מול שיתוף

הדבר האחרון שיושבים בקואופרציות רוצים לשמוע בישיבת בעלי המניות השנתית שלהם הוא שהקואופרציה שלהם בסכנת ברירת מחדל. אבל עבור אנשים רבים זו מציאות. בכל שנה הקואופרציות פושטות רגל ומותירות את "בעליהן" בקור.

מה זה קואופ-אפ?

קואופרציות הן הסדרי דיור שבהם התושבים הם בעלי חלק מהישות המשפטית, המכונה תאגיד. בעלי מניות אלה מקבלים חכירה קניינית, או זכות, המאפשרת להם להתגורר באחת הדירות או היחידות. מבחינה טכנית, הבעלים מחזיק רק במניות בתאגיד זה, ולא בנדל"ן עצמו. התאגיד הוא הבעלים של המקרקעין. בעל המניות משלם עלות אחזקה חודשית המשמשת לכיסוי הוצאות ניהול הבניין כגון ניקיון, חום, מים, משכורות עובדים, פינוי אשפה, עלויות תיקון, מיסים, ביטוח והמשכנתא הבסיסית של הבניין.

סוגי ברירת מחדל

ישנם שני סוגים ידועים של ברירת מחדל שכוללים שיתופי פעולה: ברירות מחדל למשכנתא וברירות מחדל טכניות.

1. ברירות המחדל הטכניות אינן חמורות במיוחד. אדם לייטמן ביילי, אסק., עורך דין נדל"ן בניו יורק וניו ג'רזי וראש משרד הנדל"ן למגורים ומסחר בעיר ניו יורק, אדם לייטמן ביילי, מחשבים אישיים, אומר כי סוג זה של ברירת מחדל "מורכב מאי ביצוע תיקונים בניגוד להפרה. של הסכם המשכנתא למרות שכל התשלומים הכספיים שולמו במועד. " בדרך כלל ניתן לפתור את המחדל של סוגים אלה על ידי סידור השלמת התיקונים, או לפחות בתשלום. ברירת המחדל למשכנתא חמורה בהרבה מכיוון שהמלווה אינו מקבל תשלומים עבור הבניין, בהתאם להסכם המקורי. זהו מצב מתסכל עבור בעלי המניות ששילמו בשקידה את האחזקה החודשית ללא תשלומים חסרים. לעיתים קרובות זהו המסלול המהיר ביותר לעבר הגשת פשיטת רגל לקואופרציות. במצב זה המלווה שולח הודעת ברירת מחדל להנהלת הבניין, ואם ברירת המחדל של המשכנתא לא תיפתר, מתחיל הליך העיקול.

תרחיש הגרוע ביותר: עיקול

עיקול הוא הדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות כאשר שיתוף פעולה מגיש פשיטת רגל. עיקול הוא תביעה שהחל המלווה בכדי לקבל תואר חוקי על הבניין. סטיוארט מ. סאפט, שותף ב- Dewey & LeBoeuf LLP, אומר כי בניו יורק עיקול יכול לארוך מספר שנים, אך בסופו של דבר, אלא אם כן יש לקו-אפ הגנה לגיטימית, שופט יקיים מכירה פומבית למכירת הבניין, ובעלי המניות יחזרו להיות שוכרים וכבר לא "יהיו בבעלותם" של דירותיהם.

במקרה בו שיתוף משותף מגיש פשיטת רגל כתוצאה מחדירת המשכנתא, למלווה יש את הכוח לעיקול הבניין ולפנות את בעלי המניות. ביילי מוסיף, "המלווה של המשכנתא הבסיסית אינו יכול ללכת אחרי כל בעל מניות בדירה משום שהמשכנתא בבניין אינה ערובה אישית מצד בעלי המניות." בפשיטת רגל, הבנק של הקו-אופ ישולם לפני בעלי המניות.

אז כל הכנסה ממכירת עיקול פשיטת רגל תעבור לשלם לבנק. בעלי מניות שקיבלו משכנתא אישית יהיו אחראים לתשלומים אלה גם אם איבדו את הבעלות על מניות הדירה.

בתרחיש זה, לבעלי המניות אין אפשרויות רבות. אם הקו-אופ בוחר להגיש פרק 11 (ארגון מחדש), יכול המשכיר של הקו-אוף לעבור להמיר אותו לפרק 7, שהוא פירוק, שם המבנה נמכר מייד.

בפשיטת רגל או עיקול, בעלי המניות בקו-אופ נשארים כדיירים אם הם מתגוררים במקום, אולם חוזה השכירות הקנייני שלהם מבוטל. אם הם חייבים משכנתא כלשהי בדירתם ולא ישלמו, "הם עשויים להיות בעלי השלכות מס הכנסה", מאשר סאפט.

קואופרטיבים שעשויים להיתקל בבעיות ברירת מחדל יכולים לנסות ולהדביק את התשלומים על ידי הלוות כספים נוספים, גיוס התחזוקה החודשית או הוספת הערכה. הערכה היא עלייה זמנית בתחזוקה החודשית. עלייה זו מיועדת לתיקונים או הוצאות אחרות בהן צרכי הקו-אפ כיסו.

האם פשיטות רגל של קו-אופ נפוצות?

פשיטות רגל של שיתוף פעולה הם תופעה נדירה. סאפט אומר, "ככל שידוע לנו, פחות מעשרה קואופרציות עוקלו בניו יורק מאז מלחמת העולם השנייה, כך שלא סביר להתרחש כעת. עם זאת, משתלם להיות ערניים." ברירת מחדל טכנית עשויה להוביל לפשיטת רגל אם כל הכספים בשטר מתיימרים כתוצאה מברירת מחדל טכנית, אך אין זה סביר.

מה יכולים בעלי מניות לעשות?

לרוע המזל לבעלי המניות, לא ניתן לעשות הרבה אם הם כבר רכשו את דירת הקו-אופ. אם הם רכשו מניות בקואופרציה בעייתית, עליהם לפנות לייעוץ מטעם עורך דין מוסמך. המפתח הוא לקבל החלטות משכילות בעת קניות מסביב ולחקור את הקו-אפ לפני הקנייה.

ביילי אומר שכאשר הוא מייצג רוכש, הוא דואג שהבניין יציב על ידי ניתוח הכספים של הבניין בשנתיים האחרונות. הוא משווה את הדוח הכספי עם כל שיפורים מבניים גדולים או תיקונים נדרשים ומחפש אם לבניין יתרות מזומנים מוצקות. בניינים שלא יכולים להרשות לעצמם לשלם משכנתא או לעמוד בהוצאות הם דגלים אדומים מוגדרים.

ציידי דירות בשיתוף פעולה יכולים להימנע מנפילה בקואופרציה "רע" על ידי בקשת הכספים עצמם. התבוננות לאורך היסטוריה של שנתיים יכולה לספק הצצה טובה לביצוע טוב (או לא טוב) של הבניין. רזרבת מזומנים נמוכה, למשל, יכולה להצביע על כך שלשות"פ לא יהיו מספיק כספים לכיסוי תיקוני חירום. במקרה זה, הקואופרטיב יצטרך לרכוש את הכספים מהבנק בצורה של הלוואה אחרת או מבעלי מניות.

בעלי המניות צריכים לשאול שאלות מפתח בעת חקר דירה. לדוגמה, שאל אם הקואופרציה מבצעת תשלומי משכנתא חודשיים. אם החמיצו תשלומים, שאלו מדוע. שאלו האם ישנם סוגים אחרים של חובות אשר אינם ממתינים למשכנתא, גם אם ישנם תיקונים גדולים הבאים, ואם כן, כיצד מתכנן הקואופרציה לשלם עבורם.

סאפט מציע כמה טיפים: "התבונן בדוח הכספי האחרון כדי לבדוק אם רואה החשבון הוציא מכתב ביקורת נקי; עורך הדין שלך יבדוק אם יש שיעבודים שהוגשו כנגד הבניין או שלא שולמו מיסי המקרקעין. נסה לגלות זאת. מהסוכן המנהל אם בעלי מניות רבים אינם מצליחים לשלם את תחזוקתם. עורך הדין שלך יקרא את הפרוטוקולים של הקואופרציה כדי לבדוק אם יש בעיות."

בשורה התחתונה

לוועד הקואופרציה יש זכות לשאול אותך, כקונה פוטנציאלי, על ההיסטוריה הכספית שלך. היא רוצה לוודא שתוכל לעמוד באחריות התחזוקה החודשית, בנוסף לתשלום המשכנתא האישי שלך. עם זאת, כקונה, יש לך גם את הזכות לוודא ששטח המגורים בו תמצאי יציב כלכלית. וודא שאתה שואל על כל פרט ופרט. זה העתיד שלך, אז השתמש בזכויות שלך.