בעשור האחרון השפל הכלכלי העולמי שהחל בדצמבר 2007 השפיע יותר על כל סביבת הנדל"ן הנוכחית. תקופה זו של סערה כלכלית נקראה המיתון הגדול כאשר רבים, אם לא רוב האנשים, התמודדו עם אתגרים חסרי תקדים.
הבנת הדינמיקה וההשלכות של תקופה זו שהחלה בבועת דיור היא קריטית עבור רוכשי הדירות בשוק הדיור של ימינו.
מחירי הדיור עלו שוב מאז התפוצצה בועת הדיור, וכמה כלכלנים מאמינים כי האומה יכולה לחוות בועת נדל"ן אפשרית נוספת, במיוחד ברמה המקומית והעירית, על פי Econofact.
הבנת המיתון הגדול
הכלכלה האמריקאית חווה פריחה במשך שנים רבות. אך הרווח הכלכלי נמחק תוך חודשים ספורים. החל משנת 2007, מיליוני אנשים איבדו את מקום עבודתם ובתיהם כאשר שוק הדיור החל לצלול (כלומר "התפוצצות" בועת הדיור). מאמצע שנות התשעים לאמצע שנות ה -2000 מחיר הממוצע של הדיור עלה במהירות והגיע לשיא בשנת 2007 כאשר המחיר הממוצע של בית בארצות הברית הגיע ל 314, 000 $, על פי נתוני המפקד של ארה"ב.
בשנת 2000 המחיר הממוצע של הבית היה 207, 000 $. מחירי בתים גבוהים באופן מלאכותי, נוהלי הלוואות רופפות והעלייה במשכנתאות הסאב-פריים היו בלתי בר קיימא מבחינה כלכלית, ובכל זאת בועת הדיור המשיכה לצמוח ללא הפוגה. הבועה נשברה סוף סוף בשנת 2007.
Takeaways מפתח
- בשנת 2007 שוק הדיור החל לצלול. שילוב של עליית מחירי הדירות, שיטות הלוואות רופפות ועלייה במשכנתאות הסאב-פריים הניעו את מחירי הנדל"ן לרמות בלתי בר קיימא. סיקורים וברירות מחדל קרסו את שוק הדיור, מחקו גיבוי ניירות ערך פיננסיים משכנתאות לסאב פריים. כאשר הבנקים ברחבי העולם החלו להיכשל, התערבה הממשלה הפדרלית בארה"ב בכדי להימנע מדיכאון.
עם התגברות המשבר, עיקולים רבים וברירות מחדל קרסו את שוק הדיור פיחות במידה ניכרת את הערך של ניירות ערך פיננסיים מעורפלים במכוון הקשורים ישירות למשכנתא תת-פריימית (למשל, ניירות ערך מגובים במשכנתא). הנפילה יצרה אפקט אדווה בכל המערכת הפיננסית העולמית כולה. בנקים בארצות הברית ובעולם החלו להיכשל. בסופו של דבר, הממשלה הפדרלית בארה"ב התערבה בכדי למתן את הנזק.
שוק הדיור במהלך המיתון הגדול
בתקופה שקדמה למיתון המשיכו משקיעים זרים וגם פנים מקומיים לשפוך כסף לענף הנדל"ן. רוכשי בית הונפקו אשראי ללא ניהול סיכונים הולם. השילוב של עליית מחירי בתים ואשראי קל הביאו לעלייה במספר המשכנתאות הסאב-פריים, הגורם הבסיסי למיתון הגדול.
משכנתא לסאב פריים הם מכשירים פיננסיים עם תנאים משתנים באופן נרחב שמציעים המלווים ללווים מסוכנים. לווה מסוכן עשוי להיות בעל היסטוריית אשראי פחות מסטנדרטית, יציבות הכנסה מפוקפקת ויחס חוב להכנסה גבוה. יתר על כן, משכנתאות תת-פריימיות היו פופולריות בקרב רוכשי בתים שרכשו בתים שניים. למעשה, המלווים פנו במיוחד לרוכשי הדירות הללו למשכנתאות בסאב פריים.
יתר על כן, למשכנתאות תת-פריימיות לרוב יש שיעורי ריבית מתכווננים. המלווים של הסאב-פריים הציעו לצרכנים משכנתאות שנשאו ריביות נמוכות לתקופה קצרה, אך לאחר שתקופת התקופה שצוינה ראשונית, הריביות יכולות לזנק משמעותית. ריבית המשכנתא הסאב-פריימית הממוצעת בין השנים 1998-2001 הייתה גבוהה בהרבה משיעורי המשכנתא המקובלים, בכ -3.7 נקודות אחוז.
המשך שוק הדיור
קריסת המשכנתא בתת-פריים גרמה לאנשים רבים לאבד את בתיהם, והנפילה יצרה קיפאון כלכלי. אמריקאים התמודדו עם אסון כלכלי מכיוון ששווי בתיהם ירד הרבה מתחת לסכום שהלוו, וריבית הסאב פריים זינקה.
תשלומי המשכנתא החודשיים כמעט הוכפלו באזורים מסוימים במדינה. ברוב המקרים, הלווים החליפו למעשה את הלוואות המשכנתא שלהם במקום לשלם יותר עבור בית שירד באופן ניכר בערך.
בתורו, בבניית בתים נרשמה ירידה משמעותית שהגבילה את היצע הבתים החדשים לאוכלוסייה שגדלה בהתמדה. היעדר היצע והביקוש הגובר יצרו שוק מוכר בענף הנדל"ן. יותר אנשים רדפו כעת אחר פחות בתים, מה שהעלה את מחירי הדירות.
עובדה מהירה
"לפני המיתון הגדול, שמונה מתוך עשר המיתונים שחלפו מאז מלחמת העולם השנייה קדמו ירידה בענף הדיור", קובע אקונופקט.
החדשות הטובות לרוכשי בתים של ימינו הן שהסיבות היסודיות למיתון הגדול טופלו על ידי ענף הנדל"ן, התעשייה הפיננסית וקובעי המדיניות בארה"ב. כדי לעורר צמיחה כלכלית, הפדרל ריזרב, האחראי לקביעת התנאים המשפיעים על התעסוקה והצמיחה הכלכלית, הוריד את שיעור הכספים הפדרליים כמעט לאפס.
שער הכספים הפדרליים הוא הריבית בה הבנקים לווים אחד מהשני. ההחלטה להפחית בעלויות הריבית אפשרה לאנשים לקבל יותר גישה להון להשקעה מחדש במשק.
בעשור האחרון, האפקט הנקי של ריביות כמעט אפס ייצב את הכלכלה האמריקאית על ידי עידוד ההלוואות בקרב מוסדות פיננסיים שקריטיים מבחינה מערכתית לשוק הדיור. כיום, היצע וביקוש לדיור התייצבו. כתוצאה מכך, שיעורי המשכנתא נמצאים באיזון עם המשק.
