אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים משקיעים היא הגדלת עושרם. בעוד שהמוטיבציות עשויות להיות שונות בין משקיעים - חלקם עשויים לרצות כסף לפרישה, ואחרים עשויים לבחור לגרוף כסף לאירועי חיים אחרים כמו לתינוק או לחתונה - להרוויח כסף הוא בדרך כלל הבסיס לכל ההשקעות. ולא משנה איפה תשים את הכסף שלך, אם הוא יעבור לשוק המניות, לשוק האג"ח או לנדל"ן.
נדל"ן הוא נכס מוחשי המורכב מאדמות, וכולל בדרך כלל מבנים או משאבים שנמצאים על אדמה זו. נכסי השקעה הם דוגמה אחת להשקעה בנדל"ן. אלה נרכשים מתוך כוונה להרוויח כסף באמצעות הכנסות משכירות. יש אנשים שרוכשים נכסי השקעה מתוך כוונה למכור אותם לאחר פרק זמן קצר. ללא קשר לכוונה, למשקיעים המגוונים את תיק ההשקעות שלהם בנדל"ן, חשוב למדוד את ההחזר על ההשקעה (ROI) כדי לקבוע את הרווחיות של הנכס. מאמר זה עיין באיזו תשואה על ההשקעה, כיצד מחשבים אותו עבור נכס ההשכרה שלך ומדוע מדובר במשתנה חשוב שכדאי לדעת לפני שתבצע רכישה.
Takeaways מפתח
- החזר השקעה מודד כמה כסף או רווח מושקעים על השקעה כאחוז מעלות אותה השקעה. כדי לחשב את אחוז ההשקעה לרכישה במזומן, קח את הרווח הנקי או הרווח הנקי על ההשקעה ולחלק אותו לפי העלות המקורית. אם יש לך משכנתא, תצטרך לקחת חלק בתשלום המקדמה שלך ואת תשלום המשכנתא. משתנים אחרים נכנסים לפעולה שיכולים להשפיע על החזר ה- ROI שלך, כולל עלויות תיקון ותחזוקה, וכן על ההוצאות הרגילות שלך.
מהי החזר השקעה (ROI)?
החזר השקעה מודד כמה כסף או רווח מרוויחים על השקעה כאחוז מעלות אותה השקעה. זה מראה עד כמה יעילים ומשתמשים בדולרי השקעה כדי לייצר רווחים. לדעת מה החזר ה- ROI שלך מאפשר למשקיעים להעריך אם להכניס כסף להשקעה מסוימת זו בחירה נבונה או לא.
התשואה על ההשקעה יכולה להיות עבור כל רכב - מניות, אג"ח, חשבון חיסכון, ואפילו חתיכת נדל"ן. חישוב החזר ה- ROI המשמעותי עבור נכס למגורים יכול להיות מאתגר מכיוון שניתן בקלות לתפעל חישובים - ניתן לכלול או לכלול משתנים מסוימים בחישוב. זה יכול להיות קשה במיוחד כאשר למשקיעים יש אפשרות לשלם מזומן או לקחת משכנתא בנכס.
כאן נסקור שתי דוגמאות לחישוב החזר ה- ROI בנכס להשכרה למגורים - רכישה במזומן ואחת שממומנת באמצעות משכנתא.
הנוסחה להחזר ROI
Deen ROI = עלות השקעה רווח על השקעה - עלות השקעה
כדי לחשב את הרווח או הרווח מהשקעה כלשהי, קח תחילה את ההחזר הכולל על ההשקעה וגרע את העלות המקורית של ההשקעה. מכיוון שההחזר על ההשקעה הוא יחס רווחיות, הוא נותן לנו את הרווח בהשקעה המיוצגת באחוזים.
מכיוון שהתשואה על ההשקעה היא יחס רווחיות, הרווח מיוצג באחוזים.
כדי לחשב את אחוז ההחזר על ההשקעה, אנו לוקחים את הרווח הנקי או הרווח הנקי מההשקעה ומחלקים אותו בעלות המקורית.
לדוגמה, אם אתה קונה מניות ABC ב -1, 000 דולר ומוכר אותה שנתיים אחר כך ב -1, 600 דולר, הרווח הנקי הוא 600 $ (1, 600 - 1, 000 דולר). החזר ה- ROI במניה הוא 60%.
חישוב החזר ה- ROI על נכסים להשכרה
המשוואה לעיל נראית די קלה לחישוב, אך קחו בחשבון שיש מספר משתנים שנכנסים לשחק עם נדל"ן שיכולים להשפיע על מספר החזר ה- ROI. אלה כוללים הוצאות תיקון ותחזוקה ושיטות למציאת מינוף - סכום הכסף שהושאל בריבית לצורך ביצוע ההשקעה הראשונית.
בעת רכישת נכס, תנאי מימון יכולים להשפיע מאוד על מחיר ההשקעה. אך שימוש במשאבים כמו מחשבון משכנתא יכול לעזור לכם לחסוך כסף בכך שיעזור לכם למצוא שיעורי ריבית נוחים.
החזר ROI לעסקאות במזומן
חישוב ההחזר על ההשקעה של נכס די פשוט אם אתה קונה נכס במזומן. להלן דוגמא לנכס להשכרה שנרכש במזומן:
- שילמת 100, 000 $ במזומן עבור הנכס להשכרה. עלויות הסגירה היו 1, 000 $ ועלויות השיפוץ הסתכמו ב 9, 000 $ - מה שהביא את סך ההשקעה שלך ל 110, 000 $ עבור הנכס. אתה גובה שכר דירה של 1, 000 דולר בכל חודש.
שנה אחרי:
- הרווחת הכנסות שכירות של 12, 000 $ עבור אותם 12 חודשים. ההוצאות הכוללות את חשבון המים, הארנונה והביטוח הסתכמו בסך של 2, 400 דולר בשנה או 200 $ לחודש. ההחזר השנתי שלך היה 9, 600 $ (12, 000 $ - 2, 400 $).
לחישוב החזר ה- ROI של הנכס:
- חלקו את התשואה השנתית (9, 600 $) בסכום ההשקעה הכולל או 110, 000 $.ROI = 9, 600 $ - 110, 000 $ = 0, 087 או 8, 7%. החזר ה- ROI שלכם היה 8.7%.
החזר ROI לעסקאות ממומנות
חישוב ה- ROI על עסקאות ממומנות מעורב יותר.
לדוגמה, רכשת את אותו נכס להשכרה בסך 100, 000 $ כנ"ל, אך במקום לשלם מזומן, לקחת משכנתא.
- המקדמה הדרושה למשכנתא הייתה 20% ממחיר הרכישה או 20, 000 $ (100, 000 $ מחיר מכירות x 20%). עלויות הסגירה היו גבוהות יותר, מה שמאפיין משכנתא, בסך הכל 2, 500 $ מקדמת. שילמת 9, 000 $ עבור שיפוץ מחדש. סך הכל ההוצאות מחוץ לכיס היו 31, 500 $ (20, 000 $ + 2, 500 $ + 9, 000 $).
ישנן גם עלויות שוטפות עם משכנתא:
- נניח שלקחת הלוואה ל -30 שנה בריבית קבועה של 4%. בסכום של 80, 000 $ (100, 000 $ מחיר מכירה פחות המקדמה של 20, 000 $), התשלום החודשי והגובה הריבית יהיה 381.93 $. אנו נוסיף את אותם 200 $ לחודש לכיסוי מים, מיסים וביטוח, וכך התשלום החודשי הכולל שלך יהיה 581.93 $. הכנסות שכירות של 1, 000 $ לחודש מסתכמות ב 12, 000 $ לשנה. תזרים המזומנים החודשי שלך היה 418.07 $ לחודש ($ 1, 000 שכר דירה - 581.93 $ תשלום משכנתא).
שנה מאוחר יותר:
- הרווחת סך של הכנסות שכירות של 12, 000 דולר בשנה על $ 1, 000 לחודש. ההחזר השנתי שלך היה 5, 016.84 $ (418.07 $ 12 חודשים).
לחישוב החזר ה- ROI של הנכס:
- חלקו את ההחזר השנתי בהוצאות המקוריות שלכם מהכיס (המקדמה בסך 20, 000 $, עלויות סגירה של 2, 500 $ ושיפוץ מחדש עבור 9, 000 $) לקביעת החזר ה- ROI.ROI: $ 5, 016.84 $ 31, 500 = 0.159. החזר ה- ROI שלכם הוא 15.9%.
הון ביתי
יש משקיעים שמוסיפים את ההון של הבית למשוואה. הון עצמי הוא שווי השוק של הנכס בניכוי סכום ההלוואה הכולל. אנא זכור כי הון ביתי אינו במזומן. יהיה עליכם למכור את הנכס כדי לגשת אליו.
כדי לחשב את סכום ההון בביתך, עיין בלוח הזמנים של הפחתת המשכנתא כדי לגלות כמה מתשלומי המשכנתא שלך עברו לפירעון קרן ההלוואה. זה בונה את ההון העצמי בבית שלך.
ניתן להוסיף את סכום ההון לתשואה השנתית. בדוגמה שלנו, לוח ההפחתות של ההלוואה הראה כי סך של 1, 408.84 דולר מהקרן שולמו במהלך 12 החודשים הראשונים.
- התשואה השנתית החדשה, כולל חלק ההון, שווה 6, 425.68 דולר ($ 5, 016.84 הכנסה שנתית + 1, 408.84 דולר).ROI = 6, 425.68 $ $ 31, 500 = 0, 20. החזר ה- ROI שלך הוא 20%.
חשיבות ההחזר על ההשקעה בנדל"ן
כאמור, הידיעה מה החזר ה- ROI על השקעה כלשהי, ובמיוחד בנדל"ן, מאפשרת לקבל מידע מושקע יותר על המשקיעים. לפני שאתה קונה, יתכן שתוכל להעריך את העלויות וההוצאות שלך, כמו גם את הכנסות השכירות שלך. זה נותן לך סיכוי להשוות אותו למאפיינים דומים אחרים. לאחר שתצמצם את זה, תוכלו לקבוע כמה תצרפו. אם, בכל רגע, אתה מבין שהעלויות וההוצאות שלך יעלו את ההחזר על ההשקעה שלך, ייתכן שתצטרך לקבל החלטה אם ברצונך לרכוש אותו ולקוות שתרוויח שוב, או שמא עליך למכור את הנכס שלך כך אתה לא מפסיד.
שיקולים אחרים
כמובן, יתכנו הוצאות נוספות הכרוכות בבעלות על נכס להשכרה, כמו תיקונים או עלויות תחזוקה, אשר יצטרכו להיכלל בחישובים שבסופו של דבר משפיעים על החזר ה- ROI.
כמו כן, הנחנו שהנכס מושכר לכל 12 החודשים. במקרים רבים, מקומות פנויים מתרחשים במיוחד בין דיירים, וחוסר ההכנסה לאותם חודשים צריך להיבחן בחישוביכם.
ההחזר על ההשקעה של נכס להשכרה שונה מכיוון שהוא תלוי אם הנכס ממומן באמצעות משכנתא או בתשלום במזומן. ככלל אצבע, ככל שישלמו פחות מזומן מראש כמקדמה על הנכס, יתרת הלוואת המשכנתא תהיה גדולה יותר, אך החזר ה- ROI שלך יהיה גדול יותר. לעומת זאת, ככל שישלמו יותר מזומנים מראש וככל שתלווים פחות, כך ההחזר על ההשקעה שלך יהיה נמוך יותר, מכיוון שהעלות הראשונית שלך תהיה גבוהה יותר. במילים אחרות, מימון מאפשר לך להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלך בטווח הקצר שכן העלויות ההתחלתיות שלך נמוכות יותר.
חשוב להשתמש בגישה עקבית בעת מדידת ההחזר על ההשקעה עבור נכסים מרובים. לדוגמה, אם אתה כולל את ההון של הבית בהערכת נכס אחד, עליך לכלול את ההון של שאר הנכסים בעת חישוב ה- ROI עבור תיק הנדל"ן שלך.
