תוכן העניינים
- הימים המוקדמים
- יצירת נזילות
- ניירות ערך מגובים במשכנתא
- המשבר הכלכלי
- השתלטות ממשלתית וחילוץ על הממשלה
- אפשרויות אשראי
- שינויים בהלוואות
- בשורה התחתונה
יש סיכוי טוב מאוד ששמעת על פאני מיי. אבל האם אתה יודע מה הוא עושה ואיך הוא פועל?
האגודה הלאומית למשכנתאות הפדרלית (FNMA), המכונה בדרך כלל פאני מיי, היא מפעל בחסות ממשלה (GSE) שנוסד בשנת 1938 על ידי הקונגרס במהלך השפל הגדול, כחלק מהעסקה החדשה. היא הוקמה כדי לעורר את שוק הדיור על ידי העמדת משכנתאות רבות יותר ללווים בעלי הכנסה בינונית עד נמוכה.
פאני מיי אינה מקורה או מספקת משכנתא ללווים. אך היא אכן רוכשת ומבטיחה אותם דרך משכנתא משנית. למעשה, מדובר באחד משניים מהרוכשים הגדולים ביותר של משכנתא בשוק המשני. השני הוא אחיו, החברה הפדרלית למשכנתא למשכנתאות, או פרדי מק, עוד מפעל בחסות ממשלה שנוצר על ידי הקונגרס.
הימים המוקדמים
בראשית המאה העשרים, קבלת משכנתא - קל וחומר בית - לא הייתה משימה קלה. אנשים רבים לא יכלו להרשות לעצמם להבטיח מקדמה, והלוואות היו כמעט תמיד לטווח קצר - לא כמו אלה עם תקופות ההפחתה לטווח הארוך שאנו מכירים כיום. למעשה, כאשר רבים מההלוואות נועדו באותה עת, הם בדרך כלל דרשו תשלומי בלון גדולים מהחייב. אם בעל הבית לא יכול היה לבצע את התשלום, הבנק היה מעיק. כשנפל השפל הגדול, בערך 25% מבעלי הבית של האומה איבדו את בתיהם.
קונגרס ארצות הברית הגיב ביצירתו של פאני מיי. המטרה הייתה לסייע ביצירת זרם מימון דיור העומד לרשות כל אחד בשוק. זה הוביל למימון משכנתא ארוכת טווח, דבר המאפשר לבעלי בתים לממן מחדש את הלוואותיהם בכל נקודה במהלך הלוואתם.
1938
השנה בה הקונגרס יצר את פאני מיי.
בסוף שנות השישים החלה פאני מיי לממן את עצמה במכירת מניות ואגרות חוב לאחר שהממשלה הוציאה אותה מהתקציב הפדרלי. פאני מיי שמרה על קשריה לממשלה כ- GSE, אולם דירקטוריון המונה לא יותר מ- 13 חברים. הוא פטור גם ממסים מקומיים ומדיניים.
Takeaways מפתח
- פאני מיי היא חברה בחסות ממשלתית שמעמידה משכנתא לזמני לווים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. היא אינה מספקת הלוואות, אך מגבה או מבטיחה אותם בשוק המשכנתאות המשני. פאני מיי מספקת נזילות על ידי השקעה בשוק המשכנתא, תוך איגום הלוואות לניירות ערך מגובים במשכנתא. פאני מיי הוגשה על ידי ממשלת ארה"ב בעקבות המשבר הכלכלי ונמחקה מ- NYSE.
יצירת נזילות
על ידי השקעה בשוק המשכנתא, פאני מיי מייצרת נזילות רבה יותר למלווים כמו בנקים, חסרי איחוד ואיגודי אשראי, מה שמאפשר בתורם להחתיל או לממן משכנתא יותר. המשכנתא שהיא רוכשת ומבטיחה חייבת לעמוד בקריטריונים מחמירים. לדוגמא, גבול ההלוואה המקובלת לבית חד-משפחתי בשנת 2019 הוא 484, 350 דולר עבור מרבית האזורים ו- 726, 525 דולר לאזורים בעלות גבוהה. אזורים אלה כוללים את הוואי, אלסקה, גואם, ואת איי הבתולה של ארה"ב, כאשר ערכי הבתים הממוצעים הם מעל לסכום הבסיס של לפחות 115%.
על מנת שמלווה למשכנתא יהיה זכאי לגיבוי של פאני מיי, עליו להסכים שלא לנהוג בשיטות הלוואות תת-פריימיות לא אתיות. הלוואות לסאב פריים הן בעלות שיעורים גבוהים יותר מאשר הלוואות בריבית פריים ומוצעות ללווים בעלי אשראי ירוד שנחשבים לסיכון גבוה יותר על ידי המלווה.
על פי אתר האינטרנט של פאני מיי, היא סיפקה נזילות של 102 מיליארד דולר למימון שוק הדיור ברבעון הראשון של 2019. זה עזר לאנשים ברחבי הארץ לקנות, לממן מחדש ולשכור כ 527, 000 בתים.
פאני מיי מגבה או מבטיחה משכנתא אך אין מקורן.
ניירות ערך מגובים במשכנתא
לאחר רכישת משכנתא בשוק המשני, פאני מיי מאגרת אותם ליצירת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). MBS הם ניירות ערך מגובים בנכס המובטחים באמצעות משכנתא או מאגר משכנתאות. ניירות הערך המגובים במשכנתא של פאני מיי נרכשים על ידי מוסדות כמו חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובנקי השקעות. היא מבטיחה תשלומי קרן וריבית על ה- MBS שלה.
לפני מיי יש גם תיק משלה, המכונה גם תיק שמור. זה משקיע בניירות ערך מגובים משכנתא וכן באחרים ממוסדות אחרים. פאני מיי מנפיקה חוב הנקרא חוב סוכנות כדי לממן את תיק ההשקעה שלו.
המשבר הכלכלי
פאני מיי נסחרת באופן רשמי מאז 1968. עד 2010 היא נסחרה בבורסה של ניו יורק (NYSE). היא נמחקה בעקבות המשכנתא, הדיור והמשבר הפיננסי לאחר שמניותיה צנחו מתחת לדרישות ההון המינימליות שבידי בורסת ניו יורק. כעת הוא נסחר ללא מרשם.
נוהלי הלוואות לא אתיים הובילו למשבר. במהלך תנופת הדיור של אמצע שנות האלפיים הורידו המלווים את הסטנדרטים שלהם והציעו הלוואות דירה ללווים בעלי אשראי ירוד. בשנת 2007 התפוצצה בועת הדיור ומאות אלפי לווים אלה נכנסו לברירת מחדל, מה שהוביל למה שנקרא התכה בתת-פריים. זה השפיע אדווה על שוקי האשראי, שהכניסו את השווקים הפיננסיים לסחרור ויצר את המיתון הקשה ביותר מזה עשרות שנים בארצות הברית. (לפרטים נוספים: סקירה של מיתון בעבר ).
השתלטות ממשלתית וחילוץ על הממשלה
במחצית האחרונה של שנת 2008, פאני מיי ופרדי מק השתלטו על ידי הממשלה באמצעות שמרנות של ועדת הכספים הפדרלית לדיור. באותה העת שניהם ערבו או החזיקו במחצית מהמשכנתאות במדינה בשווי של טריליון דולר. שניהם הוגלו בערך של 187.4 מיליארד דולר, מה שהציל אותם מהתמוטטות. בעיקרו של דבר, ממשלת ארה"ב התערבה בכדי להחזיר את האמון בשווקים בכך שהבטיחה לחייב הלוואות רעות ולמנוע שפל נוסף בשוק הדיור. זה, בתורו, הביא לעלייה בסכום החוב הממשלתי, שהיה אז בערך 9 טריליון דולר.
אפשרויות אשראי
פאני מיי מציעה כעת מספר יוזמות עסקיות שונות ואפשרויות אשראי לבעלי בתים, עובדת עם המלווים כדי לעזור לאנשים שאחרים יתקשו להשיג מימון.
- HomeReady משכנתא: מוצר זה מאפשר לבעלי בתים להבטיח מימון ולרכוש בית עם מקדמה נמוכה. לווים זכאים אם יש להם הכנסה נמוכה עד בינונית וציון אשראי מתחת ל 620. אנשים עם ציונים מעל 620 מקבלים תמחור טוב יותר. תשלום מקדמה 3%: משאב נוסף לבעלי בתים שאולי אין להם גישה לכספים מספיקים בכדי להבטיח מקדמה גדולה. העדיף HFA: תוכנית זו מסייעת לבעלי בתים לגשת למימון בר השגה באמצעות סוכנויות מימון דיור מקומיות ומדינות ומלווים אחרים. רמות ההכנסה ללווים נקבעות על ידי ה- HFA, ואין דרישות קונה לראשונה.
רשימת מוצרים מלאה ותיאורם זמינה באתר האינטרנט של פאני מיי.
שינויים בהלוואות
בעקבות התמוטטות המשכנתא, פני מיי החלה להתמקד בשינויים בהלוואות. מאז 2009, פאני מיי השלימה יותר ממיליון וחצי שינויים בהלוואות. שינויים בהלוואות משנים את תנאי המשכנתא הקיימת כדי לסייע ללווים להימנע מחדל במשכנתא, בסופו של דבר לעיקול ובסופו של דבר לאבד את ביתם. שינויים יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר או להאריך את תקופת ההלוואה. שינוי הלוואות יכול גם להוריד את התשלומים החודשיים.
בשורה התחתונה
פאני מיי הצליחה להפוך את עצמה מאז שהייתה על סף ב -2008. כיום היא התומכת הגדולה ביותר במשכנתאות למשך 30 שנה בשיעור קבוע ונשארת כמנגנון מפתח להקלה על בעלות בתים.
