מהו תאריך התאמה
תאריך ההתאמה הוא התאריך בו מתרחשים שינויים כספיים בחוזה או בעסקה. כל הצדדים המעורבים במכירה יסכימו על מועדי ההתאמות. עסקאות נדל"ן רבות יכללו תאריכי התאמה. תאריך ההתאמה מתייחס גם למועד בו משתנה הריבית במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM).
הפסקת תאריך התאמה
מועד ההתאמה מתייחס לזמן המוסכם להשלמת חישובי חיובים ספציפיים המגיעים מהקונה והמוכר במהלך מכירת בית. עלויות מסוימות, כגון מיסי רכוש, העברת כלי עזר, מועד ביטוח אפקטיבי וחיובי ריבית על הלוואות מסוימות מהווים בסיס ביום התאמה. במהלך סגירת הנדל"ן תאריך זה יהיה הבסיס לקביעת חלק העלות המשותפת המגיע למוכר ולקונה של נכס
מועדי ההתאמה הם גם היום הראשון בו תחל ריבית להצטבר במשכנתא לבית. יום זה הוא מועד חלוקת הכסף לצדדים המעורבים. מועד ההתאמה ליום התשלום הוא חיוני מכיוון שהקונה עושה שימוש בכספים אלה, לעיתים מספר ימים לפני הסגירה הסופית. מועדי ההתאמה הם הבסיס לחישובי הריבית על משכנתא שהמלווה יכול לבקש בסגירה. כדי להגביל את הסכום המגיע לפירעון המכירה, קונה צריך לנסות לתזמן את הסגירה קרוב ככל האפשר למועד ההתאמה.
תאריך התאמה ב- ARMs
משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) היא סוג של משכנתא בה הריבית המוחלת על היתרה המצטיינת משתנה לאורך חיי ההלוואה. ל- ARM יש ריבית קבועה ראשונית לתקופה, ואחריה שינויים מתוזמנים בשער המחויב. בתאריך מוגדר, השיעור יתאפס למספר חודשים או שנים שצוין. לשערים חדשים אלה יש בסיס ממדד או מדד. כמו כן, לתעריף החדש תהיה עלות נוספת, הנקראת מרווח ARM. שני ערכים אלו יהפכו לשיעור הריבית הצמוד למדד במלואו, אשר החתן קבע מאיכות האשראי של הלווה במוצא ההלוואה.
בדרך כלל, לתיאורי ARM יש שני מספרים, כגון 2/28-ARM או 5/1-ARM. המספר הראשון יציין תמיד את משך הזמן ליישום השיעור הקבוע, אך המשמעות של המספר השני משתנה.
- ל- ARM 2/28 שיעור קבוע לשנתיים ואחריו שער משתנה במשך 28 השנים הנותרות. ל- ARM 5/1 יהיה שיעור קבוע למשך חמש שנים, ואחריו שיעור משתנה שמתכוונן מדי שנה.
כמו כן, הריבית יכולה לעלות או לרדת עם משכנתא בריבית מתכווננת. בחלק מה- ARM יש גם מגבלות על הסכום הגבוה ביותר והנמוך ביותר של שינוי בריבית או יחויב בשטר. גבולות אלה ידועים כמכסי שער.
