מהו מודל הערכה אוטומטי (AVM)
מודל הערכה אוטומטית (AVM) הוא מונח לשירות המשתמש במודלים מתמטיים בשילוב עם מסדי נתונים של נכסים ועסקאות קיימים לצורך חישוב ערכי נדל"ן. מרבית דגמי הערכת השווי האוטומטיים (AVM) משווים בין ערכים של נכסים דומים באותה נקודת זמן. שמאים רבים ואפילו מוסדות בוול סטריט משתמשים במודל מסוג זה כדי להעריך נכסים למגורים.
הבנת מודל הערכה אוטומטית (AVM)
ספקי מודל הערכה אוטומטיים (AVM) מציעים את שירותיהם ללקוחות כולל סוכני נדל"ן, ומתווכים, מלווים למשכנתאות ומוסדות פיננסיים גדולים. ספקי AVM המובילים כוללים את CoreLogic, תאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות ביתית (פרדי מק), VeroValue ו- Equifax. ספקים גדולים מציגים את רמת הדיוק שלהם, הכיסוי המקיף והחיסכון בזמן.
דוחות AVM מונעים על ידי טכנולוגיה, כולל אלגוריתמים קנייניים וניתן להשיג אותם תוך שניות על ידי המלווים והסוכנים. בדרך כלל הם מכילים מודל נהנתני (סוג סטטיסטי לניתוח רגרסיה) וגם מדד מכירות חוזר, ששניהם שוקלים ומנותחים כדי לייצר את אומדן המחיר. מכשירי AVM כוללים בדרך כלל את שווי פקיד השומה, את כל המידע הרלוונטי על הנכס המדובר, כגון היסטוריית המכירות שלו, וניתוח מכירות של נכסים מסוג דומה. כדי שהמודל יעבוד טוב הם זקוקים לנתונים באיכות גבוהה בכמות מספקת כדי להיות ייצוגיים. בעוד שדגמים אלה מהירים וזולים, הם אינם גורמים למצב הנכס לקביעת ערכו.
הם משמשים גם לתמיכה בחיתום למשכנתאות והלוואות הון ביתיות, להחלטות מימון מחדש וכן לסייע בפעילות הפחתת הפסדים וניהול סיכוני אשראי כמו סימון לשוק של אחזקות נדל"ן בתיקי השקעות מוסדיים. בעוד בתחילה השתמשו במכשירי AVM להערכת נדל"ן למגורים, השימוש בהם התרחב לסוגים אחרים כולל נדל"ן מסחרי.
מכשירי AVM ושמאות גופניות
למרות השימוש הנרחב שלהם, עדיין נותרו שאלות עד כמה מודלים אוטומטיים אלה מדויקים לעומת הערכות הפיזיות. עבודת ועידה לשנת 2017 שכותרתה, "דגמי הערכה אוטומטיים (AVM): עולם חדש ואמיץ?" מאת ג'ורג 'אנדרו מאטיסיאק מאוניברסיטת כלכלה בקרקוב, מתייחס למחקרים אחרים בנושא זה בטיפול בחוזקות כמו גם בחסרונות של מודלים אלה ככלי הערכה. בגלל חששות דיוק, חלק ממשתתפי התעשייה מציעים להציג תוצאות ממספר AVMs כדרך להגדיל את האמון בתוצאות. בעוד השימוש בהם הולך וגובר, הם לא החליפו שמאים אנושיים, לא מעט מכיוון שרוב עסקאות המשכנתא מחייבות שמאות של הנכס המדובר על ידי שמאים מוסמכים.
