מהי פעולת עיקול
פעולת עיקול היא ההליך המשפטי שלעתים יזם מלווה למשכנתא לאחר שהלווה מחליף את המשכנתא. כאשר לווה אינו מצליח לבצע תשלומי משכנתא או שאינו מצליח למלא אחר אחת מההתחייבויות המפורטות בהסכם המשכנתא, המלווה יכול לאכוף את זכויותיו באמצעות עיקול. עיקול הוא התהליך בו מלווה משכנתא מחזיר נכס לאחר ברירת המחדל. מכירה פומבית של עיקול היא התהליך שבו מכרז המשכיר במכירה הפומבית על הנכס לאחר עיקול.
הפסקת פעולות עיקול
פעולת עיקול מתרחשת בדרך כלל כאשר לווה מחליף הלוואה לאחר פרק זמן מסוים, כמפורט במסמכי המשכנתא. דרישות דיוניות סטטוטוריות מאוד ספציפיות ומפורטות חלות על עיקולים ויש לעמוד בהן כדי למנוע כל פסול של מכירת עיקול. יש למסור הודעה נאותה על מכירת העיקול לחייב ולציבור הרחב, אך נהלים מדויקים יכולים להשתנות בין מדינה למדינה.
תהליך העיקול
מלווים למשכנתאות יחלו תחילה עיקול לאחר שהלווה החמיץ בכל מקום בין 3 עד 6 חודשי תשלומים, תלוי במלווה ובמדינה בה נמצא הנכס. המלווה יגיש לראשונה הודעה פומבית למשרד מקליט המחוז, ולציין כי הלווה מחדל במשכנתא. בחלק מהמדינות ההודעה נקראת הודעת ברירת מחדל, בעוד שמדינות אחרות מכנות אותה אא ליס פנדנס, שהיא לטינית לצורך תביעת תלונה.
זה גורם ללווה להיכנס לתקופת חסד המוכרת ברוב המדינות כקדם טרפה, שבמהלכו יכול הלווה לבוא עם הכסף כדי להישאר מעודכן בהלוואתו, או לארגן מכירת הבית. אם הלווה אינו יכול להמציא את הכספים, או להגיע להסדר אחר עם המלווה, הליך העיקול נמשך.
בנקודה זו יקבע המשכיר או הנאמן את תאריך מכירתו של הבית במכירה פומבית של עיקול. המלווה ירשום הודעת מכירת נאמן במשרד הרשם המחוזי, והוא יודיע ללווה תוך כדי פרסום המכירה בנכס עצמו, ובתקשורת המקומית. המלווה יתקיים מכירה פומבית בבית המשפט המחוזי, במשרד הנאמן או בנכס עצמו. במדינות רבות, הלווה יש את זכות הפדיון בה הלווה יכול להיות שוטף בהלוואה עד לרגע בו נמכר המכרז.
