קניית הבית הראשון יכולה להיות חוויה מרגשת ועוטפת עצבים. אתה לא רק צריך למצוא את המקום הנכון, אלא אתה גם צריך למצוא את המשכנתא הנכונה. עם מלאי נמוך בשווקים מקומיים רבים ועליית מחירי בתים ברחבי הארץ, מציאת בית בר השגה יכולה להיות אתגר.
אתה עלול להרגיש לחץ למצוא בית מייד, אך לפני שאתה מבקר בבתים ומתחיל להציע הצעות, המימון שלך צריך להיות תקין. זה כרוך לוודא כי היסטוריית האשראי שלך וציון האשראי, יחס החוב להכנסה ותמונה כלכלית כללית ישכנעו את המלווה שאתה מספיק ראוי לאשראי.
קונים רבים לראשונה נוטים לבצע מספר טעויות שגויות בתהליכי המשכנתא ורכישת הבית. להלן כמה מהטעויות הנפוצות ביותר להימנע מהן.
1. לא לשמור על כרטיסיות בכרטיס האשראי שלך
אף אחד לא אוהב הפתעות, במיוחד לפני שקונים בית. אם יש לך (ו / או לבן / בת הזוג שלך) בעיות אשראי ברורות - כמו היסטוריה של תשלומים מאוחרים, פעולות לגביית חובות או חוב משמעותי - המלווים עשויים להציע לך שיעורי ריבית ותנאים פחות אידיאליים או לדחות את בקשתך על הסף. כל מצב יכול להיות מתסכל ויכול לדחוף את ציר הזמן האידיאלי שלך לאחור.
כדי להתמודד עם בעיות פוטנציאליות מראש, בדוק את דוח האשראי שלך בחינם בכל שנה באתר annualcreditreport.com מכל אחת משלוש סוכנויות הדיווח על האשראי: Transunion, Equifax ו- Experian. חפש שגיאות וערער על טעויות בכתב עם סוכנות הדיווח ונושה, כולל תיעוד תומך שיעזור לטפל בך. אם אתה מוצא פריטים שליליים עדכניים אך מדויקים, כגון תשלומים מאוחרים או חשבונות עבריינים, אין דרך להסיר פריטים אלה במהירות. הם יישארו בדוח האשראי שלך במשך 7 עד 10 שנים. אבל אתה יכול לשפר את הציון שלך על ידי תשלום החשבונות שלך בזמן, לבצע יותר מהתשלומים החודשיים המינימליים על חובות ולא למקסם את האשראי הזמין שלך. מעל הכל, היו סבלניים; זה יכול לקחת לפחות שנה כדי לשפר את ציון האשראי הנמוך.
כמו כן, בדוק אם הבנק שלך, איחוד האשראי או ספק כרטיסי האשראי נותנים לך גישה חופשית לציון האשראי שלך. אם הציון שלך נמוך מ -620, יתכן ותקשה לקבל אישור למשכנתא רגילה. כדי להיות זכאי להלוואת FHA, תצטרך ציון אשראי מינימלי של 580 כדי להשתמש במימון המקסימלי של התוכנית (3.5% מקדמה), או ציון מינימלי של 500 עם מקדמה של 10%.
2. חיפוש בתים לפני אישור מראש
כשאתה מוצא את הבית המושלם, אין זמן לבזבז. בשווקים חמים רבים תעמוד מול הצעות מחיר מרובות ותחרות קשה. לא סביר שמוכרים ישקול הצעות של קונים שאין להם מכתב אישור מראש ממלווה. מכתב אישור מראש מראה למוכר כי המלווה עשה את בדיקת הנאותות שלו כדי להבטיח שיש לך את האמצעים והמוטיבציה להחזיר את החשבונות שלך, על סמך היסטוריית האשראי שלך, ציון, היסטוריית הכנסה ותעסוקה, נכסים פיננסיים וגורמים מרכזיים אחרים.
בשוק תחרותי, המוכרים לא יתייחסו אליכם ברצינות ללא מכתב אישור מראש, ואתם עלולים להפסיד בבית שאתם באמת רוצים. מסמך זה מפרט את סכום ההלוואה שעבורו אתה זכאי, את הריבית ותוכנית ההלוואה ואת סכום המקדמה המשוער שלך. במקרים מסוימים (במיוחד עבור בתים במחיר גבוה יותר או בשווקים סופר תחרותיים), המלווים עשויים לבקש מכם לספק הוכחת כספים למקדמה. מכתב האישור המוקדם כולל גם תאריך תפוגה, בדרך כלל תוך 90 יום.
3. לא קניות סביב משכנתא
רוכשי בית יכולים להשאיר הרבה כסף על השולחן כאשר הם לא מסתובבים במשכנתא. הגשת בקשה למשכנתא עם כמה מלווים שונים נותנת לך תחושה טובה יותר של מה שאתה יכול להרשות לעצמך, ומאפשרת לך לבצע השוואה בין תפוחים לתפוחים בין מוצרי הלוואות, ריביות, עלויות סגירה ודמי מלווה. חשוב מכך, קנייה של משכנתא מעמידה אותך במצב טוב יותר לנהל משא ומתן עם המלווים כדי לקבל את העסקה הטובה ביותר שאפשר.
כשאתם קונים מלווים, שימו לב לשכר טרחה ועלויות סגירה שיכולים להסתכם בשולחן הסגירה. בעוד שחלק משונות התמחור לא נראים כעת גדולים על הנייר, הם יכולים להוסיף חיסכון משמעותי בעלויות לאורך חיי ההלוואה שלך. קח בחשבון שמלווים מסוימים יציעו לך "נקודות" הנחות, דרך להוריד את הריבית שלך מראש, מה שמגדיל את עלויות הסגירה שלך. מלווים אחרים המקדמים עלויות סגירה נמוכות או ללא נטייה לגבות ריביות גבוהות יותר כדי ליצור את ההבדל.
בנוסף לבדיקה מול המוסד הפיננסי הנוכחי שלך (בנק או איחוד אשראי), בקש מתווך משכנתא לרכוש שיעורים בשמך. מתווכי משכנתא אינם מלווים; הם פועלים כשדכן בינך לבין המלווים ברשת שלהם. הם יכולים לחסוך לך זמן וכסף על ידי השוואה בין מספר מלווים שיש להם מוצרים שמתאימים לצרכים שלך. כמו כן, כדאי לבדוק כמה מלווים ישירים, באופן מקוון או באופן אישי, כדי לראות מה הם מציעים.
על ידי הגשת בקשה למשכנתא אצל מספר מלווים, תקבל הערכות הלוואה כדי להשוות שיעורים וסגירת עלויות זה לצד זה. כמו כן, אם תבצע את מרבית קניות התעריף שלך בתוך 30 יום, מספר המלווים שביצעו בדיקות אשראי יחשב כ"חקירה קשה "אחת, כפי שמנהגים אשראי קוראים לזה, וסביר להניח שהם יביאו את ציון האשראי שלך. אין מספר מלווים זהוב שכדאי לקנות, אבל אם יש לך שלוש עד חמש הערכות הלוואה ביד, יעניק לך בסיס חזק להשוואה.
4. לקנות יותר בית ממה שאתה יכול להרשות לעצמך
כאשר המלווה אומר לך שאתה יכול לשאול עד 300, 000 $, זה לא אומר שאתה צריך. למה לא? אם אתה ממקסם את ההלוואה שלך, ייתכן שתשלומי החודש שלך לא ממש ניתנים לניהול. בדרך כלל, רוב בעלי בתים פוטנציאליים יכולים להרשות לעצמם סכום הלוואה בין פי 2 ל 2.5- הכנסה ברוטו השנתי שלהם. במילים אחרות, אם תרוויחו 75, 000 $ לשנה, יתכן שתוכלו להרשות לעצמכם בית במחיר של בין 150, 000 ל 187, 500 $. מחשבון המשכנתא של Investopedia יכול לעזור לך להעריך תשלומים חודשיים, שהוא ברומטר טוב יותר אם אתה יכול להרשות לעצמך בית בטווח מחירים מסוים.
קניית בית רב ממה שאתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר יכולה להעביר אותך בצרה אם תצטרך למתוח את התקציב החודשי שלך כדי לבצע תשלומי משכנתא. במילים אחרות, אתה עלול להסתיים בהרגשת "עניים בבית" ולהרגיש את חרטת הקונה. כמו כן, קחו בחשבון שבבעלות בתים מגיעות הוצאות נוספות מחוץ לתשלומי המשכנתא החודשיים. עליכם לחסוך בהוצאות תחזוקה בלתי נמנעות, תיקונים, דמי העמותה של בעלי בתים (אם קיימים) ועלויות אחרות שלא הייתם צריכים לשלם כשוכר.
מתיחת התקציב החודשי שלך לכיסוי המשכנתא עשויה גם להיות שאינך יכול לחסוך למצב חירום או לתיקוני בתים, וזה גם יאכל את תזרים המזומנים שלך ליעדים פיננסיים אחרים.
שורה תחתונה: אל תקבע את סכום ההלוואה המקסימלי שעבורו אתה מאושר, אלא אם אתה יכול להרשות לעצמך את תשלום המשכנתא החודשי באותה נקודת מחיר. רוכשי בית ראשונים עשויים לרצות להיות זהירים במיוחד ולקנות בית מתחת לתקציב המקסימלי שלהם.
5. לא לשכור סוכן נדל"ן
לנסות לחפש בית בעצמך זה זמן רב ומסובך. סוכן נדל"ן מקצועי ומנוסה יכול לעזור לך לצמצם את הבחירות שלך ואת הבעיות במקום, הן עם הרכוש הפיזי והן בתהליך המשא ומתן עם המוכרים. מדינות מסוימות דורשות עורך דין מקרקעין שיטפל בעסקה, אך עורכי דין לא יעזרו לכם לחפש בית; הם יכולים לעזור לך לנסח הצעה, לנהל משא ומתן על הסכם הרכישה ולפעול כסוכן סגירה.
כמו כן, אם אתה יוצא להצגות ללא סוכן נדל"ן משלך, סוכן מוכר עשוי להציע לייצג אותך. זה יכול להיות מפוקפק מכיוון שלאותו סוכן אין תחומי העניין שלך; המטרה שלהם היא לקבל את ההצעה הגבוהה והטובה ביותר עבור המוכר. פגישה עם סוכן משלך, שתחומי העניין שלו מיושרים יותר משלך, תעזור לך לבצע בחירות מושכלות יותר.
והכי חשוב, עלות גיוס סוכן לא תגיע ישירות מכיסך. כקונה, בדרך כלל אתה לא משלם את עמלת סוכן הקונה. בדרך כלל זה משלם על ידי המוכר לסוכן המוכר אשר מפצל את העמלה עם סוכן הקונה.
6. פתיחת (או סגירה) של קווי אשראי
עדיין ניתן לשלול ממך משכנתא גם לאחר שאושרה מראש לאחת. מלווים למשכנתאות בודקים את אשראיך במהלך האישור מראש ושוב רגע לפני הסגירה לפני שהם נותנים לך את האור הירוק הסופי. בינתיים, שמור על הסטטוס קוו באשראי וכספיך. המשמעות היא אי פתיחת קווי אשראי חדשים או סגירת קווי אשראי קיימים. פעולה זו יכולה להוריד את ציון האשראי שלך ולהגדיל את יחס החוב להכנסה - שתי הסיבות העיקריות לכך שמלווה ידחה את אישורו הסופי.
במקום זאת, המתינו עד שתסגרו את ביתכם כדי לקחת קווי אשראי חדשים (כמו הלוואה לרכב או לרכב, או כרטיס אשראי חדש). ולמרות שזה נהדר לשלם חשבון אשראי או הלוואה לפני שאתה סוגר את הבית שלך, סגירת החשבון מסירה את היסטוריית האשראי הזו מהדוח שלך. אורך האשראי הוא אחד הגורמים המרכזיים שבהם משתמשים בלשכות הדיווח על אשראי לצורך הפקת ציון האשראי שלך. במקום זאת, השאר את החשבון פתוח ופעיל, אך אל תשתמש בו עד לאחר הסגירה. (הערה: חברות כרטיסי אשראי מסוימות עשויות לסגור את חשבונך בגין חוסר פעילות לטווח הארוך, מה שעלול להשפיע לרעה גם על האשראי שלך. שמור על חשבונות פעילים על ידי ביצוע רכישות קטנות שתשלם מייד ומלואן בכל חודש.)
7. ביצוע רכישות גדולות באשראי
בדיוק כמו שפתיחת או סגירת קווי אשראי יכולים לצמצם את הציון שלך, כך גם יכול להריץ חשבונות קיימים. שוב, שמור על אשראי ופיננסי יציב עד שתסגור את הבית. השתמש במקום זאת במזומן או, עדיף, לעכב קניית ריהוט חדש או טלוויזיה עד לאחר הסגירה.
כמו כן, ברצונך להבין כיצד התקציב שלך יטפל בעלויות בעלות הבית החדש שלך. אולי תרצה להמתין מספר חודשים לפני שתוסיף תשלומים חודשיים נוספים עבור רכישות גדולות לתמהיל.
8. נעים סביב כסף
חיתום משכנתא גדול נוסף ללא-התחייבות: ביצוע הפקדות או משיכות גדולות מחשבונות הבנק שלך או נכסים אחרים. אם המלווים יראו פתאום כסף שלא הונפק במיקור חוץ או יוצא, זה יכול להיראות כאילו קיבלת הלוואה, מה שישפיע על יחס החוב להכנסה. המלווים אינם מודאגים מפיקדונות שקופים, כמו בונוס מהמעסיק או החזר מס למס הכנסה. אך אם חבר מחווט לך כסף או שאתה מקבל הכנסות עסקיות בחשבונך האישי, המלווה ידרוש הוכחה כדי לאמת שההפקדה אינה הלוואה מוסווה. צפו למלווה לבקש שטר מכירה (אם ההפקדה היא ממשהו שמכרתם), המחאה שבוטלה או גוש שכר.
אתה יכול להשתמש במתנה של קרוב משפחה או חבר לקראת המקדמה שלך. עם זאת, מוצרי הלוואה רבים דורשים מכתב מתנה ותיעוד בכדי לקבל את ההפקדה ולאמת שהתורם לא מצפה שתחזיר את הכסף.
9. החלפת משרות
אמנם החלפת מקומות עבודה עשויה להועיל לקריירה שלך, אך הדבר עשוי לסבך את אישור המשכנתא שלך. מלווה רוצה להבטיח שיש לך הכנסה ותעסוקה יציבים, ושאתה יכול להרשות לעצמך להחזיר את המשכנתא. אם אושרה מראש על משכנתא על בסיס הכנסה ותפקיד מסוימים, כל סיכוי ביניים לפני הסגירה יכול להיות דגל אדום ולעכב את סגירתך.
לצורך אישור, בדרך כלל עליכם לספק הוכחה לשנתיים רצופות של עבודה והכנסה קבועה. כשאתה מחליף עבודה, שיא ההכנסה וההעסקה הרצוף מתפרק, במיוחד אם אתה לוקח עבודה ששכר נמוך יותר. כמו כן, אם אתה עובר לתפקיד שמשלם 25% או יותר מהמשכורת שלך בעמלות, עליך להוכיח שהרווחת הכנסה זו במשך שנתיים רצופות. במידת האפשר המלווים ממליצים להמתין להחלפת משרות עד לאחר סיום ההלוואה. אם לא ניתן לעשות זאת, ספר מייד למלווה.
10. דילוג על בדיקת הבית
אלא אם כן יש לך הרבה מזומנים לסדר את הבית ואתה מוכן להסתכן בכך שתצטרך לשלם עבור תיקונים בלתי צפויים, ויתור על בדיקת בית יכול להיות טעות יקרה. למה? בדיקות בית נועדו למצוא בעיות מרכזיות בבית, והן מגנות עליך (הקונה). אם לא תקבל בדיקה, לא תהיה לך שום אפשרות לפנות אם נושא חשוב, כגון צינורות סדוקים או נזק למים, משטחים אחרי שאתה סוגר בבית. פירוש הדבר שאולי אתה עומד על כל החשבון כדי לתקן את הבעיות האלה. כשאתה מציע הצעה לבית, אתה יכול לכלול מגירה לבדיקת בית שמעניקה לך יציאה ללא עונש מהעסקה אם נחשף נושא מרכזי והמוכר אינו מוכן לתקן אותה לפני הסגירה.
כאשר המקרה הזה קיים, אתה יכול למשוך את ההצעה שלך ובדרך כלל להחזיר את מלוא הכסף שלך ברצינות. עמלת פיקוח הבית אינה ניתנת להחזר, ומשלמת בדרך כלל הקונה למפקח הבית מלפנים, ובדרך כלל יכולה לנוע בין $ 300 ל- $ 500, תלוי במיקום ובגודל הנכס. זה מחיר נמוך לשלם כשאתה שוקל את זה כנגד פוטנציאל של הפגזת אלפי דולרים כדי להחליף תנור, דוד מים, גג או פריטי כרטיסים גדולים אחרים. אתה יכול לשקול בדיקות נוספות, כמו בדיקת מזיקים, בדיקת עובש או ראדון, או היקף ביוב, למשל, אם המלווה שלך מבקש זאת. בדיקות אלה ואחרות יכולות לסייע בהגנה על ההשקעה והבטיחות שלך.
11. לא להשוות את אומדן ההלוואה לגילוי הסגירה
המלווה שלך נדרש על פי חוק לספק לך את גילוי הסגירה שלושה ימי עסקים לפני מועד הסגירה שלך. מסמך זה מפרט את העלויות המדויקות שאתה צפוי לשלם בעת הסגירה, כולל המקדמה שלך, עלויות הסגירה, פרטי הלוואה ותנאים ומידע חשוב אחר. זהו מסמך בן חמישה עמודים, אז קח זמן להשוות אותו לעומת אומדן ההלוואות הראשוני שקיבלת כדי לוודא שלא גובים עמלות נוספות (הנקראות דמי זבל) על ידי המלווה שלך או גורמים אחרים המעורבים בעסקה.
כמו כן, אם עמלות מסוימות עולות יותר מהצפוי, בקשו מהמלווה להסביר מדוע. וודא שפרטים בסיסיים, כגון שמך ומידע מזהה אחר, רשומים כראוי כדי שלא תיתקל בבעיות ניירת ביום הסגירה. אם אתה מוצא טעויות או עמלות נוספות מוטלות בספק או לא מוסברים, ספר למלווה שלך מייד כדי לטפל בבעיות אלה. במקרים מסוימים, ייתכן שיהיה צורך לדחוף את הסגירה שלך אחורה כדי להבטיח את הניירת ותתעדכן וכל הבעיות נפתרות.
בשורה התחתונה
אינך רוצה לחבל בשוגג את המשכנתא שלך ואת רכישת הבית שלך. כמה מהטעויות הללו נראות תמימות, אך הן יכולות לעקוב אחר סגירתך ולייצר כאבי ראש מאסיביים. שוחח עם המלווה שלך על מה עליך לעשות מאישור מראש לסגירה כדי להבטיח תהליך חלק. ונסה לשמור את כל המסמכים שלך - דפי בנק, W-2, רישומי הפקדה, החזרי מס, תשלומי שכר וכו '- מאורגנים ומעודכנים כך שתוכל לספק תיעוד אם המלווה שלך מבקש זאת.
כשמגיע הזמן לקנות את הבית הראשון שלך, הימצאות בקריאה מחונכת היטב בתהליך ההלוואות והנדל"ן יכולה לעזור לך להימנע מכמה מהטעויות הללו ולחסוך כסף לאורך הדרך. וודא כי העסקה מתבצעת בצורה חלקה על ידי הצעת אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים לצידך. זה יכול להקל על חלק מהמתחים והמורכבות לאורך הדרך.
