מה שיעור התפוסה?
שיעור התפוסה הוא היחס בין שטח מושכר או משומש לסכום הכולל של שטח פנוי. אנליסטים משתמשים בשיעורי תפוסה כאשר הם דנים בדיור מוגן, בתי חולים, לינה וארוחות בוקר, מלונות ויחידות השכרה, בין קטגוריות אחרות. במוקד טלפוני, שיעור התפוסה מתייחס לכמות הזמן שהסוכנים משקיעים בשיחות בהשוואה לסך שעות העבודה שלהם.
שיעורי תפוסה הוסברו
כדי להמחיש את שיעור התפוסה, אם בניין דירות מכיל 20 יחידות, מתוכן 18 שוכרות, מדובר בתפוסה של 90%. באופן דומה, למלון 200 חדרים עם אורחים ב -150 חדרים יש תפוסה של 75%. לעומת זאת, שיעור הפנוי הוא מספר היחידות בבניין שלא מושכרות לעומת סך כל היחידות בבניין.
שיעורי תפוסה ומשקיעי נדל"ן
שיעורי התפוסה חשובים למשקיעי הנדל"ן מכיוון שמספרים אלה מעידים על תזרימי מזומנים צפויים. משקיע נדל"ן מסחרי שמחפש מרכז קניות לרכוש, ככל הנראה לא מעוניין באחד שיש בו רק תפוסה של 25%. כלומר, הדיירים חכרו רק 25% מהמחסנים הזמינים ושטחי המסעדה בקניון.
משקיע הרוכש נכס עם אחוז תפוסה נמוך יחסית נדרש להשקיע זמן וכסף כדי למצוא דיירים נוספים, והוא או היא מסתכנים באי-מילוי החללים, ובכל זאת עומדים בפני עלויות אחזקה ומיסי נכסים עליהם. בגלל זה, מתחמי דירות, קניונים ומתקנים אחרים עם שיעורי תפוסה נמוכים לרוב נמכרים בפחות מאשר נכסים דומים עם שיעורי תפוסה גבוהים. במקרים מסוימים, תפוסה נמוכה מצביעה על כך שמשהו לא בסדר במרכז הקניות, כגון מיקומו או השירותים הזמינים. במקרים אחרים, שיעורי תפוסה נמוכים עשויים לגרום לכך שהמתקן מנוהל בצורה לא טובה על ידי בעליו הקיימים או שהוא נמצא במקום לא רצוי.
במקרים אחרים, משקיע נדל"ן עשוי לבדוק את שיעורי התפוסה של מלונות ומתקנים אחרים בסמוך לנכס שהוא או היא שוקלים לקנות. מספרים אלה יכולים להצביע על בריאותם הכלכלית של האזור. לדוגמה, אם משקיע שוקל לקנות מסעדה, הוא עשוי לנסות לברר את שיעורי התפוסה של מלונות סמוכים, מכיוון שהמספרים הללו משפיעים על מאגר הסועדים הפוטנציאליים שלו.
דוגמא לשיעורי תפוסה: בתי חולים
שיעורי התפוסה של מיטות בית חולים, כמו גם שיעורי התפוסה בבתי אבות יכולים להועיל לבחינת מגמות בצמיחת המתקן. כדי למנוע צפיפות, מתקנים אלה מנהלים את שיעורי התפוסה שלהם. לעיתים קרובות הם עוקבים אחר שיעורי התפוסה גם במחלקות ספציפיות, בכדי לעזור בהערכת הצמיחה והביקוש. ממשלות וארגונים משתמשים גם במספרים מצטברים ברמת התפוסה בבתי חולים כדי לתכנן תוכניות ביחס ליוזמות לבריאות הציבור.
