הוסף

מהו גורם נוסף?

גורם התוספת הוא אחוז השטח השימושי ברוטו של הבניין שמתווסף לשטח השכור של כל דייר כדי לקבוע את סך שכר הדירה שלהם.

Takeaways מפתח

• גורם התוספת הוא אחוז השטח השימושי ברוטו שמיש של בניין שמתווסף לשטח השכור של כל דייר בכדי לקבוע את שכר הדירה הכולל שלהם. גורם התוספת ממלא תפקיד חשוב בקביעת שיעורי החכירה, במיוחד בנדל"ן מסחרי. הדיירים זקוקים להבין מה המשכיר מסווג כשימושי (גורם תוספת) לעומת קטעים מרובעים (גורם הפסד).

הבנת גורם התוספת

גורם התוספת הוא כמות הרגליים המרובעות השמישות בנכס מסחרי המחולק במספר הרגליים הניתנות להשכרה. התוצאה של חישוב זה תהיה אחת אם שני המספרים זהים, אך היא תמיד נמוכה מאחד מכיוון שכמה קטעים מרובעים בבניין לא ניתן להשכרה. מדה ריבועית שלא ניתן להשכיר כוללת שטח המיועד לשטח משותף המשותף לדיירים אחרים. בבניין שתוכנן בכוונה ובו כמויות גדולות של שטח המוקדש לשטחים משותפים, חישוב גורם התוספת מסייע לבעלי בית ומסחר בשכירות לנהל משא ומתן על הסכם שכירות הוגן.

גורם התוספת ממלא תפקיד חשוב בקביעת שיעורי החכירה. בנדל"ן מסחרי, עלות החכירה מחושבת על פי שטח להשכרה עם גורם נוסף שנועד לשימוש בחללים משותפים. לדוגמא, בניין בגודל 20, 000 רגל מרובע עשוי להיות בעל שטח של 2, 000 רגל מרובע, כולל מבואה וכדומה, בהם הדיירים יכולים להשתמש במשותף. כדי לתמחר כראוי את החלל המשותף הזה לחכירה, המשכיר יחשב את גורם התוספת שישמש בחוזה הדייר.

במקרה זה, גורם התוספת הוא שטח שימוש נפוץ בגובה 2, 000 רגל מרובע המחולק בשטח ברוטו הניתן להשכרה של 18, 000 (20, 000 פחות 2000 מטר מרובע בשטח המשותף)

Deen $\text{גורם התוספת}=2,000\text{SqFt}÷18,000\text{SqFt}=11.11\%$ גורם תוספת = 2, 000 מ"ר ÷ 18, 000 מ"ר = 11.11%

כך שאם שוכר חוכר 1, 000 רגל רבוע, בעל הבית יתמודד עם 11.11% כגורם התוספת ויחייב את השוכר בגובה 1, 111.11 מטרים רבועים בכדי לכסות את החלק של השוכר בשימוש בחלל המשותף ואת האחזקה שלו.

גורם תוספת וגורם אובדן

גורם התוספת מתיישב לעתים קרובות עם גורם ההפסד. גורם ההפסד הוא הצילום המרובע הלא-שמיש המחולק עם הכיכר הניתנת להשכרה. הקטעים המרובעים המעורבים בגורם האובדן כוללים רכיבים מבניים כמו קירות פנים, עמודי תמיכה וחדרי תחזוקה שלא יכולים לשמש דיירים. לפעמים גורם הפסד מסווג כגורם התוספת, וזו הסיבה ששוכרים צריכים להבין מה המשכיר מסווג כשימושי לעומת מדה מרובעת שאינה שמישה. אם מחושבים מדה מרובעת שאינם שמישים לגורם התוספת, פירוש הדבר כי עבור אותה כמות שטח שמישה, בניין עם גורם תוסף נמוך יותר יעלה לדייר פחות מבניין עם תוספת גבוהה יותר- על גורם. עם זאת, אם מבנה תוכנן תוך התמקדות באזורים משותפים, אז גורם תוסף גבוה יותר אינו שלילי, בתנאי שזה משהו שהדייר מעריך.

דיירים פוטנציאליים לעתים קרובות משתמשים בגורם התוספת כדי לעזור להם להשוות חכירה ולקבוע איזו חוזה שכירות מציע את התמורה הטובה ביותר. אמנם גורם התוספת חשוב ומועיל במובן זה, אך חשוב לא פחות להבהיר מה משתמשים בכדי לחשב את המספר כדי לוודא שאתה משווה תפוחים לתפוחים.