תוכנית הלוואת נבל: איך זה עבד?

משבר המשכנתא אולי לא יביא את החדשות הליליות יותר, אבל זה לא אומר שהוא נגמר לחלוטין. עדיין יש הרבה בעלי בתים שמתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם. למעשה, 3.5 מיליון בעלי בתים ברחבי הארץ היו מתחת למים קשה ברבעון השלישי של 2019. זה 6.5% מכלל הבתים בארה"ב עם משכנתא. הימצאות מתחת למים פירושה שבעל המשכנתא חייב יותר מ- 25% מערך השוק של הבית. בעלי אלה אינם יכולים למכור את בתיהם מכיוון שהמחיר שהם ככל הנראה יקבלו לא יספק את סכום ההלוואה. אבל הייתה מעט הפוגה לאנשים שעשויים למצוא את עצמם במצב זה.

מכיוון שמשבר המשכנתא כבר אינו מהראש בראש, בעלי בתים מתחת למים הצליחו להגיש בקשה לסיוע באמצעות תוכנית המחזור הנמוכה הביתית - הידועה יותר בשם HARP. אבל מה זה היה? המשך לקרוא כדי לגלות עוד אודות התוכנית.

Takeaways מפתח

• HARP הייתה תוכנית ממשלתית שנועדה לעזור לבעלי בתים מתחת למים - עם בתים ששווים פחות מיתרת המשכנתא המצטיינת - לממן מחדש את הלוואותיהם. התוכנית פגה בתאריך 31 בדצמבר 2018. HARP איפשרה למשכנתאות להוריד את תשלומי המשכנתא החודשיים או לפרוע את הלוואת מהירה יותר על ידי הורדת הריבית, ואיפשרה להם לבנות הון רב יותר. לאחר שפג תוקפה, פני מיי ופרדי מק הפיקו תוכניות LTV גבוהות לבעלי בת מצוקה.

מה היה HARP?

HARP הייתה תוכנית ממשלתית שנועדה לסייע לבעלי בתים מתחת למים - במיוחד אלה שבתיהם שווים פחות מיתרת המשכנתא המצטיינת - לממן את הלוואותיהם. זה הוקם על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) במרץ 2009 בתגובה למשבר הפיננסי. בגלל ההשפעות של התרסקות שוק הנדל"ן, מיליוני בעלי בתים מצאו עצמם תקועים מתחת למים על הלוואות המשכנתא שלהם.

התוכנית הבטיחה לחסוך לבעלי בתים 179 דולר בכל חודש בממוצע באמצעות תשלום פחות לאורך חיי ההלוואה. זה איפשר למשכנתאות להוריד את תשלומי המשכנתא החודשיים או לפרוע את ההלוואה מהר יותר על ידי הורדת הריבית. זה בנה יותר הון עצמי בפרק זמן קצר יותר.

גם קריטריוני ההסמכה הורדו במסגרת התוכנית. מרבית בעלי הבתים לא היו זקוקים להערכה או חיתום יקר. יתרון נוסף: הרבה פחות ניירת לאימות הכנסה.

התוכנית נקבעה במקור לפקיעה בדצמבר 2016 אך הוארכה. זה פג סוף סוף ב 31- בדצמבר 2018. זה עזר ליותר מ 3.4- מיליון איש למחזר את המחירים לקבל שיעורים נמוכים יותר על המשכנתא שלהם מאז תחילת התוכנית, מה שהפך את הלוואות הבית שלהם לזולות יותר.

HARP פג בתאריך 31 בדצמבר 2018.

במוקדמות

יותר מ -3.2 מיליון בעלי בתים ניצלו את היתרונות של HARP. אך היו קריטריונים שבוודאי בעלי בתים עמדו לפני שהם אושרו לתכנית.

• כנראה שההלוואה הייתה בבעלות או בערבות של פרדי מק או פאני מיי. למרות שפני ופרדי לא מקיימים הלוואות, הם אכן מבטיחים להם. כל מי שהלוואותיו לא עברו את אחת החברות הללו עדיין יוכלו להעפיל על ידי בדיקה אם תוכניות הערב שלהם היו קשורות בהלוואה שלהם. כנראה שהקידום של המשכנתא היה לפני 31 במאי 2009. מי שהמשכנתא שלו נלקחה לאחר תאריך זה לא עשתה זאת לא היה זכאי ל- HARP. שיקול נוסף לזכאות היה יחס הלוואה לערך הנוכחי של בעל הבית. עם תחילת התוכנית, בעלי בתים לא היו מסוגלים לממן מחדש אם רכבי השטח שלהם היו מעל 125%. זה השתנה בחלק המאוחר של 2009, והוריד את המגבלה מ- LTV. עם זאת, מחיר הטרקטורון של בעל הבית חייב להיות גדול מ- 80%. ברוב המקרים, יחס גבוה בין הלוואה לערך אינו דבר טוב, אך כשמדובר ב- HARP, ככל שהגודל היה טוב יותר. ההלוואות בוודאי היו עדכניות. בעל בית לא יכול היה לקבל תשלומים עבריינים של 30 יום ומעלה. הייתה גם גבול - רק תשלום מאוחר אחד ב 12 החודשים שקדמו לו.

התוכנית לא הלוותה למעשה. במקום זאת, זה עבד עם המלווים כדי להציע הלוואות HARP. בעלי בתים הצליחו לבדוק עם המלווה הנוכחי כדי לבדוק אם היא מציעה הלוואות HARP. אפשרות נוספת שהייתה להם הייתה ללכת לאתר HARP ולבדוק אם המלווה השתתף בתוכנית.

החיים לאחר הארמפ

כאשר HARP החל להתנפל, גם פאני מיי וגם פרדי מאק הפיקו תוכניות LTV גבוהות לבעלי בת מצוקה.

אפשרות המחזור הגבוה לטכנולוגיית ה- LTV של פאני מיי

בעלי בתים עם משכנתא קיימת של פאני מיי עשויים להיות זכאים לאפשרות גבוהה למימון מחדש של LTV. אין LTV מקסימלי לאף אחד שיש לו משכנתא בשיעור קבוע, בעוד שמשכנתא בשיעור מתכוונן זכאית למקסימום 105% LTV. אפשרות המימון מחדש צריכה לגרום לאחת או יותר מהפעולות הבאות:

• תשלומי קרן וריבית נמוכים ירידת ריבית הפחתת הטרן שינוי במוצר משכנתא יציב

תשלומי המשכנתא חייבים להיות מעודכנים ללא תשלומים מאוחרים בששת החודשים האחרונים. התוכנית מאפשרת תשלום מאוחר אחד בלבד במהלך 12 החודשים האחרונים.

מחזור הקלה המשופר של פרדי מק

תוכנית זו המוצעת על ידי פרדי מק דומה לתוכנית שמציעה פאני מיי. יחס ה- LTV למשכנתא החדשה חייב להיות גבוה ממגבלת ה- LTV המקסימלית למשכנתא רגילה ללא מימון מממן מחדש של פרדי מק.

בשורה התחתונה

לפני שפג תוקפה, HARP סייעה למיליוני בעלי בת מצוקה שהיו מממנים מחדש את המשכנתא שלהם. אמנם זה לא הפחית את כמות הכסף שהם היו חייבים, אבל זה עזר לבעלי בתים להפחית את הריבית ולהוריד את התשלומים שלהם. למרות שהתוכנית כבר לא קיימת, בעלי בתים עדיין יכולים לנצל תוכניות אחרות כמו אפשרויות ה- LTV הגבוהות שמציעות פאני מיי ופרדי מק.