ג'נטריפיקציה - זרם של אנשים עשירים יותר לשכונה עירונית קיימת - מתרחש באזורים נבחרים ברחבי המדינה. התהליך מביא שינויים באופי השכונה ותרבותו, יחד עם עלייה בשכירות וערכי הנכסים. בוושינגטון הבירה, ג'נטריפיקציה מתרחשת בקצב מהיר יותר מאשר כמעט בכל ערי ארצות הברית האחרות, על פי דיווח ממגזין "השלטון". הפרסום השתמש בנתוני לשכת מפקד האוכלוסין כדי לקבוע אילו שכונות במדינת הבירה ו -50 מהערים הגדולות במדינה מגנטריות - יחד עם אלה שיכולים לבצע ג'נטרציה, אך עדיין לא.
בדו"ח, מסלול מפקד נחשב כשיר לביצוע ג'נטריפיקציה, אם ערך החציון הביתי שלו וההכנסה החציונית של משק הבית נפלו שניהם באחוזון 40 התחתון של כל הדרכים באזור זה של המטרו. בשלב הבא, כדי לקבוע אם אזור זה ביצע גנטרציה, "השלטון" קבע את ערכי הבית המותאמים לאינפלציה של כל מסלול ואחוז בוגרי המכללות כדי לבדוק אם שניהם נמצאים כעת באחוזון השליש העליון, בהשוואה לנתחים אחרים באזור.
התוצאות הראו כי מתוך 179 מסלולי המפקד בסך הכל ב DC, 51.9% מהדרכים הזכאות ביצעו ג'נטריפיקציה. העיר היחידה שהייתה אחוז גבוה יותר של דרכי גנטריפציה של דרכים זכאיות הייתה פורטלנד, עפרה (58.1%). את החמישייה הראשונה (מאחורי די.סי.) סיימו מיניאפוליס (50.6%), סיאטל (50%) ואטלנטה (46.2%). לשם השוואה, פחות מ- 5% מהדרכים הזכאות אז ב- DC התרכזו בין 1990 ל -2000.
7 שכונות עם ג'נטריפיקציה חדשה
DC היא ביתם של כמה מהשכונות המהגנטריות המהירות ביותר במדינה. להלן שבעה ש"שלטון "הכיר בג'נטריפיקציה לאחרונה, יחד עם מחיר המכירה החציוני של כל שכונה, שכירות חציונית לחודש והכנסה ביתית חציונית, על פי סקירות השוק באתר צובר הנדל"ן Trulia.com (נכון ל -15 בפברואר, 2017). מגוון השכירות החציוני ומחירי הבתים החציוניים נותנים תחושה של כמה אפשרויות עדיין קיימות בשוק הדיור בוושינגטון הבירה.
רמת קולומביה
- מחיר מכירות בית חציון: 716, 000 $ מדין שכר דירה לחודש: 3, 347 $ הכנסה ביתית ממדיאנים: 59, 146 $
אקינגטון
- מחיר מכירות בית חציון: $ 667, 500 מדין שכר דירה לחודש: 1, 150 $ הכנסה ממשק בית מדיני: $ 50, 542
בחצר הצי
- מחיר מכירות בית חציון: $ 617, 500 מדין שכר דירה לחודש: 2, 300 $ הכנסה ממשק בית מדיני: $ 26, 033
ליד צפון מזרח
- מחיר מכירות חציוני: 715, 000 $ שכר מדיה לחודש: 3, 200 $ הכנסה ביתית ממדיאנים: 95, 729 $
פטוורת '
- מחיר מכירות בית חציון: $ 650, 000 מדין שכר דירה לחודש: 3, 000 $ הכנסה ביתית ממדיאנית: 62, 462 $
דרום מערב
- מחיר מכירות בית חציון: 450, 000 $ מדד שכירות לחודש: 3, 097 $ הכנסה ביתית ממדיאנים: $ 85, 453
מעגל טרוקסטון
- מחיר מכירות בית חציון: 565, 000 $ מדין שכר דירה לחודש: 2, 875 $ הכנסה ביתית ממדיאנית: $ 75, 977
התחדשות עירונית של DC
הג'נטריפיקציה במחוז החלה להאיץ בתחילת שנות האלפיים, אז ראש העיר דאז אנתוני וויליאמס שם לעצמו מטרה להפוך את עשרות השנים של ירידת האוכלוסייה ולהכניס 100, 000 תושבים חדשים. העיר ניסחה ויישמה אסטרטגיות השקעה בשכונה, מתוך אמונה כי פיתוח הניתן לשימוש מעורב מושך מבוגרים עובדים ומגדילה את הכנסות המס בעיר. עד לשנת 2014 האוכלוסייה גדלה בכמעט 90, 000, על פי לשכת המפקד.
העיר השקיעה 138 מיליון דולר ברחבה אזרחית, פארקים, מרכז בילוי ובתי ספר חדשים (או משופצים) בקולומביה הייטס, שכונה ברבע הצפון-מערבי של DC שכבר קיבלה מהמץ מתחנת המטרו החדשה שנבנתה בשנת 1999. בין 2000 ל- בשנת 2010 אוכלוסיית השכונה גדלה ב -6% והיא המשיכה לגדול - גם אם לאט - מאז. בשנת 2012, מכון פורדהאם הגדיר את קולומביה הייטס כאחת השכונות המגנטריות המהירות ביותר במדינה.
בשורה התחתונה
בסך הכל, ל DC יש מחיר מכירות חציוני של 655, 000 $, כאשר שכר הדירה החציוני הוא 3, 000 $ לחודש. עם הכנסה חציונית של משק בית של 65, 609 דולר, רבים מתושבי העיר ממשיכים להעמיס על עלויות דיור גבוהות, אשר ימשיכו לעלות אם הג'נטריפיקציה תתרחב לשכונות חדשות ברחבי העיר.
קנייה מוקדמת בשכונה מגנטרית יכולה לגרום להשקעה בנדל"ן שלך לצמוח במהירות (ראו מדוע כדאי לקנות בשכונות מגנטריות .). אבל יש כמה חסרונות מוגדרים.
הסרט "מלחמות דגלים" של PBS, שהופק בשנת 2003 אך עדיין רלוונטי כיום, מדגים ששכונה מגנטרית יכולה להיות "קורבן להצלחה שלה". הגדלת שכר הדירה וערכי הנכס, יחד עם "ספירלה כלפי מעלה של רצון, " יכולה להישחק. התכונות שמשכו אנשים חדשים לשכונה מלכתחילה. בעוד שהג'נטריפיקציה יכולה להוביל לשינויים חיוביים בקהילה - למשל, הפחתת פשיעה, פעילות כלכלית מוגברת והשקעות חדשות בבנייני שטח ותשתיות, הרי שההטבות נהנות בעיקר מהנכנסים החדשים. תושבים מבוססים בדרך כלל בסופו של דבר "שוליים כלכלית וחברתית", על פי הסרט, שסיכם את התוצאה הסופית כך: "כאשר ההצלחה מגיעה לשכונה, היא לא תמיד מגיעה לתושביה המבוססים, והעקירה של אותה קהילה היא ההשפעה המטרידה ביותר של ג'נטריפיקציה."
