מהו סיכון נשירה
סיכון נשירה הוא הסיכון למלווה למשכנתא שהלווה בודד מגבה מההלוואה במהלך התקופה שבין ההצעה הרשמית של הלוואה לסגירת אותה הלוואה.
פריצת סיכון נשירה
סיכון הנפילה מתייחס לסיכון שמלווה משכנתא נוטל עליו שלווה נפרד מהסכם משכנתא במהלך התקופה שקדמה לביצוע עסקת הלוואה. התקנות מחייבות כי המלווה יאריך הצעה ספציפית עד 60 יום עד למועד הסגירה. במהלך תקופה זו, היוצר של המשכנתא בדרך כלל מתכנן למכור את ההלוואה לצובר משכנתאות אשר יקבץ אותה עם הלוואות אחרות בניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). אם לווה נסוג מההלוואה, המלווה מפסיד מההזדמנות להרוויח מאיגוח ההלוואה.
סיכון הנפילה נקרא גם נשירת לווים. זהו אחד משני מרכיבי סיכון הצנרת, הנקראים בהתייחס לצינור שדרכו משכנתאות סגורות בדרך כלל נעות מההצעה המקורית לסגירה, ואחר כך לאיגוח בשוק המשכנתאות המשני. המרכיב השני בסיכון הצינור מכונה סיכון מחירים. זה נובע מההסתברות שבתקופה שלפני הסגירה, הריבית הרווחת יורדת והלווה מסוגל לקבל הלוואה חלופית עם ריבית נוחה יותר. שינוי כזה יכול לאיים על המחיר שיכול היזם לקבל את המשכנתא בשוק המשני.
כיצד המלווים מגנים על סיכון נשירה
סיכון הנפילה הוא היבט בלתי נמנע בתהליך ההלוואות עקב דרישת 60 יום ואפשרות משיכת לווים באותה תקופה. כדי להגן מפני הפסדים, המלווים יכולים ליצור גידור מפני נשירת משכנתא. אחת הדרכים לעשות זאת היא לבנות מכירת הלוואה שהושלמה בשוק המשני על בסיס המאמצים הטובים ביותר. במסגרת הסכם כזה, רוכש ההלוואות המשניות, לרוב פאני מיי או פרדי מק, מסכים לוותר על אגרה שתחויב אחרת כאשר היזם לא יכול לספק משכנתא ספציפית. זה יכול להשפיע כלפי מטה על המחיר, אך בדרך כלל שינוי זה במחיר הוא פחות מהעמלה.
גידור שני נגד סיכון נשירה כרוך בשימוש בשוק המוכרז (TBA) לניירות ערך במשכנתא. בשוק זה, המלווים מסוגלים למכור הלוואות העומדות בקריטריונים מסוימים מבלי לזהות את ההלוואות הספציפיות. זה מאפשר למלווה להחליף הלוואה שהלווה שלה פרש בהלוואה שהושלמה במידת הצורך.
