמוכן לרכוש את הדירה שלו תמורת 450, 000 $ לאחר חמש שנים.

באותה עת המשקיע היה מחזיר לבנק 86, 400 דולר מההלוואה. הוספת המקדמה בסך 60, 000 $, עלויות עיבוד הלוואות (9, 600 $), מס העברת רכוש ($ 6, 000), ארנונה ($ 30, 000), חיובי העמלות דירות (12, 000 $) ותחזוקה כללית ($ 5, 000) - סך הכל מגיע ל 209, 000 $.

מה התשואה נטו?

הסכום המקורי של הלוואת המקור ל 20 שנים בסך 240, 000 $ יסתכם בסביבות 180, 000 $ בחמש שנים, שכן המשקיע ממשיך לבצע 1, 440 $ תשלומים חודשיים. המשקיע ישיב לו 180, 000 דולר מצטיינים אלה ממחיר המכירה של 450, 000 $ שהתקבל מהקונה החדש. המשקיע משלם 209, 000 $ בסך העלויות עבור נכס זה, 180, 000 $ נוספים לבנק עבור הנותר התשלום, וכך הרשת שהוא מקבל היא 61, 000 $.

בעיקרו של דבר, המשקיע הוציא 209, 000 דולר בחמש שנים וקיבל רווח נקי של 61, 000 דולר תמורת 29.2%. אף על פי שמחיר המכירה נראה גבוה, העלויות הנסתרות גבו חלק גדול מהרווח.

בואו ניקח משך זמן ארוך יותר. נניח שהמשקיע ממשיך את שהותו בעיר ומחזיק בבית משותף למשך 20 שנות ההלוואה המלאה. כל חמש שנים הערך של הדירה עולה פי 1.5. בעוד 20 שנה הערך יגיע ל -1.52 מיליון דולר, הערכה של יותר מחמש פעמים.

המשקיע יחזיר 345, 600 דולר. הוספת 60, 000 הדולר, העלות הכוללת מסתכמת ב 405, 600 $.

על ידי שימוש בחישובים דומים כנ"ל, אנו מקבלים ארנונה כוללת של 251, 000 $, עלויות תחזוקה (48, 000 $), תיקון ותחזוקה כללית (20, 000 $), עלויות עיבוד הלוואות (9, 600 $) ומס העברת רכוש (6, 000 $). הסכום הכולל הוא 739, 600 דולר, וכך הרווח הנקי במשך 20 שנה הוא 780, 400 דולר לתמורה של 106%, מה שמכפיל בעצם את הכסף בעשרים שנה.

בטווח הארוך, התשואות האפקטיביות אינן כה גדולות. למרות שהמחיר מוערך פי חמש, עלויות תשלומי הריבית, המסים וההוצאות האחרות מצמצמות את הרווח.

על המשקיעים לציין כי הערך האמיתי של הכסף יורד לאורך זמן. עלות התחזוקה והתיקונים הרגילים עולה בגלל האינפלציה. אם נשקול גם אינפלציה, התשואות נטו תרדו עוד יותר. על המשקיעים לשקול גם ביטוח, דמי מתווך ומיסי העברת רכוש בעת המכירה. כלול אלה יפחית עוד יותר את התשואות נטו.

ישנם סיכונים נלווים אחרים בהשקעות בנדל"ן. התפתחויות בתקופת ההשקעה עשויות להוביל לקושי במכירת הנכס בהמשך. לדוגמה, כביש חדש ורועש או קפיצת פשע עשויים לפחות את הנכס. כל אסון על טבעי כמו סופת הוריקן או רעידת אדמה יכול להרוס את הנכס לחלוטין, בעוד שרק סכום חלקי עשוי להתאושש מתביעות ביטוח. גם לאחר בנייה מחודשת באמצעות כספי ביטוח, קבלת מחיר גבוה יותר הופכת לקשה לאחר התרחשויות של אירועים כאלה באזור.

אלטרנטיבות להשקעות נכסים

במקום לקנות נדל"ן, על המשקיעים לשקול נאמני השקעה בנדל"ן, אפשרויות נדל"ן, תעודות סל מבוססות מקרקעין, קרנות נאמנות ומניות כחלופות בעלות נמוכה.

בעוד שמניות מגיעות עם סיכונים ספציפיים למניות, קרנות, תעודות סל ו- REIT מספקות גיוון. עבור הלבבות האמיצים המוכנים לקחת סיכון של צד נגדי בשוק לא מוסדר, אפשרויות נדל"ן יכולות להציע תשואות גבוהות יותר ללא עלויות או מיסים.

בשורה התחתונה

השקעות בנדל"ן מחייבות התחייבויות כספיות ניכרות הנמשכות תקופות זמן ארוכות. הערכת שווי השקעות כאלה הנפרשות על פני תקופות ארוכות היא משימה מורכבת. בעוד שחלק מהמשקיעים מפתים את עצמם בהתבוננות בעליית מחירים נומינלית, יש לקחת בחשבון את כל העלויות.