כספים מותאמים מפעילות (שינויים בהמשך)

מה הכספים המותאמים מפעילות?

כספים מותאמים מפעילות (AFFO) מתייחסים למדד הביצועים הפיננסיים המשמש בעיקר לניתוח נאמני השקעות נדל"ן (REIT). AFFO של REIT, אף שהוא כפוף לשיטות חישוב שונות, שווה בדרך כלל לכספי הנאמנות מפעילות (FFO) עם התאמות שבוצעו עבור הוצאות הון חוזרות המשמשות לשמירה על איכות הנכסים הבסיסיים של REIT. החישוב לוקח את ההתאמה לדיווחים ישרים של שכר דירה, עלויות ליסינג וגורמים מהותיים אחרים.

הבנת הכספים המותאמים מפעולות

ללא קשר לאופן בו אנשי המקצוע בענף בוחרים לחשב כספים מותאמים מפעילות (AFFO), זה נחשב למדד מדויק יותר של תזרים מזומנים שיורי לבעלי המניות מאשר FFO פשוט מכיוון שהוא מתחשב בהעלאת שכר דירה ועלויות נוספות שנגרמו לריט. זה מספק מספר בסיס מדויק יותר כאשר מעריכים את הערכים הנוכחיים ומנבאים טוב יותר את יכולתו העתידית של REIT לשלם דיבידנדים. זהו מדד שאינו GAAP.

חישוב כספים מותאמים מפעולות

לפני חישוב ה- AFFO, אנליסט צריך לקבוע תחילה את הכספים של REIT מפעילות (FFO). ה- FFO מודד תזרים מזומנים מרשימת פעילויות מוגדרת. FFO משקף את ההשפעה מפעילות הליסינג והרכישה של REIT, כמו גם עלויות הריבית. FFO לוקח בחשבון את הרווח הנקי של ה- REIT כולל הפחתות ופחת, אך הוא אינו כולל את רווחי ההון ממכירות נכסים. הסיבות שרווחים אלה אינם נכללים היא בכך שהם אירועים חד פעמיים ובאופן כללי אין להם השפעה ארוכת טווח על פוטנציאל הרווחים העתידי של REIT.

הנוסחה ל- FFO היא:

FFO = הכנסה נטו + הפחתות + פחת - רווחי הון ממכירות נכסים

לאחר קביעת ה- FFO, ניתן לחשב את ה- AFFO. הנוסחה עבור AFFO היא:

AFFO = FFO + הגדלת שכר דירה - הוצאות הון - סכומי תחזוקה שוטפים

דוגמה לחישוב AFFO

כדוגמה לחישוב AFFO, נניח את הדברים הבאים: ל- REIT היו הכנסות נטו של 2 מיליון דולר בתקופת הדיווח האחרונה. במהלך אותה תקופה היא הרוויחה 400 אלף דולר ממכירת אחד מהנכסים שלה והפסידה 100, 000 דולר ממכירת אחר. היא דיווחה על הפחתות בסך 35, 000 $ ועל פחת של 50, 000 $. במהלך התקופה, עליות שכר הדירה נטו היו 40, 000 $; הוצאות ההון היו 75, 000 $ והתחזוקה השוטפת הסתכמה ב 30, 000 $.

בהינתן מידע זה ניתן לחשב את ה- FFO כ:

FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000

מכאן מחושב ה- AFFO כ:

AFFO = FFO + 40, 000 $ - 75, 000 $ - 30, 000 $ = 1, 785, 000 $ - 65, 000 $ = 1, 720, 000 $