מדריך לביטוח משכנתא פרטי (pmi)

תוכן העניינים

• מה זה PMI?
• עלות ה- PMI
• משלם עבור PMI
• מבטל את כיסוי ה- PMI
• סיום PMI אוטומטי
• סיום PMI סופי
• ערך ביתי ו- PMI
• הלוואות קונבנציונאליות ללא PMI
• דרישות מקדמה
• משכנתאות פיגיבק ו PMI
• פרמיה לביטוח משכנתא של FHA
• מבטל את FHA MIP
• בשורה התחתונה

זה מיתוס שאתה צריך להניח 20% ממחיר הרכישה של בית כדי לקבל משכנתא. המלווים מציעים תוכניות הלוואה רבות עם דרישות מקדמות נמוכות יותר כדי להתאים למגוון התקציבים וצרכי ​​הקונה. עם זאת, אם תעבור בדרך זו, צפה לשלם עבור ביטוח משכנתא פרטי (PMI). הוצאה נוספת זו יכולה להעלות את עלות תשלומי המשכנתא החודשיים ובסך הכל הופכת את ההלוואה ליקרה יותר. עם זאת, כמעט בלתי נמנע אם חסרה לך מקדמה של 20% ומעלה.

ביטוח משכנתא פרטי (PMI)

מה זה PMI?

PMI הוא סוג של ביטוח משכנתא אשר בדרך כלל הקונים נדרשים לשלם עבור הלוואה קונבנציונאלית כאשר הם מבצעים מקדמה הנמצאת פחות מ 20% ממחיר הרכישה של הבית. מלווים רבים מציעים תוכניות מקדמות נמוכות, המאפשרות לך להכניס עד 3%. עלות הגמישות הזו היא PMI, המגן על השקעת המלווה במקרה שלא תפרע את המשכנתא, המכונה כברירת מחדל. במילים אחרות, PMI מבטח את המלווה, לא את.

PMI עוזר למלווים להחזיר יותר מכספם כברירת מחדל. הסיבה שמלווים דורשים את הכיסוי למקדמות מתחת ל 20% ממחיר הרכישה היא מכיוון שאתה הבעלים של חלק קטן יותר בביתך. המשכנתאות מלוות לך יותר כסף מלפנים, ועל כן הן עומדות להפסיד יותר אם ברירת המחדל היא בשנים הראשונות לבעלות. הלוואות שבוטחו על ידי מינהל הדיור הפדרלי, או הלוואות FHA, דורשות גם ביטוח משכנתא, אך ההנחיות שונות מזו של הלוואות קונבנציונאליות (אנו נעסוק בהמשך).

עלות ה- PMI

באופן כללי, תשלם בין $ 40 ל- $ 80 לחודש עבור כל 100, 000 $ שהושאלו, על פי פרדי מק, מיזם בחסות ממשלה שקונה ומוכר משכנתאות בשוק המשכנתאות המשני. זכור כי סכום זה יכול להשתנות על פי ציון האשראי שלך ויחס ההלוואה לערך שלך - הסכום ששאלת על המשכנתא שלך לעומת שווי הבית.

בשנים עברו הותר לך לנכות את עלות ה- PMI מהמסים הפדרליים שלך. לשנת 2017 ולקדימה, הקונגרס החליט לא לחדש את ההפרשה, כך שלא תוכלו עוד לנכות תשלומי PMI מהמסים השנתיים שלכם. (למעשה, לאחר מכן הם שיחזרו את הניכוי רק לשנת 2017. החל משנת 2018 זה נעלם.)

משלם עבור PMI

יש לך שתי אפשרויות לשלם עבור ה- PMI: פרמיה חד-פעמית קדמית המשולמת בסגירה או בפרמיות חודשיות. במקרים רבים המלווים מגלגלים PMI לתשלום המשכנתא החודשי כפרמיה חודשית. כשתקבל את אומדן ההלוואה וסגירת מסמכי הגילוי שלך, סכום ה- PMI שלך יפורט בחלק התשלומים המוערכים בעמוד הראשון של כל מסמך.

אפשרות נוספת היא לשלם עבור PMI כאחת מעלויות הסגירה שלך. על אומדני ההלוואה וסגירת גילוי הגיליון, תמצא פרמיה זו בעמוד 2, פרק ב. החיסרון של אפשרות זו, ככל הנראה, הוא שסביר להניח שלא תוחזר סכום זה אם תעביר או תמחזר את המשכנתא. במקרים מסוימים, אתה עשוי לשלם פרמיות מקדימות וגם חודשיות.

מבטל את כיסוי ה- PMI

החדשות הטובות הן שלא תשלמו ל- PMI עבור כל משך ההלוואה המקובלת.

חוק ההגנה על בעלי בתים פדרלי מבטל את PMI באחת משלוש דרכים:

• לווה ביוזמת PMI ביטול אוטומטית סיום PMI סיום PMI סיני

אתה יכול לבקש ביטול PMI ברגע שיחס ההלוואה לערך שלך - סכום יתרת ההלוואה שלך מחולק לפי שווי השוק של הבית - נופל מתחת ל 80% מערך הערכה המקורי של הבית (או מוקדם יותר, אם שווי הבית שלך מעריך לפני כן). המלווים רשומים את התאריך המתוזמן הזה בטופס הגילוי של PMI, אשר ככל הנראה קיבלת כחלק ממסמכי הסגירה שלך.

כדי לבטל את PMI, עליך:

• הגש את בקשתך בכתב. התעדכן בתשלומי המשכנתא החודשיים שלך. יש היסטוריית תשלומים חיובית (לא יותר מתשלום אחד שאיחר 30 יום בתקופה של 12 חודשים או לא יותר מתשלום אחד שאיחר 60 יום ב- 24 תקופה של חודש חודשי, על פי פאני מיי ופרדי מק. וודא שאין לך שיעבודים זוטרים (כמו משכנתא שנייה).

סיום PMI אוטומטי

דרך נוספת לסיום ה- PMI ידועה כהפסקת PMI אוטומטית, אשר נכנסת לתאריך הצפוי להיתרת המשכנתא הנותרת שלך עומדת על 78% LTV. על פי החוק, המלווים נדרשים לבטל את PMI באופן אוטומטי עד לתאריך זה. אותם תנאים לביטול PMI ביוזמת הלווים (היסטוריית תשלומים במועד ובלי שיעבודים) חלים גם כאן. אם היו לך תשלומים מאוחרים, המלווה שלך לא יבטל את PMI עד שהתשלומים שלך יהיו עדכניים.

סיום PMI סופי

סוף סוף יש משהו שנקרא סיום ה- PMI הסופי. זה כאשר המלווה צריך להסתיים אוטומטית ב- PMI החודש לאחר טווח ההלוואה שלך מגיע לנקודת האמצע שלו בלוח הזמנים להחזר - גם אם לא הגעת ל -78% LTV.

לדוגמה, אם יש לך הלוואה קבועה ל -30 שנה, נקודת האמצע תהיה אחרי ציון 15 השנים. שוב, עליך להיות מעודכן בתשלומים שלך כדי להיות זכאי. ביטול PMI מסוג זה חל בדרך כלל על הלוואות עם תכונות מיוחדות, כגון תשלומי בלון, תקופת ריבית בלבד או סובלנות ראשית.

ערך ביתי ו- PMI

הזכאות שלך לביטול ה- PMI מושפעת גם מהשאלה אם ערך הבית שלך עלה או פוחת עם הזמן. אם זה יגדל, אתה יכול לבטל את PMI מוקדם מהצפוי; אם זה יקטן, תחכה זמן רב מהצפוי לביטול ה- PMI.

לפני ביטול ה- PMI, המלווה יקבע את שווי השוק הנוכחי של הבית שלך על ידי חוות דעת על מחיר מתווך (מבוצעת על ידי סוכן נדל"ן המעריך את הבית שלך על פי ערך של בתים דומים בשכונה שלך), אישור שווי או סוג אחר של הערכת רכוש

אם ערך הבית שלך ירד בגלל ירידה בשוק, המלווה שלך ככל הנראה ידחה את בקשת הביטול של ה- PMI שלך, אלא אם כן שווי הבית שלך מבוסס על הערכה חדשה ותשלם את יתרת ההלוואה שנותרה ל -80% LTV של הערך החדש שהוערך.

מצד שני, ערך הבית שלך עשוי לעלות מהר יותר מהצפוי, אם בגלל תנאי השוק או בגלל ששיפצת אותו מחדש, כלומר אתה עלול להגיע לסף 80% LTV מוקדם. במקרה כזה, אתה יכול לבקש ביטול PMI מבעוד מועד, והמלווה שלך יורה על הערכה לאישור הערך הנוכחי של הבית. (הערה: אתה אחראי לשלם עבור הערכת הנכס, שיכולה לעלות בין $ 300 ל -400 $. סכום זה עשוי להשתנות בהתאם לגודל הבית ולמיקום שלו.)

הלוואות קונבנציונאליות ללא PMI

חלק מהמלווים מציעים מוצרי הלוואות קונבנציונליים ללא PMI הנדרש; עם זאת, הם נוטים לגבות ריביות גבוהות יותר כדי להגן על עצמם אם ברירת המחדל להלוואתך. בטווח הארוך זה יכול להיות יקר יותר או פחות מאשר לשלם PMI, תלוי כמה זמן אתה נשאר בבית או כמה זמן אתה שומר על אותה משכנתא.

זה המקום בו השוואת קניות למשכנתא יכולה לעזור. בדוק את הריביות המוצעות עבור הלוואות שאינן PMI לעומת אלה עם PMI. חשב את ההפרש בין השניים כדי לראות כמה יותר תשלם עבור הלוואה ללא PMI. האם הסכום הזה פחות מתשלומי ה- PMI שתבצע עד שתגיע ליחס ה- LTV של 80% לביטול? זכור, ערכי הבית עלולים לעלות או לרדת, וישפיעו על משך הזמן שאתה עשוי לשלם ל- PMI.

דרישות מקדמה

השבת 20% ממחיר הרכישה של הבית מבטלת את ה- PMI, וזו הדרך האידיאלית אם אתה יכול להרשות זאת לעצמך. בנוסף לחיסכון באופן קבוע בתשלום מקדמה, שקלו לקנות בית פחות יקר.

תקציב ציד בית שמרני יותר יפחית את הסכום הדרוש בכדי לבצע 20% מקדמה.

משכנתאות פיגיבק ו PMI

חלק מהמלווים ממליצים להשתמש במשכנתא "פיגיבק" שנייה כדי להימנע מ- PMI. זה יכול לעזור להוריד את עלויות המשכנתא הראשוניות ולא לשלם עבור PMI. זה עובד כך: אתה לוקח משכנתא ראשונה עבור מרבית מחיר הרכישה של הבית (פחות סכום המקדמה שלך). ואז אתה לוקח משכנתא שנייה, קטנה בהרבה בהמשך למחיר הרכישה של הבית, בניכוי המשכנתא הראשונה וסכומי המקדמה. כתוצאה מכך, אתה נמנע מ- PMI ושילבת תשלומים פחות מעלות המשכנתא הראשונה עם PMI.

עם זאת, משכנתא שנייה בדרך כלל נושאת ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתא ראשונה. הדרך היחידה להיפטר ממשכנתא שנייה היא לפרוע את ההלוואה לחלוטין או למחזר אותה (יחד עם המשכנתא הראשונה) למשכנתא עצמאית חדשה, ככל הנראה כאשר ה- LTV מגיע ל 80% (כדי להימנע מ- PMI). עם זאת, הלוואות אלה יכולות להיות יקרות, במיוחד אם הריבית עולה מהרגע שלוקחים את ההלוואה הראשונית וכאשר הייתם מממנים מחדש את שתי ההלוואות למשכנתא אחת. אל תשכח שתצטרך לשלם שוב עלויות סגירה כדי לממן מחדש את שתי ההלוואות להלוואה אחת.

(לפרטים נוספים, ראה כיצד להיפטר מביטוח המשכנתא הפרטי .)

פרמיה לביטוח משכנתא של FHA

המלווים דורשים ביטוח משכנתא עבור כל הלוואות ה- FHA המשולמות בשני חלקים: פרמיית ביטוח משכנתא מלפנים, או UFMIP, ופרמיית ביטוח משכנתא שנתית, או MIP שנתי. שתי העלויות מופיעות בעמוד הראשון של אומדן ההלוואה וגילוי הסגירה.

פרמיית הביטוח המקדימה

פרמיית ביטוח המשכנתא מראש (UFMIP) היא 1.75% מסכום ההלוואה. אתה יכול לשלם את זה מראש לפני הסגירה או שניתן לגלגל אותו למשכנתא שלך. אם תבחר לכלול את UFMIP במשכנתא שלך, התשלומים החודשיים שלך יהיו גבוהים יותר וסך עלויות ההלוואה שלך יעלו.

הפרמיה השנתית

בנוסף ל- UFMIP, תשלם MIP שנתי המחולק לתשלומים חודשיים שווים ומגולגל לתשלומי המשכנתא. בהתאם לטווח ההלוואה ולגודל שלך, תשלם 0.45% עד 1.05% מסכום ההלוואה.

מבטל את FHA MIP

בשורה התחתונה

כשאתה פונה בבקשה למשכנתא, עיין היטב באומדני הלוואות כדי להשוות כמה תשלם עבור הלוואה עם PMI. הלוואה שאולי אינה מצריכה PMI אך מגיעה עם ריבית גבוהה יותר. עם מעט חריגים, PMI קשה להימנע אם אתה זקוק להלוואה עם מקדמה נמוכה, אך יש אור בסוף המנהרה: לא תשלם ל- PMI לכל אורך חיי ההלוואה. (לקריאה קשורה ראו "כיצד להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי - PMI")