החזר השקעה (ROI) הוא מונח חשבונאי שמציין את אחוז הכסף שהושקע שנחזר לאחר ניכוי עלויות נלוות. עבור הלא רואה חשבון זה אולי נשמע מבלבל, אך הנוסחה עשויה להיות פשוט נאמרת כך:
Deen ROI = CostGain - עלות איפה: רווח = רווח השקעה עלות = עלות השקעה
אך בעוד שהמשוואה לעיל נראית די קלה לחישוב, עם הנדל"ן מספר משתנים, כולל הוצאות תיקון / תחזוקה ושיטות למציאת מינוף - כמות הכסף שהושאל (עם ריבית) כדי לבצע את ההשקעה הראשונית - נכנסת לפעולה, אשר יכול להשפיע על מספר החזר ה- ROI. במקרים רבים, ההחזר על ההשקעה יהיה גבוה יותר אם עלות ההשקעה תהיה נמוכה יותר.
בעת רכישת נכס, תנאי המימון יכולים להשפיע מאוד על מחיר ההשקעה; עם זאת, שימוש במשאבים כמו מחשבון משכנתא יכול לעזור לכם לחסוך כסף בעלות ההשקעה על ידי סיוע במציאת שיעורי ריבית נוחים.
כיצד לחשב את החזר ה- ROI להשקעות בנדל"ן
סיבוכים בחישוב החזר ה- ROI
סיבוכים בחישוב החזר ה- ROI יכולים להתרחש כאשר מממנים מחדש נכס נדל"ן או מוציאים משכנתא שנייה. הריבית על שנייה או הלוואה ממומנת מחדש עשויה לגדול וייתכן כי יחויבו דמי הלוואה, אשר שניהם יכולים להפחית את ההחזר על ההשקעה. יתכן גם עלייה בעלויות התחזוקה, ארנונה ושיעורי השירות. צריך לחבר את כל המספרים החדשים ולחשב את ההחזר על ההשקעה מחדש, אם בעל השכרת מגורים או נכס מסחרי משלם את ההוצאות הללו.
יתכן ויהיה צורך בחישובים מורכבים עבור נכסים שנרכשו במשכנתא בשיעור מתכוונן (ARM) עם שער מתחלף משתנה המחויב מדי שנה לאורך משך ההלוואה.
בואו נסתכל על שתי השיטות העיקריות לחישוב החזר ה- ROI: שיטת העלות ושיטת הכיס החוצה.
שיטת העלות
שיטת העלות מחשבת את ההחזר על ההשקעה על ידי חלוקת ההון בנכס בעלויות הנכס.
כדוגמה, נניח שנכס נרכש תמורת 100, 000 $. לאחר תיקונים ושיקום, שעולה למשקיעים 50, 000 $ נוספים, הנכס מוערך אז בכ -200, 000 $, מה שהופך את מצב ההון של המשקיעים בנכס ל 50, 000 $ (200, 000 -).
שיטת העלות מחייבת חלוקת עמדת ההון בכל העלויות הקשורות לרכישה, תיקונים ושיקום של הנכס.
ההחזר על ההשקעה, במקרה זה, הוא 50, 000 $ - $ 150, 000 = 0.33, או 33%.
שיטת הכיס החוצה
את שיטת הכיס המועדפת על ידי משקיעי הנדל"ן בגלל תוצאות ROI גבוהות יותר. בעזרת המספרים מהדוגמה לעיל, נניח שאותו נכס נרכש באותו מחיר, אך הפעם הרכישה מומנה בהלוואה ובמקדמה של 20, 000 $. על כן הוצאה מחוץ לכיס היא 20, 000 $ בלבד, בתוספת 50, 000 $ לתיקונים ושיקום, עבור הוצאה כוללת של הכיס של 70, 000 $. כאשר שווי הנכס עומד על 200, 000 $, מיקום ההון העצמי הוא 130, 000 $.
ההחזר על ההשקעה, במקרה זה, הוא 130, 000 $ - 200, 000 $ = 0.65, או 65%. זה כמעט כפול מההחזר על ההשקעה של הדוגמא הראשונה. ההבדל, כמובן, מיוחס להלוואה: מינוף כאמצעי להגדלת החזר ה- ROI.
החזר ה- ROI אינו שווה רווח
כמובן שלפני שאף אחד מההחזר על ההשקעה שצוינו לעיל יתממש ברווחים במזומן בפועל, יש למכור את הנכסים. לעתים קרובות, נכס לא ימכור לפי שווי השוק שלו. לעתים קרובות, תושלם עסקת נדל"ן מתחת למחיר המבוקש הראשוני, ותקטין את חישוב ה- ROI הסופי עבור אותו נכס. כמו כן, יש עלויות הכרוכות במכירת נכס מקרקעין: כספים שהוצאו לתיקונים, צביעה או גינון. יש להוסיף גם את עלויות פרסום הנכס, יחד עם עלויות הערכה והעמלה לסוכן הנדל"ן או המתווך.
ניתן לנהל משא ומתן עם הוצאות השירות הן על הוצאות פרסום והן על עמלות. יזמי נדל"ן, עם יותר מנכס אחד לפרסום ומכירה, נמצאים במצב טוב יותר לנהל משא ומתן על שיעורים נוחים עם כלי תקשורת ומתווכים. החזר ROI על מכירות מרובות, לעומת זאת, בעלויות משתנות של פרסום, עמלה, מימון ובנייה מציגים סוגיות חשבונאיות מורכבות שהטיפול הטוב ביותר נעשה בידי איש מקצוע.
תזרים מזומנים של נכסים
יכול להיות שמשקיע יש הון עצמי של 30, 000 דולר בנכס להשכרה מסחרי שעבורו שילם 10, 000 דולר עבור החזר ROI של 300%. הנכס גם מניב דמי שכירות של 500 דולר לחודש, בסכום כולל של 6, 000 דולר בשנה. זה החזר ROI של 60% על תזרים המזומנים של הנכס - 6000 דולר חלקי עלות ההשקעה של 10, 000 דולר.
בשורה התחתונה
חישוב החזר ה- ROI על נדל"ן יכול להיות פשוט או מורכב, תלוי בכל המשתנים שצוינו לעיל. בכלכלה חזקה, ההשקעה בנדל"ן, הן למגורים והן למסחר, הוכחה כמשתלמת מאוד. אפילו בכלכלה מיתולוגית, כאשר המחירים נופלים והמזומנים נדירים, מציגים נדל"ן רבים עבור משקיעים עם הכסף להשקיע. כאשר הכלכלה תתאושש, כפי שהיא מתרחשת תמיד, משקיעים רבים יקצרו רווח נאה.
אולם לצורכי מס הכנסה או רווחי הון, בעלי נכסי נדל"ן נדרשים לקבל ייעוץ מס מקצועי ממקור אמין לפני הגשתם.
