כאשר הנדל"ן מהווה חלק יציב ממטרת הקצאת ההון עבור משקיעים מוסדיים וקמעונאיים כאחד, קרנות הנדל"ן זוכות לצמיחה לאחרונה. בשל האופי עתיר ההון של השקעות נדל"ן, דרישתה לניהול פעיל, כמו גם העלייה בהזדמנויות הנדל"ן העולמיות, מוסדות המחפשים ניהול נכסים יעיל עוברים בהדרגה לקרנות נדל"ן של קרנות.
הדבר נכון גם למשקיעים קמעונאיים, שכעת נהנים מגישה למבחר גדול בהרבה של קרנות נאמנות נדל"ן מבעבר, מה שמאפשר הקצאת הון וגיוון יעילים. כמו כל ענף השקעות אחר, גם לנדל"ן היתרונות והחסרונות. עם זאת, יש לקחת בחשבון את מרבית תיקי ההשקעות, כאשר נאמני השקעות הנדל"ן (REIT) וקרנות נאמנות נדל"ן רואים ככל הנראה את השיטות הטובות ביותר למילוי הקצאה זו.
נדל"ן למשקיעים מוסדיים
השקעות נדל"ן נשלטות זה מכבר על ידי שחקנים גדולים: קרנות פנסיה, חברות ביטוח ומוסדות פיננסיים גדולים אחרים. בזכות הגלובליזציה של השקעות הנדל"ן והופעתן של הזדמנויות ימיות חדשות, הן מאפשרות גיוון רב יותר כמו גם פוטנציאל תשואה, מקום קבוע לנדל"ן בהקצאות תיקים מוסדיים מתפתח כמגמה.
הקצאה קבועה של הון נדל"ן מגיעה עם מכשולים מסוימים. בראש ובראשונה, מדובר בהון רב. בשונה ממניות שניתן לרכוש במרווחים קטנים, השקעות נדל"ן מסחריות דורשות סכומים גדולים יחסית, והשקעה ישירה מביאה לעתים קרובות לתיקים תיקים מגושמים ולסיכונים מופרזים בכל מיקום או לפי סוג נכס. נדל"ן דורש גם ניהול פעיל, שהוא אינטנסיבי עבודה. ניהול הקצאת נדל"ן דורש משאבים משמעותיים בהשוואה להשקעות מסורתיות. כתוצאה מנושאים אלו, שמטרתם להגדיל את היעילות הניהולית ואת חלוקת ההון, מוסדות נוטים לכבוש לעבר קרנות נדל"ן וכספי קרנות. את אותם יתרונות ניתן להשיג על ידי משקיעים קמעונאיים באמצעות REITs, קרנות הנסחרות בבורסה (ETF) וקרנות נאמנות נדל"ן.
משקיעים קמעונאיים
להלן מספר דרכים עבור משקיעים קמעונאיים לגשת לפוטנציאל התשואה של הנדל"ן ולקבל חשיפה לסוג הנכסים.
השקעה ישירה
אסטרטגיה זו מתייחסת למשקיעים שבוחרים ישירות נכסים ספציפיים. היתרון הגדול באסטרטגיה זו הוא השליטה. בעלות ישירה על נכסים מאפשרת פיתוח וביצוע של אסטרטגיה, כמו גם השפעה ישירה על תשואה. עם זאת, השקעה ישירה מקשה מאוד על יצירת תיק נדל"ן מגוון. עבור מרבית המשקיעים הקמעונאיים, הקצאת הנדל"ן אינה גדולה מספיק בכדי לאפשר רכישה של מספיק נכסים לגיוון אמיתי; זה גם מגביר את החשיפה לשוק הנכסים המקומי, כמו גם לסיכונים מסוג הנכס.
נאמני השקעות בנדל"ן (REIT)
מניות ריט מייצגות מניות הון פרטיות וציבוריות בחברות המובנות כנאמנויות שמשקיעות בנדל"ן, משכנתא או השקעות אחרות בביטחונות נדל"ן. REIT בדרך כלל מחזיקים ומפעילים נכסי נדל"ן. אלה עשויים לכלול נכסי מגורים רב-משפחתיים, מרכזי קניות מעוגנים במכולת, נכסים קמעונאיים מקומיים ומרכזי חשפנות, קניונים, שטחי משרדים מסחריים ומלונות.
נאמני השקעות נדל"ן מנוהלים על ידי דירקטוריון שמקבל החלטות בניהול השקעות מטעם הנאמנות. REITs משלמים מס הכנסה פדרלי מעט או לא כל עוד הם מחלקים 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד לבעלי המניות. אף כי יתרון המס מגדיל את תזרימי המזומנים שלאחר המס, חוסר היכולת של REIT להחזיק מזומנים יכולה לפגוע משמעותית בצמיחה ובייסוף לטווח הארוך. מלבד יתרון המס, REIT מספקים רבים מאותם יתרונות וחסרונות כמו מניות.
מנהלי REIT מספקים חזון אסטרטגי ומקבלים את ההחלטות הקשורות להשקעה ורכוש, ובכך מטפלים בנושאים הקשורים לניהול למשקיעים. החסרונות הגדולים ביותר של REIT עבור משקיעים קמעונאיים הם הקושי להשקיע בהון מוגבל והכמות המשמעותית של הידע והניתוח הספציפיים לנכסים הנדרשים לבחירתם ולחיזוי ביצועיהם.
להשקעות REIT יש מתאם גבוה בהרבה לשוק המניות הכולל מאשר להשקעות בנדל"ן ישירות, מה שמביא חלק מהמאפיין את מאפייני הגיוון שלהם. התנודתיות בשוק הריט הייתה גבוהה יותר גם בנדל"ן ישיר. זה נובע מהשפעת הכוחות המקרו-כלכליים על ערכי ה- REIT והעובדה שמניות REIT מוערכות ברציפות, ואילו הנדל"ן הישיר מושפע יותר משווקי הנכסים המקומיים, ומוערך בשיטת ההערכה, שנוטה להחליק את ההחזר על ההשקעה.
קרנות נאמנות נדל"ן
קרנות נאמנות נדל"ן משקיעות בעיקר במניות REIT ובחברות תפעוליות נדל"ן. הם מספקים את היכולת להשיג חשיפה מגוונת לנדל"ן תוך שימוש בכמות קטנה יחסית של הון. בהתאם לאסטרטגיה ויעדי הגיוון שלהם, הם מספקים למשקיעים בחירת נכסים רחבה בהרבה ממה שניתן להשיג על ידי רכישת מניות REIT בלבד, וגם מספקים את הגמישות של מעבר קל מקרן לקרן אחרת. גמישות יתרונה גם למשקיע קרנות הנאמנות בגלל הקלות ההשוואתית ברכישה וסילוק נכסים בבורסה שיטתית ומוסדרת, בניגוד להשקעה ישירה, שהיא מפרכת ויקרה. משקיעים ספקולטיביים יותר יכולים לשקול באופן טקטי עודף משקל לחשיפה מסוימת של נכסים או אזוריים על מנת למקסם את התשואה.
יצירת חשיפה לבסיס רחב של קרנות נאמנות יכולה גם להפחית את עלויות ועמלות העסקה ביחס לקניית מניות REIT בודדות. יתרון משמעותי נוסף עבור משקיעים קמעונאיים הוא המידע האנליטי והמחקרי שמספקות הכספים על נכסים נרכשים, כמו גם נקודת המבט של ההנהלה על הכדאיות והביצועים של הנדל"ן, הן כהשקעות ספציפיות והן כאל סוג נכסים.
עבור משקיעים ללא רצון, ידע או הון לרכוש קרקע או נכס בקרנות הנדל"ן שלהם מאפשרים להשתתף בהכנסה ופוטנציאל הצמיחה לטווח הארוך של הנדל"ן. אף על פי שקרנות נאמנות נדל"ן מביאות נזילות לסוג הנכסים המסורתיים שלילית, מאמינים כי אינם יכולים להשוות להשקעה ישירה בנדל"ן.
בעלות ביתית
משקיעים קמעונאיים רבים שלא שקלו הקצאות נדל"ן לתיקי ההשקעות שלהם לא מצליחים להבין שהם עשויים כבר להשקיע בנדל"ן על ידי בעלות על בית. לא רק שכבר יש להם חשיפה לנדל"ן, רובם לוקחים סיכון פיננסי נוסף על ידי המשכנתא לבית. לרוב, חשיפה זו הייתה מועילה, ועזרה לרבים לצבור את ההון הנדרש לפרישה.
בשורה התחתונה
למרות שמשקיעים קמעונאים יכולים וצריכים לקחת בחשבון בעלות על בתים בעת ביצוע הקצאות התיקים שלהם, ניתן לשקול גם השקעות נזילות נוספות בנדל"ן. לבעלי כישורי המסחר וההון הנדרשים, REIT השקעה מספקת גישה לחלק מהיתרונות של השקעות נדל"ן ללא צורך בבעלות ישירה. עבור אחרים, השוקלים הקצאה קטנה יותר, או עבור אלו שלא מוכנים להתלהב בבחירת נכסים אך דורשים פיזור מקסימאלי, קרנות נאמנות נדל"ן יהיו בחירה הולמת.
