מה זה משכנתא בשיעור 2/28 (2/28 ARM)
משכנתא בריבית מתכווננת של 2/28 (2/28 ARM) היא סוג של הלוואת בית למשך 30 שנה שיש לה תקופת ריבית קבועה ראשונה לשנתיים. לאחר תקופה של שנתיים, השיעור צף על פי מדד בתוספת מרווח. שיעור הטיזר הראשוני נמצא מתחת לממוצע למשכנתאות רגילות, אך השיעור המתכוונן יכול לעלות משמעותית. מכיוון שבנקים לא מרוויחים הרבה כסף בשיעור הטיזר ההתחלתי, 2/28 ARMS כוללים עונשים גדולים בתשלום מראש בשנתיים הראשונות.
פריצת משכנתא 2/28 בריבית מתכווננת (2/28 זרוע)
ה- ARM של 2/28 הפך פופולרי במהלך תנופת הנדל"ן של תחילת שנות האלפיים, כאשר המחירים העולים העלו את תשלומי המשכנתא המקובלים מחוץ להישג ידם של קונים רבים. לדוגמא, משכנתא קונבנציונאלית של 30, 000 דולר למשך 30 שנה תעביר תשלומים חודשיים של 1610 דולר. אבל ARM של 2/28 עם שיעור טיזר ראשוני של 3 אחוזים ידרוש תשלומים חודשיים של 1265 $ בלבד.
החסרונות הפוטנציאליים של 2/28 זרועות
המלכוד -22 של המשכנתא בשיעור מתכוונן של 2/28 הוא שאחרי שנתיים התעריף מותאם כל שישה חודשים, בדרך כלל כלפי מעלה, באחוז המבוסס על התעריף המוצע בין בנקים בלונדון (LIBOR) בתוספת מרווח נוסף. ל- 2/28 ל- ARMS מובנים בדיקות בטיחות, כגון מכסת ריבית לכל החיים ומגבלות על כמה התעריף יכול לעלות, או לרדת, בכל תקופה. אבל אפילו עם כובעים, בעלי בתים יכולים להתמודד עם קוצים בתשלום שופטים לסתות.
בדוגמה שצוינה לעיל בהלוואה ל -300, 000 $ ARM 2/28 ל -300, 000 דולר ל -3 שנים, אם לאחר שנתיים ה- LIBOR הוא 2.7 והמרווח הוא 1.5, הריבית תגדל ב- 4.2 אחוזים, לסך של 7.2 אחוזים. שיעור זה של 7.2% יכול להיות הרבה מעל שיעורי המשכנתא המקובלים כיום. התשלום החודשי של בעל הבית יעלה הלילה ביותר מ- 60%, ל 2036 $.
בעלי בתים רבים במהלך הפריחה לא הבינו כיצד עליית תעריף קטנה לכאורה יכולה לשפר דרמטית את התשלום החודשי שלהם. ואפילו אלה שהיו מודעים לחלוטין לסיכונים ראו ב- 2/28 ARM כלי רכב למימון לטווח קצר. הרעיון היה לנצל את שיעור הטיזר הנמוך, ואז לממן מחדש לאחר שנתיים למשכנתא רגילה או, אם האשראי שלהם לא היה מספיק טוב לזה, למשכנתא מתכווננת חדשה. ובהתחשב במחירי הנדל"ן המתעוררים, הבעיטה בחובות יכולה להמשיך בהמשך הדרך. בעיני רבים זה היה הגיוני במידה מסוימת, שכן בסופו של דבר, ההון העצמי של הלווה עלה במהירות.
הבעיות הגיעו עם התמוטטות השוק בשנת 2008. ערכי הבית צנחו. בעלי רבים של 2/28 ARMS מצאו את עצמם לא מצליחים לממן מחדש, לשלם את התשלומים שלהם או למכור את בתיהם תמורת שווי ההלוואה. פריחת העיקולים הובילה לסטנדרטים מחמירים של הלוואות. כיום הבנקים מעריכים בזהירות את יכולתו של הלווה לבצע תשלומים בשיעור מתכוונן.
