מהו יחס ההלוואה לערך המשולב - יחס ה- CLTV?
יחס הלוואת הערך המשולב (CLTV) הוא היחס בין כל ההלוואות המובטחות בנכס לבין שווי הנכס. המלווים משתמשים ביחס ה- CLTV כדי לקבוע את סיכון רוכש ברירת המחדל של קונה בית בעת שימוש ביותר מהלוואה אחת.
ככלל, המלווים מוכנים להלוות ביחס CLTV של 80% ומעלה ללווים עם דירוג אשראי גבוה. ה- CLTV נבדל מהיחס בין הלוואה לערך (LTV) בכך שה- LTV כולל רק את המשכנתא הראשונה או העיקרית בחישובו.
נוסחת CLTV וחישוב
Deen CLTV = ערך הכולל של הנכס VL1 + VL2 +… + VLn איפה: VL = שווי הלוואה
כדי לחשב את יחס ההלוואה לערך המשולב, חלקו את יתרות הקרן המצטברות של כל ההלוואות לפי מחיר הרכישה של הנכס או שווי השוק ההוגן. יחס CLTV נקבע אפוא על ידי חלוקת סכום הפריטים המפורטים להלן בפחות ממחיר המכירה של הנכס או בשווי הערך של הנכס.
- סכום ההלוואה המקורי של החלק המשך למשכנתא (יתרת קרן מצטיינת) של מסגרת אשראי ביתית (HELOC) היתרה העיקרית שטרם שולמה של כל המימון הכפוף לסגירה, כגון משכנתא שנייה או שלישית (עם סוף סגור הלווה, מושך את כל הכספים ביום הראשון ואינו רשאי לבצע שינויים בתכנית התשלום או לגשת לכל קרן ששולמה לאחר סגירת ההלוואה.)
Takeaways מפתח
- CLTV דומה ל- LTV אך כולל את כל המשכנתאות או השעבודים ולא רק את המשכנתא הראשונה. המלווים שוקלים את יחס ה- CLTV בקביעת אם קונה בית יכול להרשות לעצמו לרכוש בית. בועת הנדל"ן של 2008-2009 הדגישה את הרלוונטיות של שמירה על דירה עין ביחס ל- CLTV.
מה מראה CLTV יחס
יחס הלוואת הערך המשולב (CLTV) הוא חישוב המשמש את אנשי המקצוע המשכנתאות והלוואות כדי לקבוע את האחוז הכולל של נכס של בעל הבית שמופקד בשעבודים (חובות חוב). המלווים משתמשים ביחס ה- CLTV יחד עם קומץ חישובים אחרים, כמו יחס החוב להכנסה ויחס הלוואה לערך הרגיל (LTV), בכדי להעריך את הסיכון להרחבת הלוואה ללווה.
כלכלנים רבים מייחסים תקני CLTV רגועים למשבר העיקול שפקד את ארצות הברית בסוף שנות האלפיים, בין היתר. החל משנות התשעים ובמיוחד בראשית אמצע שנות ה -2000, קנו בתים לעתים קרובות משכנתאות שנייה בעת הרכישה במקום תשלום מקדמות. המלווים להוטים לא לאבד את עסקיהם של לקוחות אלה למתחרים הסכימו לתנאים כאלה למרות הסיכון המוגבר.
לפני בועת הנדל"ן שהתרחבה מסוף שנות התשעים לאמצע שנות האלפיים, הנוהג המקובל היה שרוכשי הדירות יבצעו מקדמות בהיקף של לפחות 20% ממחיר הרכישה. מרבית המלווים החזיקו את הלקוחות בפרמטרים אלה על ידי הגבלת LTV על 80%.
כשהבועה החלה להתחמם, רבות מאותן חברות נקטו צעדים כדי לאפשר ללקוחות לעקוף את ההנחות של 20%. חלק מהמלווים גייסו כובעי LTV או הסירו אותם לחלוטין, והציעו משכנתא עם 5% מקדמות או פחות, בעוד שאחרים שמרו על דרישות LTV במקום אך העלו כובעי CLTV, לרוב ל 100%. תמרון זה אפשר ללקוחות לקחת משכנתא שנייה למימון 20% המקדמות שלהם.
ספייק העיקול החל משנת 2008 הדגיש מדוע CLTV חשובה. אם יש לו עור במשחק, כמו הוצאת מזומן ראשונית בסך 100, 000 $ עבור בית של 500, 000 $, מספק לבעל הבית תמריץ רב עוצמה לשמור על תשלומי המשכנתא. אם הבנק עוקף, הוא לא רק מאבד את ביתו אלא גם את ערימת המזומנים ששילם כדי לסגור.
דרישת הון בנכס מבודדת גם את המלווים מטבילה במחירי הנדל"ן. אם נכס מוערך בסכום של 500, 000 $ וסך ההלוואות מסתכמות בכ -400, 000 $, הנכס יכול לאבד עד 20% מערכו מבלי שמחזיקי שיעבודים יקבלו תשלום קצר במכירה פומבית של עיקול.
מדוע CLTV עניינים
יש רוכשי בתים שבוחרים להוריד את המקדמה שלהם על ידי קבלת משכנתא מרובה על נכס, מה שמביא ליחס נמוך יותר בין הלוואה לערך למשכנתא הראשית. גם בגלל יחס ה- LTV הנמוך, רוכשי בתים רבים נמנעים בהצלחה מביטוח משכנתא פרטי (PMI). בין אם עדיף לקבל משכנתא שנייה או לשלם את עלות ה- PMI משתנה לכל פרט.
כתוצאה מכך, מכיוון שהמשכנתא השנייה נוטלת יותר סיכון, הריבית על משכנתא שנייה גבוהה בדרך כלל מהריבית במשכנתא הראשונה. רצוי שהצרכנים ישקול את היתרונות והחסרונות של קבלת הלוואות מרובות בנכס אחד. ביצוע בדיקת נאותות יעזור להבטיח שמה שנבחר הוא האפשרות הטובה ביותר לנסיבות הנתונות.
הלוואה לערך לעומת CLTV
הלוואה לערך (LTV) ו- CLTV הם שני היחס הנפוצים ביותר המשמשים במהלך חיתום המשכנתא. מרבית המלווים מטילים מקסימום על שני הערכים שמעליהם הלווה הפוטנציאלי אינו זכאי להלוואה. יחס LTV שוקל רק את יתרת המשכנתא הראשית. לפיכך, בדוגמה לעיל, יחס LTV הוא 50%, תוצאה של חלוקת יתרת המשכנתא הראשית של 100, 000 $ בערך הבית של 200, 000 $.
מרבית המלווים מטילים מקסימום LTV של 80% מכיוון שפאני מיי ופרדי מק אינם רוכשים משכנתא עם יחס LTV גבוה יותר. לווים עם פרופילי אשראי טובים יכולים לעקוף דרישה זו אך חייבים לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) כל עוד יתרת ההלוואה הראשונית שלהם גבוהה מ- 80% מערך הבית. PMI מגן על המלווה מפני הפסדים כשערך הבית נופל מיתרת ההלוואה.
המלווים העיקריים נוטים להיות נדיבים יותר עם דרישות CLTV. בהתחשב בדוגמה לעיל, במקרה של עיקול, בעל המשכנתא הראשי מקבל את כספו במלואו לפני שמחזיק המשכנתא השני יקבל דבר. אם שווי הנכס יורד ל -125, 000 דולר לפני שהברירת המחדל של הלווה, בעל השעבוד העיקרי מקבל את כל הסכום המגיע לו (100, 000 $), ואילו בעל השעבוד השני מקבל רק את הנותר 25, 000 $ למרות שהוא חייב 50, 000 $. מחזיק השעבוד העיקרי מכסה פחות סיכון במקרה של ירידה בערכי הרכוש ולכן יכול להרשות לעצמו להלוות ב- CLTV גבוה יותר.
דוגמה ליחס CLTV
כדוגמה, נניח שאדם רוכש בית במחיר של 200, 000 $. כדי להבטיח את הנכס, היא סיפקה מקדמה בסך 50, 000 $ וקיבלה שתי משכנתאות תמורת 100, 000 $ (ראשוני) ו- 50, 000 $ (משנית). יחס הלוואת הערך המשולב שלה (CLTV) הוא אפוא 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / 200, 000 $).
