איך מתעניינים

אך מה קורה כאשר תקופת ריבית בלבד תמה? מי מציע את ההלוואות האלה? ומתי הגיוני להשיג כזה? להלן מדריך קצר לסוג המשכנתא הזה.

כיצד מובנים משכנתא בריבית בלבד

בהיותה הבסיסית ביותר, משכנתא בלבד היא ריבית שבה אתה משלם רק תשלומי ריבית למספר השנים הראשונות - בדרך כלל חמש או עשר - וברגע שתקופה זו מסתיימת, אתה מתחיל לשלם קרן וריבית כאחד. אם אתה רוצה לבצע תשלומי קרן במהלך תקופת ריבית בלבד, אתה יכול, אבל זו לא דרישה מההלוואה.

בדרך כלל תראה הלוואות בריבית בלבד המובנות כ- 3/1, 5/1, 7/1 או 10/1 משכנתא בריבית מתכווננת (ARM). המלווים אומרים כי הבחירות 7/1 ו- 10/1 הן הפופולריות ביותר בקרב הלווים. ככלל, תקופת הריבית בלבד שווה לתקופת הריבית הקבועה להלוואות בריבית מתכווננת. פירוש הדבר שאם יש לך זרוע 10/1 למשל, היית משלם ריבית רק בעשר השנים הראשונות.

ב- ARM בלבד, לאחר סיום תקופת ההיכרות, הריבית תסתגל אחת לשנה (מכאן מגיע ה -1 ") על בסיס ריבית מדד כמו LIBOR בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. שער הסף משתנה ככל שהשוק משתנה, אך השוליים נקבעים מראש ברגע שלוקחים את ההלוואה.

מגבלות על שיעורי ריבית שינויים בריבית. זה נכון לכל ARMs ולא רק ARMs בעלי עניין בלבד. מכסת הריבית הראשונית על 3/1 ARM ו- 5/1 ARMS היא בדרך כלל שתיים, אומר קייסי פלמינג, קצין הלוואות בחברת C2 Financial Corp בסן דייגו, ומחבר הספר "מדריך ההלוואות: איך להשיג את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית." פירוש הדבר שאם הריבית ההתחלתית שלך היא שלושה אחוזים, מכיוון שתקופת ריבית בלבד מסתיימת בשנה ארבע או שנה שש, הריבית החדשה שלך לא תהיה גבוהה מחמישה אחוזים. ב- 7/1 ARMs ו- 10/1 ARMs, cap rate rate is בדרך כלל חמש.

לאחר מכן, עליות השיעור מוגבלות בדרך כלל לשני אחוזים בשנה, ללא קשר למה הייתה תקופת ההיכרות של ARM. פלמינג כוללת כמעט תמיד חמישה אחוזים מעל הריבית ההתחלתית של ההלוואה. כך שאם אחוז ההתחלה שלך הוא שלושה אחוזים, הוא עשוי לעלות לחמישה אחוזים בשנה שמונה, לשבעה אחוזים בשנה תשע ולמקסימום לצאת לשמונה אחוזים בשנה העשירית.

לאחר שתקופת ריבית בלבד תסתיים, תצטרך להתחיל להחזיר קרן למשך שאר תקופת ההלוואה - על בסיס מופחת לחלוטין, במלווה. הלוואות לריבית בלבד כיום אינן כוללות תשלומי בלון; בדרך כלל הם אפילו לא מורשים לחוק, אומר פלמינג. אז אם התקופה המלאה של ARM 7/1 היא 30 שנה ותקופת הריבית בלבד היא שבע שנים, בשנה שמונה, התשלום החודשי שלך יחושב מחדש על בסיס שני דברים: הראשון, הריבית החדשה, ושנית, החזר קרן במשך 23 השנה הנותרות.

הלוואות בריבית קבועה בלבד

משכנתא בריבית קבועה בלבד אינה שכיחה. עם הלוואה למשך 30 שנה בריבית קבועה בלבד, אתה יכול לשלם ריבית רק למשך עשר שנים, ואז לשלם ריבית בתוספת קרן עבור 20 השנים הנותרות. בהנחה שלא תשים דבר למנהל במהלך עשר השנים הראשונות, התשלום החודשי שלך יקפוץ משמעותית בשנה 11, לא רק בגלל שהתחלת להחזיר קרן, אלא בגלל שתחזיר לך קרן במשך 20 שנה בלבד במקום 30 שנה. מכיוון שאתה לא משלם קרן בתקופת ריבית בלבד, כאשר השיעור מתאפס, תשלום הריבית החדש שלך מבוסס על סכום ההלוואה כולו. הלוואה של 100, 000 דולר עם ריבית של 3.5 אחוזים תעלה רק 291.67 דולר לחודש בעשר השנים הראשונות, אך 579.96 דולר לחודש במהלך 20 השנים הנותרות (כמעט כפול).

במשך 30 שנה ההלוואה בסך 100, 000 $ תעלה לך 174, 190.80 $ - מחושבת כ- $ 291.67 x 120 תשלומים) + ($ 579.96 x 240 תשלומים). אם הוצאת הלוואה ל -30 שנה בריבית קבועה באותה ריבית של 3.5 אחוזים (כאמור לעיל) העלות הכוללת שלך לאורך 30 שנה תהיה 161, 656, 09 דולר. הריבית היא 12, 534.71 $ יותר בהלוואת ריבית בלבד, וכי עלות ריבית נוספת היא הסיבה שאינך מעוניין לשמור על הלוואה בריבית בלבד למשך כל תקופה. עם זאת, הוצאת הריבית בפועל תהיה פחותה אם תיקח את ניכוי מס הריבית.

האם סוגי הלוואות אלו זמינים בהרחבה?

מכיוון שכל כך הרבה לווים הסתבכו עם הלוואות בריבית בלבד במהלך שנות הבועה, הבנקים מהססים להציע את המוצר היום, אומרת יעל אישאקיס, סמנכ"לית FM הלוואות בית בברוקלין, ניו יורק, וסופרת "המדריך השלם לרכישה בית."

פלמינג אומר שרובם הם הלוואות ג'מבו בריבית משתנה עם תקופה קבועה של חמש, שבע או עשר שנים. הלוואת ג'מבו היא סוג של הלוואה שאינה עומדת בתקן. שלא כמו הלוואות תואמות, הלוואות שאינן מתאימות בדרך כלל אינן זכאיות להימכר לחברות הממומנות על ידי הממשלה, פאני מיי ופרדי מק - הרוכשות הגדולות ביותר של משכנתא תואמות וסיבה לכך שהלוואות תואמות זמינות כל כך.

כאשר פאני ופרדי קונים הלוואות ממלווים למשכנתאות, הם מרוויחים יותר כסף למלווים להנפיק הלוואות נוספות. הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד כמו הלוואות בריבית בלבד הן בעלות שוק משכנתא משני מוגבל, כך שקשה יותר למצוא משקיע שרוצה לקנות אותם. מלווים רבים יותר מסתכמים בהלוואות אלו ומשמשים אותם בבית, מה שאומר שיש להם פחות כסף לביצוע הלוואות נוספות. לפיכך, הלוואות בריבית בלבד אינן זמינות באופן נרחב. גם אם הלוואה בריבית בלבד אינה הלוואת ג'מבו, היא עדיין נחשבת לא תואמת.

מכיוון שהלוואות בריבית בלבד אינן זמינות באופן נרחב כמו, למשל, הלוואות בריבית קבועה למשך 30 שנה, "הדרך הטובה ביותר למצוא מלווה טוב בלבד לריבית היא באמצעות מתווך בעל מוניטין בעל רשת טובה, מכיוון שייקח כמה קניות רציניות כדי למצוא והשוואה בין הצעות, "אומר פלמינג.

השוואת העלויות

"העלאת הריבית עבור תכונת הריבית בלבד משתנה לפי המלווה וביום, אך תבחן שתשלם לפחות פרמיה של 0.25 אחוז בריבית, " אומר פלמינג.

באופן דומה, וויטני פייט, נשיא הלוואות אנג'ל אוק בית באטלנטה, אומר כי השיעור במשכנתא בריבית בלבד גבוה בערך 0.125 עד 0.375 אחוז מהשיעור בהלוואת הפחתת ריבית קבועה או ARM, תלוי בפרטים.

כך היו נראים התשלומים החודשיים שלך עם הלוואה בסך 100, 000 $ בלבד לריבית לעומת הלוואה בריבית קבועה או ARM המופחת לחלוטין, כל אחד בשיעור אופייני לסוג ההלוואה הזה:

• 7 שנות ARM, ריבית בלבד, 3.125 אחוזים: 260.42 $ תשלום חודשי הלוואה קונבנציונאלית למשך 30 שנה (לא ריבית בלבד), 3.625 אחוז: 456.05 דולר תשלום חודשי 7 שנים, הפחתת מלא ARM (הפחתת 30 שנה), 2.875 אחוזים: 414.89 $ תשלום חודשי

בשיעורים אלה, בטווח הקצר, ARM בעל ריבית בלבד יעלה לך 195.63 $ פחות לחודש לכל 100, 000 $ שהושאלו בשבע השנים הראשונות לעומת הלוואה ל 30 שנה בריבית קבועה, ו 154.47 $ פחות לחודש לעומת הפחתה מלאה. 7/1 זרוע.

אי אפשר לחשב את עלות אורך החיים בפועל של הלוואה בריבית מתכווננת בלבד כאשר אתה לוקח אותה מכיוון שאתה לא יכול לדעת מראש מה הריבית תתאפס לכל שנה. אין גם דרך להחנות את העלות, אומר פלמינג, אם כי אתה יכול לקבוע את מכסת הריבית לכל החיים ואת הרצפה מהחוזה שלך. זה יאפשר לך לחשב את עלות החיים המינימלית והמקסימאלית ולדעת שהעלות שלך בפועל תיפול איפשהו בין לבין. "זה יהיה מגוון עצום", אומר פלמינג.

בשורה התחתונה

משכנתא בריבית בלבד יכולה להיות מאתגרת להבנה, והתשלומים שלך יגדלו משמעותית לאחר שתקופת ריבית בלבד תסתיים. אם הלוואתך בריבית בלבד היא ARM, התשלומים שלך יגדלו עוד יותר אם הריבית תעלה, שהיא הימור בטוח בסביבת הריבית הנמוכה של ימינו. הלוואות אלה הן הטובות ביותר עבור לווים מתוחכמים שמבינים היטב כיצד הם עובדים ומה הסיכון שהם לוקחים.