למרות שקבלת הלוואה כעובד W-2 עשויה להיות זולה וקלה יותר מאשר אם אתה עצמאי, אינך צריך לחזור שוב לתא שלך כדי להיות זכאי למשכנתא. מלווים מסוימים עשויים לדאוג שלא תרוויחו הכנסה מספיק יציבה בכדי לבצע את התשלומים החודשיים שלכם, ואחרים פשוט לא ירצו להתמודד עם הניירת הנוספת שיכולה להיות מעורבת במתן משכנתא לעצמאי.
אבל אל דאגה; אם אתה עצמאי, ישנם מוצרים משכנתא זמינים, כמו גם צעדים שאתה יכול לנקוט כדי להפוך את עצמך למועמד הלוואה אטרקטיבי יותר.
Takeaways מפתח
- קבלת הלוואה תוך עצמאיים עשויה לדרוש תשלום ריביות גבוהות יותר, שכן המלווים נראים כדי לפצות על היעדר הכנסה ניתנת לאימות. בעיות שאנשים עצמאיים נתקלים בהן כשמנסים לקבל הלוואה הן בכך שהם משתמשים בהוצאות עסקיות כדי להפחית הכנסה חייבת. הכנסה מוגדרת / משכנתא מוצגת של נכסים הינן הלוואות על בסיס מה שלווה טוען כהכנסה שלהם. המלווים של SISA לא יאמתו את סכום ההכנסה אך עשויים לאמת את המקור. ללא הלוואות תיעוד, המלווים אינם מאמתים מידע על הכנסה כלשהו, אך הריבית בדרך כלל גבוהה יותר מאשר סוגים אחרים של משכנתא. לווים עצמאיים יכולים לשפר את סיכוייהם על ידי הגדלת ציון האשראי שלהם, הצעת מקדמה גדולה יותר או שילוב חוב, בין היתר.
קבלת משכנתא תוך כדי עצמאות
המלווים בדרך כלל אינם רואים בעצמאים לווים אידיאליים. לווים עצמאיים יכולים לצפות לשלם ריביות גבוהות יותר מאלו המפורסמות בדרך כלל באתרי משכנתא - שיעורים אלה מיועדים ללווים ראשוניים או לווים הנחשבים כערכי אשראי במיוחד בגלל הכנסותיהם היציבות וניתנות לאימות וציוני אשראי מעולים.
מכיוון שלווים עצמאיים הם מועמדים פחות מושכים, יש להם יכולת מופחתת להסתובב ולנהל משא ומתן על ריביות נמוכות יותר. עבודה נוספת נדרשת גם כדי למצוא מלווים אשר מוכנים לעבוד עם אלו שהם עצמאים.
בעיה נוספת של לווים עצמאים נתקלים היא בכך שהם נוטים להשתמש בהוצאות עסקיות רבות כדי להפחית הכנסה חייבת במס על החזרי מס, מה שמאלץ את המלווים לתהות אם הלווה מרוויח מספיק כסף כדי להרשות לעצמו בית. לבסוף, בנקים עשויים לרצות לראות יחס הלוואה לערך נמוך יותר (יחס LTV), כלומר הלווה יצטרך להגיע למקדמה גדולה יותר.
תיעוד מלא של הכנסות באמצעות החזרי מס ודוחות כספיים של שנים קודמות מגדיל את הסיכוי שאדם עצמאי יאושר למשכנתא.
אפשרויות משכנתא עצמאיות
בשל משבר המשכנתא בתת-פריים, עלול להיות קשה יותר לעצמאים להשיג משכנתא כאשר הבנקים נרתעים מהשקעות מסוכנות יותר כדי להגן על האינטרסים הפיננסיים שלהם ועל המוניטין שלהם. עם זאת, חלק מהמלווים עדיין מציעים הלוואות שעשויות להתאים לבעלי עצמאים.
הכנסה מוגדרת / משכנתא מוגדרת לנכס (SISA)
הכנסה מוגדרת / משכנתא נכס (SISA) מבוססת על מה שהלווה אומר לבנק הכנסותיהם; הבנק לא יבקש לאמת סכום זה. הלוואות בעלות הכנסה מוגדרות נקראות לפעמים גם הלוואות לתיעוד נמוך; הסיבה לכך היא שבעוד שמלווים לא יאמתו כמה אתם מרוויחים, הם עשויים לנסות לאמת את מקורות ההכנסה שלכם. היה מוכן לספק רשימה של לקוחותיך האחרונים וכל מקורות תזרים מזומנים אחרים, כגון השקעות מניבות. יתכן והבנק ירצה שתגיש טופס מס הכנסה 4506 או 8821. טופס 4506 משמש לבקש עותק של החזר המס שלך ישירות ממס הכנסה, ובכך מונע ממך להגיש החזרות מזויפות לחברת המשכנתאות, ועולה 39 דולר להחזר. אך יתכן שתוכל לבקש טופס 4506-T בחינם. טופס 8821 מאשר את המלווה שלך ללכת לכל משרד מס הכנסה ולבחון את הטפסים שאתה מייעד לשנים שאתה מציין. שירות זה הוא בחינם.
אין הלוואת תיעוד
במשכנתא ללא מסמך, המלווה לא יבקש לאמת כל מידע על הכנסותיך. זו עשויה להיות אפשרות טובה אם החזרי המס שלך מראים הפסד עסקי או רווח נמוך מאוד. מכיוון שבנק מסוכן להלוות כסף למישהו עם הכנסה שלא אומתה, צפה כי ריבית המשכנתא תהיה גבוהה יותר באף אחד מסוגי ההלוואות מאשר בהלוואה לתיעוד מלא. הלוואות תיעוד נמוכות ולא נקראות משכנתאות Alt-A, והן נופלות בין הלוואות פריים לסאב פריים מבחינת ריביות. עבור המלווים הם נחשבים למסוכנים יותר מאשר הלוואות פריים, אך פחות מסוכנים מהלוואות לסאב פריים.
בעוד שרבים מעצמאים וזוגות עצמאים עשויים לבחור באחת מהאפשרויות שלעיל בגלל הקושי לתעד מספיק את הכנסותיהם, מי שיכול להוכיח את הכנסותיהם ומי שמוכן להגיש את הניירת הנוספת עדיין יכול לבקש הלוואות לתיעוד מלא, אשר יהיו בריבית נמוכה יותר מאשר בני דודים נמוכים וללא מסמכים. בעוד שעובד מסורתי עשוי פשוט להזדקק לספק עותקים של מכשירי W-2 בשנתיים האחרונות, מכיוון שאנשים עצמאים אינם מקבלים מסמך זה, ייתכן שיהיה עליהם לספק מידע על עסקיהם, כגון החזרי מס של שנים קודמות, רישיון עסק שוטף, הצהרה חתומה של רואה חשבון, דוחות רווח והפסד ומאזנים.
קבלת משכנתא משותפת עם לווה משותף שהוא עובד W-2, כמו אדם אחר, בן זוג או חבר מהימן, היא דרך נוספת לשפר את הסיכויים שלך לקבל אישור למשכנתא אם אתה עצמאי. זה מספק יותר ביטחון למלווה שלך שיש הכנסה קבועה להחזר החוב.
לבסוף, הורה או קרוב משפחה אחר עשויים להיות מוכנים להקצות מחדש את הלוואת המשכנתא שלך. זכור כי אדם זה יצטרך להיות מוכן ומסוגל לקחת אחריות מלאה על ההלוואה אם ברירת המחדל.
האם אתה באמת יכול להרשות זאת לעצמך?
זה יכול להיות קל להסתבך עם הלוואות נמוכות וללא תיעוד מכיוון שקל לטשטש את המספרים. הבין שאתה, לא הבנק, יודעים הכי טוב אם אתה באמת יכול להרשות לעצמך את ההלוואה, ושתהיה זה שיסבל באמת אם תאבד את הבית שלך.
להיות מועמד אטרקטיבי
עבור לווה שיודע שהם יכולים לבצע את התשלומים, הם יכולים לעשות כמה מהדברים הבאים כדי לשפר את הסיכוי שלהם לקבל הלוואה.
מקסימום את ציון האשראי
בכל סוג של מצב אשראי, ציון אשראי גבוה יותר יהפוך את הלווה למועמד אטרקטיבי יותר לקבל את ההלוואה מלכתחילה ולהעפיל לריבית נמוכה יותר.
הצע מקדמה גדולה
ככל שההון העצמי בבית גבוה יותר, כך הלווה פחות סביר להתרחק ממנו בתקופות של עומס כספי. לפיכך הבנק יראה כי הלווה הוא פחות סיכון אם יכניסו הרבה מזומנים לרכישה מלפנים.
יש יתרות מזומנים משמעותיות
בנוסף למקדמה גדולה, שיש הרבה כסף בקופת חירום מראה למלווים כי גם אם העסק ייקח מזנק, הלווה יוכל להמשיך ולבצע תשלומים חודשיים.
יש לשלם את כל חוב הצרכנים
ככל שתשלומי החוב החודשיים יהיו פחותים בתהליך המשכנתא, יהיה קל יותר לבצע את תשלומי המשכנתא. אם אתה משלם את כרטיסי האשראי וההלוואות לרכב, אתה יכול אפילו להיות זכאי לסכום גבוה יותר של הלוואה מכיוון שיהיה לך יותר תזרים מזומנים.
קבע תיעוד של עבודה עצמית
ספק תיעוד
היותך מוכן לתעד באופן מלא את הכנסותיך באמצעות החזרי מס קודמים, דוחות רווח והפסד, מאזנים וכדומה יגדיל את הסיכוי שלך להעפיל להלוואה.
בשורה התחתונה
אם עובד W-2 מאבד את עבודתו, הכנסתו של האדם תרד לאפס כהרף עין בהיעדר דמי ביטוח אבטלה; לאלה שהם עצמאיים לרוב יש לקוחות מרובים ולא סביר שהם יאבדו את כולם בבת אחת, מה שמקנה להם יותר ביטחון בעבודה מכפי שנהוג לראות.
כמובן, עבור אלו שהם עצמאים, הם כבר רגילים לעבוד קשה במיוחד כדי להגיש טפסים נוספים למס, לאבטח רישיונות עסק, להשיג לקוחות חדשים ולהמשיך לנהל את העסק. חמושים במעט ידע וסבלנות, אלה שהם עצמאים יכולים לקבל משכנתא.
