מהי עיקול?
עיקול הוא ההליך המשפטי שבאמצעותו המלווה משתלט על נכס, מפנה את בעל הבית ומוכר את הבית לאחר שבעל בית אינו מסוגל לבצע את מלוא תשלומי הקרן והריבית על המשכנתא שלו, כפי שנקבע בחוזה המשכנתא.
הבנת העיקול
הליך העיקול שואב את בסיסו המשפטי מחוזה משכנתא או שטר נאמנות, המעניק למלווה את הזכות להשתמש בנכס כבטוחה למקרה שהקונה לא יצליח לקיים את חובת ההחזר שלו.
ברגע שלווה אינו מצליח לבצע הלוואה או תשלום משכנתא במועד, ההלוואה הופכת להיות עבריינית. הליך העיקול מתחיל כאשר לווה מחליף את ההלוואה או את תשלום המשכנתא או מחמיץ אותו. בשלב זה, בעל הבית כברירת מחדל יקבל הודעה על ידי המלווה. שלושה עד שישה חודשים לאחר שבעל הבית מחמיץ תשלום משכנתא, בהנחה שהמשכנתא היא עדיין עבריינית, ובעל הבית לא מילא את התשלומים שהוחמצו בתוך תקופת חסד מוגדרת, המלווה יתחיל לחלטל. ככל שמאחורי הלווה נופל, כך קשה יותר להדביק את התשלומים מכיוון שמלווים מוסיפים עמלות בגין תשלומים המאחרים, לרוב לאחר 10 עד 15 יום.
תהליך העיקול משתנה לפי מדינה
לכל מדינה יש את החוקים שלה הנוגעים להליך העיקול, כולל ההודעות שמלווה חייב לפרסם בפומבי, אפשרויות של בעל הבית להביא את ההלוואה שוטפת ולהימנע מעיקול, וכן את ציר הזמן ואת התהליך למכירת הנכס.
עיקול, כמו בפועל של המלווה החוזר בנכס, הוא בדרך כלל השלב הסופי לאחר הליך עיקול ממושך, שיכול לכלול מספר אלטרנטיבות לעיקול, כולל רבים שיכולים לתווך את השלכותיה השליליות של העיקול הן לקונה והן עבור הקונה. מוכר. בדומה לעיקולים, למדינות יש את החוקים שלהן להתמודד עם תהליך זה.
ב -22 מדינות - כולל פלורידה, אילינוי וניו יורק - עיקול שיפוטי הוא הנורמה, כלומר המלווה צריך לעבור בבתי המשפט כדי לקבל אישור לחיזוק על ידי הוכחת הלווה כמעשה עבריין. אם אושר העיקול, השריף המקומי מכרז את הנכס למכרז הגבוה ביותר כדי לנסות ולהחזיר את מה שמגיע לבנק, או שהבנק הופך לבעלים ומוכר את הנכס בדרך המסורתית כדי להחזיר את הפסדו. כל הליך העיקול השיפוטי, החל מהראשונה של הלווה, שהחמיץ את התשלום דרך מכירת המלווה של הבית, אורך בדרך כלל 480 עד 700 יום, על פי איגוד בנקאי המשכנתאות.
28 המדינות האחרות - כולל אריזונה, קליפורניה, ג'ורג'יה וטקסס - משתמשות בעיקר בעיקול שאינו שיפוטי, המכונה גם כוח המכירה, הנוטה להיות מהיר יותר ואינו עובר בבתי המשפט אלא אם כן בעל הבית תובע את המלווה.
במקרים מסוימים, כדי להימנע מעיקול בית, המלווים יבצעו התאמות ללוח החזר של הלווה כך שהוא / היא יכולים להרשות לעצמם את התשלומים ובכך לשמור על הבעלות. מצב זה ידוע ככוח סובלנות או שינוי משכנתא.
השלכות עיקול
אם נכס לא מוכר במכירה פומבית של עיקול או אם הוא מעולם לא עבר דרך אחת, המלווים - לרוב בנקים - בדרך כלל לוקחים בעלות על הנכס ועשויים להוסיף אותו לתיק מצטבר של נכסים מעוקלים, הנקראים גם בבעלות על נדל"ן (REO)). בדרך כלל ניתן להשיג בקלות נכסים חזויים באתרי הבנקים. נכסים כאלה יכולים להיות אטרקטיביים עבור משקיעי הנדל"ן מכיוון שבמקרים מסוימים, בנקים מוכרים אותם בהנחה לשווי השוק שלהם, מה שכמובן, בתורו, משפיע לרעה על המלווה.
עבור הלווה, עיקול יכול להישאר בדוח אשראי במשך שבע שנים. ההשפעה שיש לעיקול על ציון ה- FICO של אחד, עם זאת, פוחתת עם הזמן, לפי ה- FICO.
