שאל את כל גורם המקצועי בנדל"ן לגבי היתרונות של השקעה בנכסים מסחריים. סביר להניח שתפעיל מונולוג על האופן שבו נכסים כאלה הם עסק טוב יותר מאשר נדל"ן למגורים. בעלי נכסים מסחריים אוהבים את תזרים המזומנים הנוסף, את יתרונות הגודל המועילים, את מגרש המשחקים הפתוח יחסית, את השוק השופע למנהלי נכסים טובים ומשתלמים ואת התשלום הגדול יותר מנדל"ן מסחרי.
אבל איך מעריכים את המאפיינים הטובים ביותר? ומה מפריד בין המבצעים הגדולים לבין הג'ודים?
כמו רוב נכסי הנדל"ן, ההצלחה מתחילה מתכנית טובה. להלן אחת שתעזור לך להעריך עסקה טובה של רכוש מסחרי.
למדו מה התושבים יודעים
להיות שחקן בנדל"ן מסחרי, למד לחשוב כמו איש מקצוע. לדוגמה, דעו כי רכוש מסחרי מוערך באופן שונה מאשר רכוש למגורים. הכנסה מנדל"ן מסחרי קשורה ישירות לקטעים המרובעים השימושיים שלה. זה לא המקרה עם בתים פרטיים. תוכלו גם לראות תזרים מזומנים גדול יותר עם רכוש מסחרי. המתמטיקה היא פשוטה: תרוויח יותר הכנסה למשל על דירות מרובות משפחות מאשר על בית חד-משפחתי. דעו גם כי חכירה של רכוש מסחרי ארוכה יותר מאשר בבתי מגורים חד-משפחתיים. זה סולל את הדרך לתזרים מזומנים גדול יותר. לבסוף, אם אתם נמצאים בסביבת אשראי הדוקה יותר, הקפידו לדפוק עם מזומנים ביד. המלווים לנכסים מסחריים רוצים לראות ירידה של לפחות 30% לפני שהם יתנו הלוואה לאור ירוק.
למפות תוכנית פעולה
קביעת פרמטרים היא בראש סדר העדיפויות בעסקת נדל"ן מסחרית. לדוגמא, שאלו את עצמכם כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם ואז חפשו משכנתא כדי לקבל תחושה של כמה תשלמו במשך חיי המשכנתא. שימוש בכלים כמו מחשבוני משכנתא יכול לעזור לכם לפתח הערכות טובות של העלות הכוללת של הבית.
שאלות מפתח נוספות לשאול את עצמך כוללות: כמה אתה מצפה להרוויח בעסקה? מיהם שחקני המפתח? כמה דיירים כבר נמצאים על הסיפון ומשלמים שכר דירה? כמה שטח השכרה אתה צריך למלא?
למד להכיר עסקה טובה
מקצוענים הטובים ביותר בתחום הנדל"ן יודעים עסקה טובה כשהם רואים כזו. מה הסוד שלהם? ראשית, יש להם אסטרטגיית יציאה - המבצעים הטובים ביותר הם אלה שבהם אתה יודע שאתה יכול להתרחק. זה עוזר להיות בעל עין חדה של בעל אדמות - תמיד חפש נזק הדורש תיקונים, דע כיצד להעריך את הסיכון ולדאוג לפרוץ את המחשבון כדי להבטיח שהנכס יעמוד ביעדים הכספיים שלך.
הכירו את מדדי הנדל"ן המסחריים העיקריים
ערכי המפתח הנפוצים לשימוש בהם בעת הערכת נדל"ן כוללים:
הכנסה תפעולית נטו (NOI)
ה- NOI של נכס נדל"ן מסחרי מחושב על ידי הערכת ההכנסה התפעולית ברוטו לשנה הראשונה ואז הפחתת הוצאות התפעול לשנה הראשונה. אתה רוצה שיהיה לך NOI חיובי.
שיעור שווי
שיעור "שווי" - או היוון - של נכס נדל"ן משמש לחישוב שווי הנכסים המניבים. לדוגמה, מתחם דירות של חמש יחידות ומעלה, בנייני משרדים מסחריים וקניונים קטנים יותר, כולם מועמדים טובים לקביעת שיעורי שווי. שיעורי שווי משתמשים בכדי להעריך את הערך הנוכחי הנקי של רווחים עתידיים או תזרים מזומנים; התהליך נקרא גם היוון רווחים.
מזומן במזומן
משקיעי נדל"ן מסחריים המסתמכים על מימון לרכישת נכסיהם, לעיתים קרובות דבקים בנוסחת המזומנים במזומן כדי להשוות את הביצועים בשנה הראשונה של נכסים מתחרים. מזומן במזומן לוקח את העובדה שהמשקיע המדובר אינו זקוק למזומן של 100% בכדי לקנות את הנכס בחשבון, אלא גם מהווה את העובדה שהמשקיע לא ישמור על כל ה- NOI מכיוון שהוא או היא חייבים להשתמש בכמה ממנו כדי לבצע תשלומי משכנתא. כדי לחשוף מזומנים במזומן, על משקיעי הנדל"ן לקבוע את הסכום הנדרש להשקעה לרכישת הנכס או את השקעתם הראשונית.
חפש מוכרים בעלי מוטיבציה
כמו כל עסק, הלקוחות נוהגים בנדל"ן. התפקיד שלך הוא למצוא אותם - במיוחד אלה שמוכנים וששים למכור מתחת לשווי שוק. העובדה היא ששום דבר לא קורה ואפילו לא חשוב בנדל"ן עד שתמצאו עסקה, שלרוב מלווה על ידי מוכר בעל מוטיבציה. זה מישהו עם סיבה דחופה למכור מתחת לשווי השוק. אם המוכר שלך לא מונע, הוא או היא לא יהיו מוכנים לנהל משא ומתן.
גלה את האמנות היפה של "חקלאות" בשכונה
דרך מצוינת להעריך נכס מסחרי היא ללמוד את השכונה בה היא ממוקמת על ידי מעבר לבתים פתוחים, שיחה עם בעלי שכונות אחרים ומחפש מקומות פנויים.
השתמש בגישה "תלת-ממושכת" כדי להעריך נכסים
היה יכול להסתגל כשאתה מחפש מבצעים מעולים. השתמש באינטרנט, קרא את המודעות המסווגות ושכר כלבי ציפורים כדי למצוא לך את הנכסים הטובים ביותר. כלבי ציפור נדל"ן יכולים לעזור לך למצוא לידים השקעה יקרי ערך בתמורה לדמי הפניה.
בשורה התחתונה
באופן כללי, מציאת והערכה של נכסים מסחריים לא נוגעת רק בשכונות לחקלאות, להשיג מחיר מעולה או לשלוח איתותי עשן כדי להביא אליכם מוכרים. לב לנקוט בפעולה עומדת תקשורת אנושית בסיסית. זה קשור לבניית מערכות יחסים והתייחסות עם בעלי נכסים, כך שהם מרגישים בנוח לדבר על העסקאות הטובות - ולעשות איתך עסקים.
