משכנתא בריבית קבועה לעומת משכנתא מתכווננת: סקירה כללית
משכנתא בריבית קבועה ומשכנתא בריבית מתכווננת (ARM) הם שני סוגי המשכנתא העיקריים. בעוד שהשוק מציע זנים רבים בשתי קטגוריות אלה, השלב הראשון בעת קניית משכנתא הוא קביעת מי משני סוגי ההלוואות העיקריים המתאים ביותר לצרכים שלך.
Takeaways מפתח
- משכנתא בריבית קבועה גובה ריבית קבועה שאינה משתנה לאורך חיי ההלוואה. הריבית ההתחלתית על משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) נקבעת מתחת לשיעור השוק בהלוואה בריבית קבועה דומה. ואז השיעור עולה (או אולי יורד) ככל שעובר הזמן. בתי חולים הם בדרך כלל מסובכים יותר מאשר משכנתא בריבית קבועה.
משכנתא בריבית קבועה
משכנתא בריבית קבועה גובה ריבית קבועה שאינה משתנה לאורך חיי ההלוואה. למרות שסכום הקרן והריבית שמשולמים כל חודש משתנה מתשלום לתשלום, התשלום הכולל נשאר זהה, מה שמקל על התקצוב לבעלי בתים.
לוח ההפחתות החלקי שלמטה מדגים את האופן בו הסכומים שהושקעו עבור הקרן והריבית משתנים לאורך חיי המשכנתא. בדוגמה זו תקופת המשכנתא היא 30 שנה, הקרן 100, 000 $ והריבית היא 6%.
| תשלום | המנהל | ריבית | איזון עיקרי |
| 1. 599.55 $ | 99.55 דולר | 500.00 $ | 99900.45 דולר |
| 2. 599.55 $ | 100.05 $ | 499.50 $ | 99800.40 דולר |
| 3. 599.55 $ | 100.55 $ | 499.00 $ | 99699.85 דולר |
כפי שאתה יכול לראות, התשלומים שבוצעו במהלך השנים הראשונות של המשכנתא מורכבים בעיקר מתשלומי ריבית.
היתרון העיקרי של הלוואה בריבית קבועה הוא שהלווה מוגן מעלייה פתאומית ועשויה להיות משמעותית בתשלומי המשכנתא החודשיים אם הריבית תעלה. משכנתא בריבית קבועה קלה להבנה ומשתנה מעט ממלווה למלווה. החיסרון במשכנתא בריבית קבועה הוא שכאשר הריבית גבוהה, ההשאלה להלוואה קשה יותר מכיוון שהתשלומים פחות נוחים.
למרות ששיעור הריבית קבוע, סך הריבית שתשלם תלוי בתקופת המשכנתא. מוסדות הלוואות מסורתיים מציעים משכנתא בריבית קבועה למגוון תנאים, כאשר הנפוצים שבהם הם 30, 20 ו -15 שנים.
המשכנתא למשך 30 שנה היא הבחירה הפופולרית ביותר מכיוון שהיא מציעה את התשלום החודשי הנמוך ביותר. עם זאת, החילוף עבור תשלום נמוך זה הוא עלות כוללת גבוהה משמעותית מכיוון שהעשור הנוסף, או יותר, במונח מוקדש בעיקר לתשלום ריבית. התשלומים החודשיים עבור משכנתא לזמן קצר יותר גבוהים כך שהקרן נפרעת במסגרת זמן קצרה יותר. כמו כן, משכנתא לזמן קצר מציעה ריבית נמוכה יותר, המאפשרת סכום גדול יותר של קרן שנפרע בכל תשלום משכנתא. לפיכך, משכנתא לטווח קצר יותר עולה באופן כללי פחות משמעותית. (לפרטים נוספים, ראה הבנת מבנה תשלום המשכנתא .)
משכנתא: שער קבוע לעומת שער מתכוונן
משכנתא בריבית מתכווננת
הריבית למשכנתא בריבית מתכווננת היא משתנה. הריבית ההתחלתית על ARM נקבעת מתחת לשיעור השוק בהלוואה בריבית קבועה דומה, ואז הריבית עולה ככל שעובר הזמן. אם ה- ARM מוחזק מספיק זמן, הריבית תעבור את השיעור בהלוואות בריבית קבועה.
ל- ARM יש פרק זמן קבוע במהלכו הריבית ההתחלתית נשארת קבועה, שלאחריה הריבית מתכווננת בתדר שנקבע מראש. תקופת השיעור הקבוע יכולה להשתנות באופן משמעותי - בין חודש לחודש לעשר שנים; תקופות הסתגלות קצרות יותר בדרך כלל נושאות ריביות התחלתיות נמוכות יותר. לאחר תקופת ההתחלה, ההלוואה מתאפסת מחדש, כלומר קיימת ריבית חדשה המבוססת על שיעורי השוק הנוכחיים. זהו השיעור עד לאיפוס הבא, העשוי להיות בשנה שלאחר מכן.
מונחי ARM
אמצעי הלחימה מורכבים משמעותית מהלוואות בריבית קבועה, ולכן בחינת היתרונות והחסרונות דורשת הבנה של טרמינולוגיה בסיסית כלשהי. להלן כמה מושגים שהלווים צריכים לדעת לפני שבוחרים ARM:
- תדירות התאמה: הכוונה למשך הזמן בין התאמות הריבית (למשל חודשי, שנתי וכו '). מדדי התאמה: התאמות ריבית קשורות למדד. לפעמים זה הריבית על סוג נכס, כמו תעודות פיקדון או שטרות אוצר. זה יכול להיות גם מדד ספציפי, כמו מדד עלות הכספים או שער לונדון המוצע בין בנקים (LIBOR). שולי: כשאתה חותם על ההלוואה שלך אתה מסכים לשלם שיעור שהוא אחוז מסוים גבוה יותר ממדד ההתאמה. לדוגמה, השיעור המתכוונן שלך עשוי להיות שיעור שטר החשבון לשנה בתוספת 2%. 2% הנוספים האלה נקראים המרווח. כובעים: הכוונה למגבלת הסכום בו הריבית יכולה להעלות כל תקופת התאמה. חלק מה- ARMs מציעים גם מכסים על התשלום החודשי הכולל. הלוואות אלה, המכונות גם הלוואות להפחתה שלילית, שומרות על תשלומי נמוך. עם זאת, תשלומים אלה עשויים לכסות רק חלק מהריבית המגיעה. ריבית שטרם שולמה הופכת לחלק מהקרן. לאחר שנים של תשלום המשכנתא, הקרן שלך חייבת עשויה להיות גדולה מהסכום ששאלת בתחילה. תקרה: זה הגבוה ביותר שמותר לריבית המתכווננת להיות במהלך חיי ההלוואה.
היתרון הגדול ביותר של ARM הוא שהוא זול משמעותית ממשכנתא בריבית קבועה, לפחות בשלוש, חמש או שבע השנים הראשונות. כלי הזרוע הם גם אטרקטיביים מכיוון שתשלומי ההתחלה הנמוכים שלהם מאפשרים לעתים קרובות ללווה להעפיל להלוואה גדולה יותר ובסביבה בריבית יורדת מאפשרים ללווה ליהנות מריבית נמוכה יותר (ותשלומים נמוכים יותר) ללא צורך לממן מחדש את המשכנתא..
לווה שיבחר ב- ARM עשוי לחסוך כמה מאות דולרים בחודש במשך עד שבע שנים, לאחר מכן עלויותיו או שלה עשויות לעלות. התעריף החדש יתבסס על שיעורי השוק ולא על השיעור הראשוני מתחת לשוק. אם יש לך מזל גדול, זה עשוי להיות נמוך יותר תלוי איך שיעורי השוק נראים בזמן איפוס השער.
עם זאת, ה- ARM יכול להוות כמה חסרונות משמעותיים. באמצעות ARM, התשלום החודשי שלך עשוי להשתנות לעיתים קרובות לאורך חיי ההלוואה. ואם אתה לוקח הלוואה גדולה, אתה עלול להיתקל בבעיה כאשר הריבית תעלה: חלק מה- ARMs מובנים כך שהריבית יכולה כמעט להכפיל את עצמה רק בעוד כמה שנים. (לפרטים נוספים, ראו משכנתא בריבית מתכווננת: מה קורה כאשר הריבית עולה ).
אכן, משכנתא בריבית מתכווננת יצאה לטובה אצל מתכננים פיננסיים רבים לאחר התמוספות המשכנתא בתת-פריים בשנת 2008, שהתחילה עידן של עיקולים ומכירות קצרות. הלווים התמודדו עם הלם מדבקה כשהתאימה את הזרוע שלהם והתשלומים שלהם הרקיעו שחקים. למרבה המזל, מאז נקבעו תקנות וחקיקה ממשלתיות להגדלת הפיקוח שהפך בועת דיור למשבר פיננסי עולמי. הלשכה להגנת הכספים של הצרכן (CFPB) מונעת נוהלי משכנתא טורפים הפוגעים בצרכן. המלווים מלווים ללווים אשר עשויים להשיב את הלוואותיהם.
זרועות הזרוע זולות משמעותית ממשכנתא בריבית קבועה.
איזו הלוואה מתאימה לך?
בבחירת משכנתא עליכם לקחת בחשבון מגוון רחב של גורמים אישיים ולאזן אותם עם המציאות הכלכלית של שוק המשתנה ללא הרף. הכספים האישיים של הפרט חווים לעתים קרובות תקופות של התקדמות וירידה, הריבית עולה ויורדת וכוחו של המשק הולך ודעך. כדי להכניס את בחירת ההלוואות שלך להקשר של גורמים אלה, שקול את השאלות הבאות:
- כמה תשלום משכנתא גדול אתה יכול להרשות לעצמך היום? האם אתה עדיין יכול להרשות לעצמך ARM אם הריבית תעלה? כמה זמן אתה מתכוון לגור בנכס? לאיזה כיוון מועדות הריבית והאם אתה צופה כי המגמה תימשך?
אם הריבית גבוהה וצפויה לרדת, ARM יבטיח שתוכל לנצל את הירידה, מכיוון שאינך נכלל בשיעור מסוים. אם שיעורי הריבית מטפסים או קבוע, תשלום צפוי חשוב לך, משכנתא בריבית קבועה עשויה להיות הדרך ללכת.
מועמדים לזרוע
בעל הבית לטווח הקצר
ARM עשוי להיות בחירה מצוינת אם תשלומים נמוכים בטווח הקרוב הם הדרישה העיקרית שלך, או אם אינך מתכנן לגור בנכס מספיק זמן כדי שהמחירים יעלו. כאמור, תקופת הריבית הקבועה של ARM משתנה, בדרך כלל משנה לשבע שנים, וזו הסיבה ש- ARM עשוי לא להיות הגיוני עבור אנשים שמתכננים לשמור על ביתם יותר מזה. עם זאת, אם אתה יודע שאתה הולך לעבור תקופה קצרה, או שאתה לא מתכוון להיאחז בבית עוד עשרות שנים, אז ARM הולך להיות הגיוני מאוד.
בואו נגיד שסביבת הריבית פירושה שתוכלו להוציא ARM לחמש שנים עם ריבית של 3.5%. משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה, לשם השוואה, תעניק לך ריבית של 4.25%. אם אתה מתכנן לעבור לפני איפוס ה- ARM לחמש שנים, אתה מתכוון לחסוך הרבה כסף על ריבית. אם לעומת זאת, בסופו של דבר תחליט להישאר בבית יותר זמן, במיוחד אם שיעורים גבוהים יותר כאשר ההלוואה שלך תתאים, אז המשכנתא עומדת לעלות יותר ממה שהייתה הלוואה בריבית קבועה. אם בכל זאת, אתם רוכשים בית שמטרתו לשדרג לבית גדול יותר לאחר שתקים משפחה - או שאתם חושבים שתעבורם לעבודה - אז יכול להיות ש- ARM מתאים לכם.
המרוויח מהמגבלת הכנסות
לאנשים שיש להם הכנסה יציבה אך אינם מצפים שהיא תעלה באופן דרמטי, משכנתא בריבית קבועה הגיונית יותר. עם זאת, אם אתה מצפה לראות עלייה בהכנסות שלך, ללכת עם ARM יכול לחסוך ממך לשלם ריבית רבה לאורך התקופה הארוכה.
נניח שאתה מחפש את הבית הראשון שלך ורק סיימת את לימודיו לרפואה או משפטים או הרווחת תואר שני במנהל עסקים. הסיכוי הוא גבוה כי אתה הולך להרוויח יותר בשנים הקרובות ותוכל להרשות לעצמו את התשלומים הגדולים כאשר ההלוואה שלך תתאים לשיעור גבוה יותר. במקרה כזה, ARM יעבוד עבורך. בתרחיש אחר, אם אתה מצפה להתחיל לקבל כסף מנאמנות בגיל מסוים, אתה יכול לקבל ARM המתאפס באותה שנה.
סוג ה- Pay-It-Off
לקיחת משכנתא בריבית מתכווננת היא מאוד אטרקטיבית עבור לווים למשכנתאות שיש להם או שיהיה להם מזומנים לשלם את ההלוואה לפני שהריבית החדשה תיכנס. למרות שזה לא כולל את רובם הגדול של האמריקנים, ישנם מצבים בו יתכן וניתן למשוך אותו.
קחו לווה שקונה בית אחד ומוכר בית נוסף בו זמנית. אותו אדם עלול להיאלץ לרכוש את הבית החדש בזמן שישן בחוזה, וכתוצאה מכך, הוא יוציא זרוע שנתית או שנתיים. ברגע שללווה יש את התמורה מהמכירה, הוא או היא יכולים להסתובב כדי לשלם את ה- ARM עם התמורה ממכירת הבית.
סיטואציה אחרת בה הגיוני של ARM היא אם אתה יכול להרשות לעצמך להאיץ את התשלומים בכל חודש מספיק בכדי לשלם אותם לפני שהוא מאופס מחדש. השימוש באסטרטגיה זו יכול להיות מסוכן מכיוון שהחיים מתרחשים, ובעוד שתוכלו להרשות לעצמכם לבצע תשלומים מואצים כעת, אם תחלימו, תאבדו את העבודה או שהדוד הולך, זה כבר לא יכול להיות אופציה.
בשורה התחתונה
ללא קשר לסוג ההלוואה שתבחר, בחירה בקפידה תעזור לך להימנע מטעויות יקרות. דבר אחד בטוח: אל תלך עם ה- ARM מכיוון שהתשלום החודשי התחתון הוא הדרך היחידה להרשות לעצמו את בית החלומות ההוא. יתכן שתקבל שיעור דומה בזמן האיפוס, אבל זה הימור רציני. יותר זהיר לחפש בית עם תג מחיר קטן יותר במקום זאת.
המשך לקרוא
מאמרים קשורים
מימון מחדש של בית
מתי (ומתי לא) לממן מחדש את המשכנתא
רכישת בית
יסודות מימון לרוכשי בית בפעם הראשונה
משכנתא
כיצד שיעורי הריבית עובדים על משכנתא
משכנתא
כיצד לבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורך
משכנתא
משכנתא בריבית מתכווננת: מה קורה כאשר הריבית עולה
משכנתא
משכנתא קבועה או משתנה: מה עדיף עכשיו?
קישורי שותפיםתנאים קשורים
משכנתא משכנתא היא מכשיר חוב שהלווה מחויב להחזיר באמצעות מערכת תשלומים קבועה מראש. משכנתא בריבית מתכווננת יותר (ARM) משכנתא בריבית מתכווננת היא סוג בו הריבית המשולמת על יתרת החוב משתנה בהתאם למדד ספציפי. עוד מחזור משכנתא מחזור משכנתא לוקח את יתרת התשלומי הקרן והריבית של המשכנתא ומחושב מחדש על פי לוח הזמנים להפחתה חדש. עוד כיצד יכול ריבית קבועה בהלוואה להשפיע על התקציב שלך ריבית קבועה נשארת זהה לכל תקופת ההלוואה, מה שמקל על התקצוב לטווח הארוך. חלק מהלוואות משלבות שיעורים קבועים ומשתנים. יותר איפוס תאריך תאריך איפוס הוא נקודת זמן שבה הריבית הקבועה הראשונית במשכנתא בריבית מתכווננת (ARM) משתנה לשיעור מתכוונן. משכנתא לתשלום בוגר יותר (GPM) הגדרה משכנתא לתשלום מדורג (GPM) היא סוג משכנתא בו התשלום עולה משיעור התחלתי נמוך לשיעור גבוה יותר. יותר