מבחינה היסטורית, הנדל"ן היה בעל מתאם נמוך ביחס להשקעות במניות ואג"ח, מה שהפך אותו לכלי פיזור תיקים רצוי. למרבה הצער, קנייה ומכירה של נכסים פיזיים אינם פשוטים כמו מסחר בניירות ערך.
הזן נגזרות נדל"ן, המכונות נגזרות מקרקעין. מכשירים אלה מאפשרים למשקיעים לקבל חשיפה לסוג נכסי הנדל"ן מבלי שהם צריכים להחזיק בבניינים בפועל. במקום זאת, הם מחליפים את הנדל"ן בביצועים של מדד החזר נדל"ן. באופן זה, המשקיעים יכולים לשחק עם הון עצמי או עם חובות, מבלי לרכוש נכס בפועל או להשתמש בנדל"ן כבטוחה. זה מאפשר למשקיע לצמצם את התחייבות ההון המקדימה שלו או להגן על תיקי הנדל"ן בחסרון תוך מתן אסטרטגיות לניהול סיכונים חלופיים.
מדד ה- NPI
המועצה הלאומית למאפייני נכסי השקעות נדל"ן (NPI) היא המדד המקובל שנוצר כדי לאמוד את ביצועי ההשקעה של שוק הנדל"ן המסחרי. המקור שפותח במקור בשנת 1982, מורכב ביותר מ- 7, 670 נכסים, בשווי כולל של כ 581 מיליארד דולר (נכון לרבעון השני של שנת 2018), מכל רחבי ארה"ב.
השקעות נדל"ן מסחריות מסווגות לסוגי ההשקעה הבאים:
- חוב פרטיהון ציבורי חוב ציבורי
איך נגזרי נדל"ן עובדים
הנגזרים המוצעים במדד NCREIF, שפותחו עבור מגזר ההון הפרטי, מבוססים על החלפות המגיעות בצורות שונות, ומאפשרות למשקיעים להחליף חשיפה על פי התחזקות או התשואה הכוללת של המדד עצמו, או על ידי החלפת חשיפות משימוש קרקעי אחד ל אחר.
שיטה אחת היא "ללכת ארוך" (לשכפל את החשיפה של רכישת נכסים) או "ללכת לקצר" (לשכפל את החשיפה של מכירת נכסים). שיטה נוספת היא להחליף את התשואה הכוללת של מדד NCREIF, מחולק לפי מגזר הנכסים, ובכך לאפשר למשקיעים להחליף את התשואות מנדל"ן שקשור למשרדים עבור נדל"ן קמעונאי, למשל.
החלפת התשואות מאפשרת לשני משקיעים משני צדי ההחלפה לבצע אסטרטגיות שלא ניתן להשיג באמצעות נכסים בפועל בשוק הנדל"ן הפרטי. החלפות מאפשרות למשקיעים לשנות או לשנות את האיזון הטקטי בתיקיהן לתקופה מסוימת מבלי שיצטרכו להעביר את הכותרת לנכסים שנמצאים כעת במאזן. חוזים של עד שלוש שנים מנוהלים בדרך כלל על ידי בנק השקעות המשמש כמסלקה עבור הקרנות.
במקרה של משקיע שיעבור לאורך התשואה הכוללת של מדד ה- NCREIF, הוא או היא יקבלו את התשואה הכוללת על ה- NPI (ששולמה רבעונית) בסכום נקוב מוגדר מראש ומסכים לשלם את התעריף המוצע בין בנקים לונדון (LIBOR), בתוספת ממרח על אותו כמות רעיונית. הצד השני להחלפה יקבל את אותן תזרימי מזומנים הפוך, ישלם את החזר המדד הרבעוני וקיבל LIBOR בתוספת המרווח.
בהנחה שישנם משקיעים לשני צידי המסחר, שני משקיעים המעוניינים לסחור בחשיפה של נכס אחד למשנהו יכולים לסחור בתמורה של NPI עבור אותו סוג נכס מסוים עבור אחר. לדוגמה, מנהל תיקים שמרגיש שהקופה שלו מוקצה יתר על המידה לנכסי משרדים ומוקצה פחות לתעשיות יכול להחליף חלק מחשיפת המשרד לתעשייה מבלי לקנות או למכור נכסים בפועל.
מדד הון ציבורי
במקום ה- NPI, נגזרים לחשיפה למגזר ההון הציבורי בשוק הנדל"ן המסחרי משתמשים בתשואה הכוללת של האיגוד הלאומי של נאמני השקעות נדל"ן (NAREIT) על מנת לחשב את תזרימי המזומנים המקובלים (עבור המשקיע הארוך) או בתשלום (על ידי המשקיע הקצר).
מדד זה מספק את תשואת הביצועים בשוק ניירות הערך הציבוריים בביטחונות הנדל"ן המסחרי. לדוגמה, מקלט ההחלפה משלם לליבור, בתוספת ממרווח, כדי לעבור להחלפת מדד לשנה עם סכום נקוב של 50 מיליון דולר, והוא או היא יקבלו תשלומים רבעוניים ממדד NAREIT על 50 מיליון דולר. שוב, המשקיע יכול לקבל חשיפה נדל"נית ציבורית מגוונת לחלוטין מבלי לקנות נכס אחד.
נגזרי חוב מקרקעין
בשל רוחב ועומק הענפים של פרופילי סיכון שונים מהמאגר הבסיסי של משכנתאות נדל"ן מסחריות שנמצאו בשוק ניירות הערך המגובים במשכנתאות (CMBS), נגזרי נדל"ן זמינים גם בעמדות חוב לנדל"ן. החליפין לחובות נדל"ן ציבוריים מבוססים על מדדים של שוק CMBS. מדדים אלה קיימים מאז סוף שנות התשעים.
בזכות הרוחב והעומק של הנתונים ממספר גדול של עסקאות (יחסית לנדל"ן), מדדי CMBS הם אינדיקטור ביצועים טוב בהרבה עבור השווקים שלהם בהתאמה למקביליהם. ההבדל הבולט ביותר בין החלפות המניות לחליפין בחובות הוא שמקבלי התשלומים המבוססים על LIBOR מקבלים LIBOR פחות ממרווח, לעומת חילופי המניות, אשר בדרך כלל מבוססים על LIBOR פלוס מרווח. הסיבה לכך היא כי ניירות הערך הבסיסיים ממומנים בדרך כלל על ידי חובות לטווח repo לטווח הקצר המסתובבים, הנמצאים בדרך כלל ב- LIBOR בניכוי מרווח, וכך השיעור מועבר לצדדים נגדי.
נגזרי חובות נדל"ן פרטיים, כגון החלפות אשראי (CDS), משמשים בדרך כלל לגידור סיכון אשראי. נגזרים כמו החלפת הלוואות מספקים לצד החלופי הן את הריבית והן את סיכון האשראי, ואילו הנכס (הלוואת נדל"ן מסחרית) נשאר במאזן של הצד שכנגד. כך, יכול משאיל משכנתא לגדר חלק מתיק החוב שלו בתנאי השקעה שונים מבלי שיצטרך למכור את ההלוואה עצמה. באופן זה, משקיעים יכולים לצאת מגזרים מסוימים בשוק הנדל"ן כאשר הם חשים שהתשואה אינה מתיישבת עם הסיכון, ואז מאוחר יותר להחזיר את החשיפה כאשר השוק עבור אותו סקטור מסוים משתפר.
בשורה התחתונה
מכיוון שנכסי נדל"ן מסחריים עתירי הון ואינם נוכחים יחסית, משקיעי הנדל"ן התקשו לגדר את חשיפתם או לבצע אסטרטגיות אלפא. עלויות עסקאות גבוהות ושוק יעיל פחות מזה של מניות ואגרות חוב הוסיפו את הקושי לאזן מחדש תיקים כתגובה לשינויים בשוק.
כאשר נתוני הנדל"ן הופכים שקופים יותר ומידע על עסקאות הופך להיות קל ופחות יקר להשגה, מדדי הנדל"ן הפכו רלוונטיים יותר, מה שהוביל ליצירת שוק נגזרים יעיל יותר ויותר. נגזרי נדל"ן מאפשרים למשקיעים לשנות את החשיפות שלהם לסיכונים והזדמנויות ספציפיים ללא צורך לקנות ומכירה של נכסים. נגזרים אלה מאפשרים השקעה בענף אחר בשוק המניות בנדל"ן או סחר בחשיפה לנדל"ן בריבית משתנה פלוס או פחות פרמיה.
היכולת להחליף חשיפות מאפשרת למשקיע הנדל"ן להיות יותר טקטי בעת ההשקעה. הם יכולים כעת לעבור ולצאת מכל ארבעת הרביעים בשוק הנדל"ן, המאפשרים ניהול סיכונים טוב יותר ואת הפוטנציאל להגדלת ההחזר לטווח הקצר או לטווח הארוך על השקעותיהם.
