אמנם יש יתרונות כספיים להשקעה בנכסים להשכרה, אך ישנם סיכונים - דיירים שלא משלמים את שכר הדירה שלהם ואת כאב הראש של להיות בעל בית - גם כן. תצטרך לשקול מיסים, הערכת נדל"ן, עלויות משכנתא ואחזקה, והרצון שלך להיות בעל בית כשאתה מחליט אם בעלות על שכירות זה צעד פיננסי נבון.
האם חשוב על יתרונות המס
אתה יכול לנכות ריבית, מיסים, ביטוח והוצאות אחרות כנגד הכנסות הנכס ובדרך כלל לנכות הפסדים כנגד הכנסותיך האחרות. אתה יכול גם לנכות פחת מהמיסים שלך. הניכוי הוא בעצם הקצבה לבלאי במשך 27.5 שנים החל מה- 26 בינואר, 2019. אתה יכול למכור נכס להשכרה ולגלגל את התמורה לנכסים אחרים להשכרה מבלי לשלם מיסי רווח הון. (לקריאה קשורה ראו "הפסקות מס לבעלי בית שני")
אל תשכח שתהיה בעל בית
הנכס להשכרה שלך הוא עסק הדורש זמן ואנרגיה. עליכם להתעדכן בחוקי השכירות ונדרשים כחוק לשמור על נכסים בטוחים ומגורים לדיירים שלכם. זכור כי לדייר שמשלם דולר עליון יש זכות לצפות לתגובה כמעט מיידית לכל בעיה, גדולה או קטנה. שוכרים שיודעים שהם משלמים מעט בשוק הם נוטים להיות מעט פחות תובעניים. זה עוזר אם אתה יכול לבצע תיקונים קלים בעצמך. צריך גם לגבות דמי שכירות ולהתמודד עם דיירים עבריינים.
אם הסיכוי לנהל את ההשכרה בעצמך מרתיע, בקש מתווך הנדל"ן שלך להפניה למנהל נכסים או מטפל או לבצע חיפוש מקוון. רק להיות מודע לכך ששכירת מנהל נכסים תאכל בתמורה שלך.
עשה את שיעורי הבית שלך בנדל"ן
הקדישו זמן רב, אם לא יותר, לחקור נכסים להשכרה כמו שתקנו מקום מגורים בו. עליכם להכיר את פרטי השוק, חוקי האיזור והמגמות הן להשכרה והן למכירת בתים במקום בו אתם שוקלים. התבונן בבתי ספר, תחבורה, משאבי פנאי, קניות, ומה צפויים הדיירים באזור בשכירות. קניית עיקול יכולה להיות אופציה שכן הבנק העיקול בדרך כלל מעוניין להשיב את יתרת המשכנתא וימכור את הנכס בפחות משווי השוק.
אתה רוצה שהנכס שלך יהיה אטרקטיבי עבור השוכרים. חפש נכס עם קו מים או קרוב לקמפוס קולג 'או אזור בית ספר מקומי. בית ישן יותר ביישוב יציב או בית בשכונה המתחדשת יכול להיות גם אפשרויות טובות. אם אתה קונה נכס להשכרה להשכרה על מסלול גולף חדש היזהר מ"תסמונת מסלול הגולף. "אם דירות מסלול גולף חדשות ומפוארות יותר נבנות באותו אזור כללי, הנכס שלך יכול להופיע מתוארך בעוד כמה שנים שידכא את המחיר.
אל תזניח להריץ את המספרים
השתמש באפליקציות לסמארטפון או במחשבון משכנתא מקוון כדי לנתח את עלויות הדיור החודשיות שלך. מחשבון אמור לאפשר לך להזין את מחיר הרכישה, המקדמה, המסים, הביטוח וריבית הלוואת המשכנתא. שיעורי המשכנתא בנכסים להשכרה בדרך כלל גבוהים יותר משיעורי הבית העיקרי.
גורם גם לתחזוקה ותיקונים. כלל אצבע טוב הוא כ -1% ממחיר הרכישה לשנה, ולכן נכס של 300, 000 $ יעלה בערך 3, 000 $ לשנה לתחזוקה. עם זאת, ייתכן שתרצה להגדיל את האחוז ל -1.5% או 2% אם הנכס ישן יותר. דרך נוספת לחשב תיקונים ותחזוקה היא לדבוק במה שמכונה לעיתים "הכלל על הרגל", מה שמציע לבעלי בתים לתקציב 1 דולר למ"ר לשנה. אם בית השכירות שלך הוא 1, 800 רגל רבוע, למשל, אתה מסתכל על 1, 800 דולר לשנה בעלויות תיקון ותחזוקה.
טיפים לבעל הבית הפוטנציאלי
דוגמא לעולם אמיתי
הנה דוגמא להכנסות צפויות: נניח שאתה שוכר בית של 300, 000 $ עבור 2, 000 $ לחודש. המקדמה של 20% היא 60, 000 $, והריבית הקבועה ל -30 שנה על היתרה של 240, 000 $ היא 4%. מיסים, ביטוח ותקציב אחזקה יביאו את העלות החודשית ל -1, 764 דולר, ותניב רווח נומינלי של 2, 838 דולר לשנה, או 4.73% מהתשלום המקדמה לשנה. לא רע. זה הרבה יותר טוב מחשבון חיסכון ויותר טוב מרוב מניות השבב הכחול משלמים דיבידנדים, אם כי אולי לא ככל שתוכל להרוויח בשוק המניות בשנה טובה. אבל כשמחשבים את הפיחות האופייני של 3.64%, הרווח הנקוב של 2, 838 דולר הופך להפסד של 6, 252 דולר, שתוכל להחיל כנגד הכנסות אחרות. עם זאת, תלוי במדרגת המס שלך, זה יכול להסתכם בכמה מאות דולרים של חיסכון במס לתזרים מזומנים חיובי בתוספת האפשרות שהבית יעריך בערכו.
בשורה התחתונה
השקעה בנדל"ן לצורך הכנסה אינה מיועדת לכולם. אם אתה מתייחס להשקעה שלך כעסק, סובלנות לסיכונים הטמונים ומועיל בפטיש, היתרונות הכספיים יכולים להיות משמעותיים. (לקריאה קשורה ראו "כיצד להרוויח בית שני")
