מה זה כובע שנתי?
הכובע השנתי הנו סעיף בחוזה של משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), המגביל את העלייה האפשרית בריבית ההלוואה במהלך כל שנה. הכובע, או המגבלה, מוגדר בדרך כלל במונחים של שער, אך יתכן שגם כן ייכסה סכום הדולר של הקרן ותשלום הריבית. כמסים שנתיים נועדו להגן על הלווים מפני עלייה פתאומית ומופרזת של סכום התשלומים החודשיים שלהם כאשר התעריפים עולים בצורה חדה בפרק זמן קצר. באמצעות ARM, הריבית ההתחלתית קבועה לתקופת זמן שלאחריה היא מתאפסת מעת לעת על סמך הריבית הנוכחית. לרשות הזרוע יש בדרך כלל מכסי שיעורי חיים שקובעים גבולות לכמות שהריבית יכולה לגדול לאורך חיי ההלוואה.
פורץ כובע שנתי
הריבית השנתית של הלוואת משכנתא בריבית מתכווננת בעלת שווי שנתי תעלה רק ככל שהתנאים מאפשרים באחוזי אחוז, ללא קשר לכמה שיעורים עשויים לעלות בפועל בתקופה הראשונית. לדוגמא, ARM של 5% שקבוע לשלוש שנים עם כובע של 2% יכול להסתגל רק ל 7% בשנה הרביעית, גם אם שיעורי העלייה של 4% לאורך תקופת ההלוואה הקבועה הראשונית. הלוואה בעלת שווי דולר יכולה רק לגדול באותה מידה, אף כי סוג זה של כובע יכול להוביל להפחתות שליליות במקרים מסוימים.
עליות וירידות של זרוע
משכנתא בשיעור מתכוונן מאפשרת לעיתים קרובות ללווים להעפיל להלוואות משכנתא ראשוניות גדולות יותר מכיוון שהם נועלים בתשלום נמוך יותר לתקופה מסוימת. משתמשים ב- ARM יכולים להפיק תועלת כאשר הריבית יורדת, ולהוריד את הריבית השנתית ששולמה. יחד עם זאת, כמובן, בתקופה של עלייה בשיעורים, קופות חימוש יכולות לעלות הרבה מעבר למה שהיה משכנתא בריבית קבועה.
לדוגמה, אם קונה מוציא ARM ב- 3.5% בשלוש שנים קבועות, אם שיעורי העלייה של 4% במהלך שלוש השנים, העלאת שערים ראשונית שנתית זו תוגבל לכובע השנתי. עם זאת, בשנים שלאחר מכן, התעריף עשוי להמשיך לעלות, ובסופו של דבר יתעדף בשיעורים הנוכחיים, שעשויים להמשיך לטפס. בסופו של דבר, ARM של 3.5%, שהיה בתחילה תחרותי עם שיעור קבוע של 4.25%, עשוי בסופו של דבר להיות גבוה משמעותית. לווים של ARM נראים לעתים קרובות לעבור לשיעור קבוע כאשר התעריף עולה, אך עדיין עשויים לשלם יותר לאחר שהשתמשו ב- ARM.
