כיצד להרוויח כסף באמצעות אפשרויות נדל"ן

ישנן כמה דרכים להשקיע בנדל"ן. עבור אמריקאים רבים, השקעת הנדל"ן הבסיסית ביותר מגיעה בצורה של בית משפחתי או נכס להשכרה. השקעה בנכס נדל"ן בודד יכולה להיות השקעה משתלמת גדולה עם מספר רב של אפשרויות לשימוש. צדדיות, אריכות חיים והערכה הן לרוב הסיבות העיקריות שהופכות השקעות בנכס בודד יחסית בטוחות, אמינות ורווחיות לאורך זמן.

עלייה במימון הקהל המקוון והלוואות למשכנתאות הרחיבה גם רבות מהאפשרויות וההזדמנויות של משקיעי הנדל"ן הישירים. פלטפורמות כמו מועדון ההלוואות, פרוספר, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 ועוד, מציעות דרכים מהירות יותר, קלות ויעילות יותר לקבל הלוואת משכנתא, מה שמגדיל את הפוטנציאל לקונים להיות מגוונים יותר בהשקעותיהם.

עם התפתחות שוק הנדל"ן, הצעות חדשות מוצגות באופן קבוע. עם ההיכרות עם אלה, כעת משקיעים בנדל"ן מגוון אפשרויות החל מקבוצות השקעות נדל"ן, קרנות נאמנות נדל"ן, נאמנויות להשקעות בנדל"ן, והצעות קמעונאיות המומנות על ידי הון כמו Fundrise. עם זאת, השקעות נדל"ן ישירות עדיין מציעות דרך להרוויח משמעותיים עבור אותם משקיעים עם התערובת הנכונה של יציבות פיננסית וסובלנות לסיכון. עבור משקיעים אלה, אופציות על נדל"ן עשויות להיות אפשרות שכאשר ממומשות עליהן יכולה להוסיף לרווחים או להפחית חלק מהסיכונים של השקעה נדל"נית ישירה.

אפשרויות נדל"ן אינן זמינות בבורסות, אין להם מחירים משתנים מעבר לפרמיה, והם בדרך כלל אינם מכסים מספר יחידות. אפשרויות הנדל"ן מנוצלות ביותר בשוק הנדל"ן המסחרי, אך הן יכולות לשמש גם משקיעים רגילים. בדרך כלל, אופציות נדל"ן משמשות למצבים ממוקדים בהם קונה ייהנה מאופציה אך לא מחובה לרכוש נדל"ן עד סוף תקופת החזקה.

Takeaways מפתח

• אפשרות למקרקעין הינה הוראת חוזה שתוכננה במיוחד בין קונה למוכר. אפשרויות משא ומתן בין משא ומתן בין קונים למוכרים, בדרך כלל מציעות את היתרון הגדול ביותר עבור הקונה. הוראות אופציות נדל"ן לתקופות החזקה הן הנפוצות ביותר אך אפשרויות יכולות להיות מנוסח בשלל וריאציות.

מהי אפשרות נדל"ן?

השקעות נדל"ן ישירות מגיעות עם שיקולים ייחודיים רבים שלרוב אינם חלים באופן מוחלט על מגוון האלטרנטיבות האחרות לנדל"ן. עבור משקיעים מעוניינים או מתקדמים, אפשרות נדל"ן כהפרשה לחוזה לרכישת נכס נדל"ן באופן ישיר עשויה להיות הזדמנות פוטנציאלית. אפשרויות הנדל"ן כוללות רמת מורכבות נוספת כמו גם הפרמטרים הייחודיים שלהן.

באופן כללי אופציית נדל"ן היא הוראות חוזה מעוצבות במיוחד בין קונה למוכר. המוכר מציע לקונה את האפשרות לרכוש נכס בפרק זמן מוגדר במחיר קבוע. הקונה רוכש את האופציה לקנות או לא לקנות את הנכס עד סוף תקופת ההחזקה. בזכות אפשרות זו הקונה משלם למוכר פרמיית אופציה. אם הקונה מחליט לרכוש את הנכס (במילים אחרות, לממש את אופציית הנדל"ן), על המוכר למכור את הנכס לקונה על פי תנאי החוזה הקיים.

יתכן שנתקלת במושג האופציות בעת רכישת מניות. אופציות מספקות כמה אפשרויות נוספות לקונה עם תנאים המבוססים על הנכס הבסיסי. אופציות באופן כללי ניתנות למימוש מוקדם, מוחזקות עד תום פקיעת האופציה, או אולי למכור לקונה שני לפני פקיעתן. אפשרויות נדל"ן משמשות לרוב על ידי יזמי נכסים ומשקיעים בעסקאות נדל"ן מסחריות או יוקרתיות. אפשרויות הנדל"ן מספקות גמישות רבה יותר ואולי גם הזדמנות השקעה גדולה יותר לקונים, עם יתרונות מוגבלים למוכרים.

יכולות להיות שפע של אפשרויות נדל"ן מנוסחות המשולבות במסגרת הסכם חוזה רכישת נדל"ן. חלק מהנפוצים ביותר כוללים:

• אופציית תקופת החזקה: הקונה משלם פרמיה עבור האופציה לרכוש את הנכס אך אינו נדרש לאופציה לרישום: הקונה משתמש באופציה כדי לרשום את הנכס ובאופן פוטנציאלי להרוויח מאופציית חילופי סימון 1031: הקונה משלם פרמיה עבור האופציה להשיג החזקה תקופה אז מייצרת החלפת נכסי נדל"ן כמו הרכישה

פרמיית אופציות הנדל"ן, תקופת ההחזקה במשא ומתן, ומחיר המכירה הסופי הם לרוב המרכיבים החשובים ביותר שניהלו בהסכם אופציות למקרקעין.

דוגמא לאפשרות נדל"ן

להלן ניתוח מקיף של סיכון ותגמול עבור תרחיש אופציות נדל"ן. נניח שבונה יש 500, 000 $ והוא רוצה לרכוש קרקעות הרשומות תמורת 2 מיליון דולר. הבנאי אינו בטוח בכמה דברים:

1. האם הבנאי יכול לגייס 1.5 מיליון דולר באמצעות הלוואות בנקאיות או מקורות אחרים? האם הקבלן יכול לקבל אישורים נחוצים לפיתוח מגורים או מסחר או חלוקת משנה נוספת של הנכס? האם הקבלן יכול לגייס כסף ולקבל אישורים לפני שבונה אחר יקנה את הקרקע?

במצב זה אופציית נדל"ן מתאימה. תמורת עלות מוגדרת שאינה ניתנת להחזר (נקרא פרמיית אופציית הנדל"ן) בסכום של 25, 000 $, הבנאי יכול להיכנס לחוזה של אופציית מקרקעין עם המוכר. אפשרות הנדל"ן מאפשרת לבנאי לנעול את מחיר מכירת הנכסים בשני מיליון דולר במשך תקופה של שישה חודשים.

חוזה אופציות הנדל"ן יכול לכלול את התנאים הבאים:

• פרטי הנכס (מיקום, גודל ומידע אחר) משך החוזה (שישה חודשים ממועד ההסכם) פרמיית אופציה או סכום תמורה (25, 000 דולר פרמיה שלא ניתן להחזר ששולם על ידי הקונה למוכר בסכום חד פעמי) מחיר רכישה מוסכם אם האופציה ממומשת במהלך החוזה (2 מיליון דולר)

למשך שישה חודשים של ההתקשרות יתכנו ארבעה תרחישים אפשריים.

תרחיש 1: הקבלן מאושר להלוואת בנק של 1.5 מיליון דולר. הוא גם מאשר שהוא יכול לקבל אישורים נחוצים לפיתוח. הוא מממש את אופציית הנדל"ן שלו לרכישת הנכס במחיר שנקבע מראש בשני מיליון דולר. המוכר מקבל 2 מיליון דולר פלוס שומר על פרמיית האופציה הנוספת של 25, 000 $.

תרחיש 2: לאחר חודשיים, הבנאי מגלה שהוא לא יוכל לקבל היתר פיתוח. בארבעת החודשים הבאים, הבנאי מצליח למצוא גורם אחר שמוכן לקנות את הנכס תמורת שני מיליון דולר. הבנאי מוכר את אופציית הנדל"ן למסיבה החדשה במחיר חדש של 30, 000 דולר. המפלגה החדשה מחליפה את הקבלן בחוזה האופציה המקורי. המפלגה החדשה מממשת את האופציה ורוכשת את הנכס תמורת שני מיליון דולר. המוכר מקבל 2 מיליון דולר מהמסיבה החדשה פלוס שומר על פרמיית האופציה של 25 אלף דולר מהבונה. הקבלן מכר את האופציה תמורת 30, 000 $, כך שהוא מרוויח 5, 000 $ ואינו אוכף בנכס שאינו יכול להשתמש בו.

תרחיש 3: הקבלן הוא פשוט קונה אופציות המחפש ליהנות מהערכה במחיר של הנכס. אם המחיר המבוקש של 2 מיליון דולר יעלה ל -2.2 מיליון דולר בחמישה חודשים, הבנאי ירוויח ממימוש האופציה לרכישת הנכס ומכירת הנכס ברווח. בתום העסקה מקבל בעל הנכס 2 מיליון דולר בתוספת פרמיית האופציה של 25, 000 $. הבנאי מרוויח רווח של 175, 000 דולר ממכירת הנכס.

תרחיש 4: הקבלן אינו מסוגל להבטיח הלוואה או אישורים. הוא גם לא יכול למצוא קונים מעוניינים אחרים. הקבלן מאפשר לאפשרות התוקף לפוג ולאבד את פרמיית האופציה. עם זאת, הקונה הצליח להימנע מהשקעה שעלולה להיות גרועה בסכום של 2 מיליון דולר על ידי תשלום הפרמיה של 25, 000 $ (1.25% מערך העסקה בפועל). המוכר נהנה ב 25, 000 $ וממשיך לחפש אחר קונה.

בכל המקרים, ברגע שמתקיים חוזה לאופציות על נדל"ן, למוכר כבר אין ברירה אם למכור את הנכס או באיזה מחיר בתקופת החזקת האופציה. על המוכר להמתין שישה חודשים להחלטת הקונה. זו הסיבה שהמוכר מקבל ושומר על פרמיית האופציה ללא קשר למה שהקונה מחליט בסופו של דבר.

בשורה התחתונה

אפשרויות נדל"ן מציעות שיטה חלופית לסחר, להשקעה ולהרוויח מהשקעות נדל"ן. הם יכולים להיחשב כסוג של חוזה ללא מרשם בין שני צדדים בודדים. אין שוק חליפין לסוגים אלה של אופציות, אך יכולות להיות הוראות יצירתיות שיכולות לאפשר לקונה למכור את האופציה תוך כדי תקופת החזקה פעילה. ככלל, על הצדדים המעורבים להבטיח כי הוראות חוזה האופציה כתובות, הוגנות ומתקבלות על ידי המעורבים כנדרש.

חוזי אופציות על נדל"ן יכולים להציע כמה דרכים חלופיות להרוויח כסף, אך בדרך כלל אחד היתרונות הגדולים שבהם הוא הסחת הסיכונים הגדולים. יזמי נדל"ן יכלו להפיק תועלת מקיום חוזים מרובים על אופציות נדל"ן, ובאופן פוטנציאלי לממש רק מעטים נבחרים על בסיס התפתחות במהלך תקופת ההחזקה. בעל חוזה יכול גם לבחור לוותר על אופציה אם יתקיימו שינויים במהלך תקופת ההחזקה כמו כביש חדש וסואן או עלייה בפשע.

תקופות ההחזקה של אופציות אלה עשויות להשתנות, מה שמשתנה גם את הסיכונים. מוכר בדרך כלל ננעל במחיר קבוע. עם זאת, סבירות גבוהה להתעמל יכולה לספק להם זמן לבצע בחירות או סידורים טובים יותר. קונה נדרש לרוב לשלם פרמיה מוגדרת לאורך חיי תקופת ההחזקה. הפרמיות עשויות לעזור בהורדת מחיר הרכישה. הם עשויים גם לאפשר לקונה להשיג תנאי מימון משכנתא טובים יותר, אשר מורידים את העלויות הכוללות. לאורך תקופת ההחזקה נכס נדל"ן עשוי להעריך בערכו עם מחיר רכישה שנשאר זהה.

ברירת מחדל של מוכר האופציות יכולה להיות אחד האתגרים העיקריים בהסכמי אופציות למקרקעין. במקרים כאלו, הדרך היחידה של הקונה היא בדרך כלל תביעה. העדר מידע זמין ורישומי עבר על משתתפי אופציות נדל"ן מהווה אתגר נוסף. ייתכן שמשקיעים באופציות נדל"ן יצטרכו לשקול הוצאות נוספות כמו שכר טרחה עבור שירותים משפטיים כמו ניסוח ורישום החוזה.