רכוש הוא מושג משפטי המעניק ומגן על זכותו הבלעדית של אדם להחזיק, להחזיק, להשתמש ולהיפטר מדבר. המונח רכוש אינו מציע פריט פיזי, אלא מתאר קשר משפטי של אדם לדבר.
נכס מקרקעין נכסי מקרקעין מורכבים מאדמות, בתי מגורים ותורשות. אדמות מתייחס לקרקע, לאוויר שמעל, לאזור שמתחת לפני האדמה ולכל מה שמוקם עליו. הדירות כוללות את הקרקעות וזכויות בלתי מוחשיות מסוימות הקשורות לאדמות. תורשות מאמצות כל אינטרס מוחשי או בלתי מוחשי ברכוש מקרקעין, כולל קרקעות ודירות שיכולות לעבור בירושה. (למידע נוסף קרא 5 טעויות המשקיעים בנדל"ן צריכים להימנע .)
TUTORIAL: בחינת השקעות נדל"ן
ריבית אינטרס מתאר כל זכות, תביעה או פריבילגיה שיש לאדם כלפי רכוש מקרקעין. החוק מכיר סוגים שונים של אינטרסים ברכוש מקרקעין. אינטרס לא מוחשי בקרקע הוא זכותו של אדם אחד להשתמש או להגביל את השימוש בקרקע השייכת לאדם אחר.
האינטרסים הלא-מוחלטים אינם מהווים בעלות על הקרקע עצמה: לבעלי אינטרס לא-מוחשי בנדל"ן אין בעלות, ובעל המקרקעין ממשיך ליהנות מזכויות הבעלות המלאות, בכפוף לכפייה כלשהי.
שעבוד הוא נטל, תביעה או חיוב על נכסי מקרקעין שיכולים להשפיע על איכות הכותרת ועל ערך ו / או השימוש בנכס. שעבוד יכול לייצג אינטרסים לא מוחשיים ברכוש מקרקעין. דוגמאות לשעבודים כוללות שעבודים, הסתגרות, הקלות, חוזי שכירות, בריתות מגבילות ואמני מגן. מאמר זה יספק מבוא לשעבודים ואינטרסים בלתי מוחשיים ברכוש מקרקעין.
אינטרסים לא-מוחלטים אינטרס לא-מוחשי בקרקע הוא הזכות להשתמש או להגביל את השימוש בקרקע של אדם אחר. בעוד שלבעל אינטרס לא-מוחשי יש זכויות מסוימות וברורות בכל הקשור לשימוש בנכס, הוא או היא לא מחזיקים בזכות הנכס.
אינטרסים בלתי-מוחלטים יכולים להיווצר באמצעות הסכם בין שני צדדים, כלומר בעל הנכס והאדם המבקש לזכות באינטרס הלא-מוחשי; או באמצעות צו בית משפט. שעבוד מס פדרלי, למשל, עשוי להיות מוגש לבית המשפט במחוז בו נמצא נדל"ן של משלם מיסים עבריין. חוזה שכירות, לעומת זאת, עשוי להיכנס מרצון באמצעות הסכם בין שני צדדים.
שעבוד שעבוד הוא כל דבר שיכול להפחית את הערך או השימוש וההנאה של נכס, כמו שעבוד או אמנה מגבילה. מכיוון שעומדות יכולות להשפיע לרעה על שווי הקרקע או השימוש בהן, על כל מי שעוסק בעסקת נדל"ן להיות מודע לקיומם של כל שעבוד על הנכס המועבר.
בדרך כלל, עורך דין מבצע חיפוש כותרות ומגבש חוות דעת על כותרות, בה יפורטו כל שעבודים שהתגלו במהלך החיפוש. שעבוד לא ימנע מעבר של כותרת בעסקת נדל"ן; במקום זאת, הכותרת תעבור בכפוף לכל שעבוד. במילים אחרות, שעבוד נותר על הנכס, או "רץ עם האדמה", עד שהוא מרוצה, גם כאשר מועברת הכותרת לבעלים חדש.
(למידע נוסף, עיינו בקונים קשב לבית! מדוע אתם זקוקים לעורך דין.)
ישנן צורות רבות של שעבודים, כולל:
הקלות
זיקת הנאה היא זכות לא מוחשית להשתמש במקרקעין של אדם אחר בצורה מוגבלת שאינה מהווה בעלות מלאה. לאדם או לגורם המשפטי הנהנה מההקלאה יש אינטרס לא מוחשי (הזכות להשתמש בנכס, אך לא להחזיק אותו) בקרקע של האחר; בעל הנכס נטל על ידי ההקלה. הקלות נפוצות כוללות תעלות ניקוז בדרך, תעלות ניקוז, קווי שירות ציבוריים והקלות בזכות גינוי (תחום דומיננטי).
מפגשים
התקרבות היא שיפור המשתרע מעבר לקו הגבול של בעל הנכס ו"התפכחות "על נכס סמוך. דוגמאות להתפרצויות כוללות מרזבים מבנים או תלויים, מבנים חיצוניים, גדרות, שבילים וחניונים. פגיעות יכולות להפוך את הכותרת לשני הנכסים המעורבים בלתי ניתנים לסחירה: לנכס ההצפנה אין כותרת לכל הקרקע שעליהם בוצעו שיפורים, ואילו לנכס המוקף אין כל שימוש בקרקע.
חכירה
חוזה שכירות הוא חוזה בין בעל נכס (מחכיר) לבין אדם או גורם המבקש להשכיר את הנכס (חוכר). במסגרת חוזה שכירות, החוכר מסכים לאפשר לחוכר לתפוס את הנכס ולהשתמש בו בתמורה לתמורה יקרה (שכר דירה).
החכירה מציינת בדרך כלל את משך ההסכם, כל תנאי להארכת ההסכם, ואת הסכום ותדירות שכר הדירה שישולם. למרות שהשוכר אוחז בנכס, המשכיר נשאר הבעלים ומחזיק בכותרת על הנכס.
שעבודים
שיעבוד הוא זכות הניתנת בחוק המוענקת לנושים להעמדת חובות המגיעים להם על ידי מכירת נכס השייך לחייב. הנכס פועל כבטוחה ובמקרה שיועבר הנכס ניתן להשתמש בכספי המכירה לתשלום החוב ולסיפוק השעבוד. שיעבודים נפוצים כוללים מיסוי מקרקעין ושעבודי שומה, שיעבודים של מכונאים, שיעבודי פסק דין והתחייבויות מס פדרליות.
ליס פנדנס
ליס פנדנס הוא הודעה על התדיינות תלויה ועומדת המודיעה לכל המעוניינים בכך שהוחל בפעולה משפטית המשפיעה על הכותרת לנכס מסוים. Pendens של lis, שניתן להגיש בבית משפט ממלכתי או פדרלי, בדרך כלל כרוך בכותרת על נכס או על בעלות בעלות על הנכס.
מכיוון שמוגשת ליס פנדנס כנגד רכוש אמיתי, כל אדם שאליו מועבר הנכס יהיה מחויב בתוצאה של התביעה התלויה ועומדת.
אמות מגן או מגבילים
אמנה מגינה או מגבילה היא תנאי ניתן לאכיפה המופיע כסעיף בשטר המגביל את אופן השימוש בנכס אמיתי. אמות מידה אלה מכבידות על בעלי נכסים לבצע או לא לבצע באופנים שצוינו.
דוגמאות לבריתות הגנה או מגבילות כוללות אילוצים למינימום ריבועי מינימום בבניין חדש, תכנון אדריכלי, כניסה וקו צד מכבישים או נכסים סמוכים וצבע ביתי חיצוני. (לקריאה קשורה ראו החזקת כותרות על נכסי נדל"ן.)
בשורה התחתונה עניין שאינו מוחלט בנדל"ן הוא הזכות להשתמש או להגביל את השימוש במקרקעין של אדם אחר. בחלק מהמקרים, האינטרס הלא מוחשי נובע מחוזה וולונטרי שנערך בין שני צדדים, כמו במקרה של הסכם שכירות. במקרים אחרים, האינטרס הלא-מוחשי מתרחש בגלל צו בית משפט, כמו שיעבוד נגד הנכס.
כאשר שוקלים רכישת נדל"ן, חשוב לבצע חיפוש כותרות כדי לקבוע אם ישנם ליקויים בכותרת שיכולים להשפיע על השימוש בנכס. עורך דין מוסמך יכול לבצע חיפוש כותרות כדי לחשוף שעבודים או שעבודים כנגד הנכס. נכסים רבים נמכרים "בכפוף לכל השעבודים והעכפויות", ומשמעות הדבר כי הנכס עלול להיות מעמוס, וזו האינטרס של הקונה לגלות כל שעבוד לפני קבלת החלטות סופיות.
מעשה אחריות כללי הוא ההגנה הטובה ביותר של הקונה והוא מכיל אחריות "ברית כנגד שעבודים" שמבטיחה לקונה כי לא קיימות עיקולים על הקרקע למעט אלה המפורטים בשטר. (למידע נוסף, ראה השכרה או קנייה? הנושאים הכספיים .)
