נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT) היא חברת נדל"ן המציעה מניות משותפות לציבור. באופן זה, מלאי של REIT דומה לכל מניה אחרת המייצגת בעלות בעסק פעיל. ל- REIT שני תכונות ייחודיות: העסק העיקרי שלה הוא ניהול קבוצות של נכסים מניבים ועליו לחלק את מרבית הרווחים שלו כדיבידנדים. כאן אנו מסתכלים על REITs, על מאפייניהם ועל אופן ניתוחם.
במוקדמות
כדי להיחשב כ- REIT עם מס הכנסה, חברת נדל"ן חייבת להסכים לשלם לפחות 90% מהרווח החייב במס שלה בדיבידנדים (ולמלא דרישות נוספות אך פחות חשובות). על ידי מעמד של REIT, חברה נמנעת ממס הכנסה של חברות. תאגיד רגיל מרוויח ומשלם מיסים על כל הרווח שלו, ואז מחליט כיצד להקצות את הרווחים שלו לאחר המס בין דיבידנדים להשקעה מחדש; REIT פשוט מחלק את כל הרווחים או כמעט את כל הרווחים שלה ומקבל לדלג על המיסוי.
סוג אחר
ישנם מספר סוגים שונים של REIT. חלקם נכללים במחלקה מיוחדת הנקראת REITs. REITs אלה מבצעים הלוואות המובטחות על ידי נדל"ן, אך בדרך כלל אינן מחזיקות בנדל"ן ואינן מפעילות. REIT משכנתא דורש ניתוח מיוחד. מדובר בחברות מימון המשתמשות בכמה מכשירי גידור כדי לנהל את חשיפת הריבית שלהם. לא נשקול אותם כאן.
בעוד קומץ REIT היברידיים מנהלים הן פעולות נדל"ן והן מבצעים הלוואות משכנתא, מרבית הריטים מתמקדים בעסקי "נכס קשה" בפעילות נדל"ן. אלה נקראים REITs. כשאתה קורא על REITs, אתה קורא בדרך כלל REITs על הון עצמי. REITs הון נוטים להתמחות בבעלות על סוגי בניינים מסוימים כמו דירות, קניונים אזוריים, בנייני משרדים או מתקני לינה. חלקם מגוונים וחלקם מתמחים, כלומר הם מתגרים בסיווג - כמו למשל REIT שבבעלות מסלולי גולף.
ניתוח השקעות
REIT הם מניות שמשלמות דיבידנד המתמקדות בנדל"ן. אם תחפשו הכנסה, הייתם מחשיבים אותם יחד עם קרנות אג"ח בעלות תשואה גבוהה ומניות שמשלמות דיבידנד. כמניות שמשלמות דיבידנד, REIT מנוהלים כמו מניות אחרות. אך ישנם כמה הבדלים גדולים עקב הטיפול החשבונאי בנכס.
בואו להמחיש עם דוגמא פשוטה. נניח שריט קונה בניין במיליון דולר. חשבונאות מחייבת ש- REIT יחייב פחת נגד הנכס. נניח שפרסנו את הפיחות על פני 20 שנה בקו ישר. בכל שנה ננכה הוצאות פחת בסך 50, 000 $ (50, 000 $ לשנה x 20 שנה = מיליון דולר).
בואו נסתכל על המאזן הפשוט והצהרת ההכנסה שלעיל. בשנה 10 המאזן שלנו נושא את שווי הבניין בסכום של 500, 000 $ (aka, הערך הספרי): העלות ההיסטורית המקורית של מיליון דולר פחות 500, 000 $ פחת שנצבר (10 שנים x 50, 000 $ לשנה). דוח ההכנסה שלנו מנכה הוצאות של 190, 000 $ מההכנסות של 200, 000 $, אך 50, 000 $ מההוצאה היא חיוב פחת.
עם זאת, ה- REIT שלנו לא ממש מוציא כסף זה בשנה 10; פחת הוא חיוב שאינו במזומן. לפיכך אנו מוסיפים את חיוב הפחת לרווח הנקי על מנת לייצר כספים מפעילות (FFO). הרעיון הוא כי פחת מקטין באופן לא הוגן את ההכנסה נטו שלנו מכיוון שסביר להניח שהבניין שלנו לא איבד מחצית מערכו בעשר השנים האחרונות. FFO מתקן את העיוות המשוער הזה על ידי אי הכללת חיוב הפחת. (FFO כולל גם כמה התאמות אחרות.)
נציין כי FFO מתקרב יותר לתזרים מזומנים מאשר הכנסה נטו, אך הוא אינו תופס את תזרים המזומנים. בעיקר, שימו לב בדוגמה שלמעלה שמעולם לא ספרנו את מיליון הדולר שהוצאנו לרכישת הבניין (הוצאות ההון). ניתוח מדויק יותר יכלול הוצאות הון. ספירת הוצאות הון נותנת נתון המכונה FFO מותאם, אך אין הסכמה אוניברסאלית לגבי חישובו.
המאזן ההיפותטי שלנו יכול לעזור לנו להבין את הערך הנפוץ האחר של REIT, ערך נכסי נטו (NAV). בשנת 10 הערך בספרים של הבניין שלנו היה 500, 000 $ בלבד מכיוון שמחצית מהעלות המקורית פחתה. אז, ערך הספרים ויחסים קשורים כמו מחיר לספר - המפוקפק לעתים קרובות ביחס לניתוח מניות כללי - הם די חסרי תועלת עבור REITs. NAV מנסה להחליף את הערך בספרים של נכס באומדן טוב יותר של שווי השוק.
חישוב ה- NAV דורש הערכה סובייקטיבית מעט של אחזקות הריט. בדוגמה לעיל אנו רואים שהבניין מייצר הכנסות תפעוליות של 100, 000 $ (הכנסות של 200, 000 $ פחות הוצאות תפעול של $ 100, 000). שיטה אחת תהיה לנצל את הרווח התפעולי על בסיס שער שוק. אם אנו חושבים ששיעור הכובע הנוכחי בשוק עבור בניין מסוג זה הוא 8%, אז ההערכה שלנו לערך הבניין הופכת ל -1.25 מיליון דולר (100, 000 $ ברווח תפעולי / 8% שווי שווי = 1, 250, 000 $). אומדן שווי שוק זה מחליף את הערך בספרים של הבניין. לאחר מכן נקזז את חוב המשכנתא (לא מוצג) כדי לקבל שווי נכס נטו. נכסים מינוס חוב שווים להון, כאשר 'נטו' ב- NAV פירושו בניכוי חוב. השלב האחרון הוא לחלק את ה- NAV למניות משותפות כדי לקבל את ה- NAV למניה, וזה אומדן לערך המהותי. להלכה, מחיר המניה המצוטט לא צריך לסטות רחוק מדי מה- NAV למניה.
Top-Down Vs. מלמטה למעלה
כשאתה בוחר מניות אתה שומע לפעמים על ניתוח מלמעלה למטה לעומת ניתוח מלמטה למעלה. מלמעלה למטה מתחיל בפרספקטיבה כלכלית ובהימורים על נושאים או מגזרים (לדוגמה, דמוגרפיה מזדקנת עשויה להעדיף חברות תרופות). מלמטה למעלה מתמקד ביסודות של חברות ספציפיות. מניות REIT דורשות בבירור ניתוח מלמעלה מלמטה וגם מלמטה למעלה.
מנקודת מבט מלמעלה למטה, REITs יכולים להיות מושפעים מכל דבר שמשפיע על היצע וביקוש לרכוש. אוכלוסייה וצמיחת משרות נוטים להיות חיוביים עבור כל סוגי REIT. הריבית היא בקצרה תיק מעורב. עליית הריבית מסמלת בדרך כלל כלכלה משתפרת, וזה טוב עבור הריטים שכן אנשים מבלים ועסקים שוכרים יותר מקום. עליית הריבית נוטה להיות טובה עבור REIT דירה, מאחר שאנשים מעדיפים להישאר, שוכרים, ולא לרכוש בתים חדשים. מצד שני, REITs יכולים לרוב לנצל את הריבית הנמוכה יותר על ידי הפחתת הוצאות הריבית שלהם ובכך להגדיל את הרווחיות שלהם.
תנאי שוק ההון הם גם חשובים, כלומר הביקוש המוסדי למניות REIT. בטווח הקצר דרישה זו יכולה להכריע את היסודות. לדוגמה, מניות REIT הצליחו לא רע בשנת 2001 ובמחצית הראשונה של 2002 למרות יסודות חסרי דעות, מכיוון שכסף זרם לכל סוג הנכסים.
ברמת ה REIT האישית, אתה רוצה לראות סיכויים חזקים לגידול בהכנסות, כגון הכנסות משכירות, הכנסות משירותים קשורים ו- FFO. אתה רוצה לראות אם ל- REIT אסטרטגיה ייחודית לשיפור התפוסה והעלאת שכר הדירה שלה. REIT בדרך כלל מחפשים צמיחה באמצעות רכישות, ומכוונים עוד יותר לממש את יתרונות הגודל על ידי הטמעת נכסים מנוהלים בצורה לא יעילה. יתרונות הגודל יתממשו על ידי צמצום הוצאות התפעול כאחוז מההכנסות. אבל רכישות הן חרב פיפיות. אם REIT לא יכול לשפר את שיעורי התפוסה ו / או להעלות את דמי השכירות, הוא עלול להיאלץ לרכישות שלא נלקחו בחשבון לצורך דלק את הצמיחה.
מכיוון שחובות משכנתא ממלאים תפקיד גדול בערך ההון, כדאי להסתכל על המאזן. יש הממליצים לבחון את המינוף, כמו מנת החוב להון. אך בפועל, קשה לדעת מתי המינוף הפך מוגזם. חשוב יותר לשקול את שיעור החוב הקבוע לעומת הריבית המשתנה. בסביבה הנוכחית בריבית נמוכה, REIT המשתמש רק בחובות בריבית משתנה ייפגע אם הריבית תעלה.
בשורה התחתונה
REIT הן חברות נדל"ן שצריכות לשלם דיבידנדים גבוהים על מנת ליהנות מהטבות המס בסטטוס של REIT. הכנסה יציבה שיכולה לעלות על תשואות האוצר משולבת עם תנודתיות במחירים כדי להציע פוטנציאל תשואה כולל המתחרה על מלאי היוון קטן. ניתוח REIT דורש הבנת העיוותים החשבונאיים הנגרמים כתוצאה מפיחות ושים לב בזהירות להשפעות מקרו-כלכליות.
