לשיעורי הריבית, ובמיוחד לשיעורים בבורסות הבינבנקאיות ושטרות האוצר, יש השפעה לא פחותה על שווי הנדל"ן המניב כמו בכל רכב השקעה. מכיוון שההשפעה שלהם על יכולתו של אדם לרכוש נכסים למגורים (על ידי הגדלת או הפחתת עלות הון המשכנתא) כה עמוקה, אנשים רבים מניחים שלא נכון כי הגורם המכריע היחיד בהערכת שווי נדל"ן הוא שיעור המשכנתא הנוכחי.
עם זאת, שיעורי המשכנתא הם רק גורם אחד הקשור לריבית המשפיע על ערכי הנכסים. מכיוון ששיעורי הריבית משפיעים גם על תזרימי ההון, ההיצע והביקוש להון ושיעורי ההחזר הנדרש של המשקיעים, הריבית מביאה את מחירי הנכסים למגוון דרכים.
כיצד משפיעים שיעורי הריבית על ערכי הנכסים
יסודות הערכה
כדי להבין כיצד משפיעים על שיעורי הריבית, תזרימי ההון ושיעורי המימון על ערכי הנכסים, עליך להיות הבנה בסיסית של גישת ההכנסה לערכי נדל"ן. למרות שערכי הנדל"ן מושפעים מההיצע והביקוש לנכסים באזור נתון ועלות ההחלפה של פיתוח נכסים חדשים, גישת ההכנסה היא טכניקת ההערכה הנפוצה ביותר עבור המשקיעים. גישת ההכנסה הניתנת על ידי שמאי נכסים מסחריים ועל ידי חתמים ומשקיעים של השקעות מגובות בנדל"ן דומה מאוד לניתוח תזרימי המזומנים המהוונים שנערכו על השקעות הון ואג"ח.
במילים פשוטות, הערכת השווי מתחילה בחיזוי הכנסות נכסים, אשר לובשות צורה של תשלומי חכירה צפויים או, במקרה של מלונות, תפוסה צפויה כפול העלות הממוצעת לחדר. לאחר מכן, על ידי לקיחת כל העלויות ברמת הנכס, כולל עלות המימון, האנליסט מגיע לרווח התפעולי הנקי (NOI) או לתזרים המזומנים שנותרו אחרי כל הוצאות התפעול.
על ידי הפחתת כל עלויות ההון, כמו גם כל הון השקעה לשמירה או תיקון של הנכס והוצאות אחרות שאינן ספציפיות לרכוש מ- NOI, התוצאה היא תזרים המזומנים נטו (NCF). מכיוון שנכסים בדרך כלל אינם מחזיקים במזומן או מדיניות דיבידנד מוגדרת, NCF שווה למזומן העומד לרשות המשקיעים וזהה למזומן מדיבידנדים המשמש להערכת שווי הון או השקעות ברווח קבוע. על ידי היוון דיבידנדים או על ידי היוון תזרים המזומנים (כולל ערך שיורי כלשהו) לתקופת השקעה נתונה, נקבע שווי הנכס.
תנועות הון
שיעורי הריבית יכולים להשפיע באופן משמעותי על עלויות המימון ושיעורי המשכנתא, אשר בתורם משפיעים על עלויות ברמת הנכס ובכך משפיעים על ערכים. עם זאת, ההיצע והביקוש להון והשקעות מתחרות משפיעים ביותר על שיעורי התשואה הנדרשים (RROR) ועל ערכי ההשקעה. כאשר מועצת המנהלים של הפדרל ריזרב הרחיקה את הפוקוס ממדיניות מוניטרית ועוד לניהול שיעורי הריבית כדרך לעורר את הכלכלה או למנוע את האינפלציה, מדיניותה השפיעה ישירות על שווי כל ההשקעות.
עם ירידת שער החליפין הבינבנקאית, עלות הכספים מופחתת והקרנות זורמות למערכת; לעומת זאת, כאשר התעריף עולה, זמינות הכספים פוחתת. באשר לנדל"ן, השינויים בשיעורי ההלוואות הבינבנקאיים מוסיפים או מצמצמים את כמות ההון הזמינה להשקעה. סכום ההון ועלות ההון משפיעים על הביקוש אך גם על ההיצע - כלומר הכסף הזמין לרכישות ופיתוח נדל"ן. לדוגמה, כאשר זמינות ההון היא צמודה, ספקי ההון נוטים להלוות פחות כאחוז מערך מהותי, או לא עד "ערימת ההון". המשמעות היא שהלוואות נעשות ביחס הלוואה לערך נמוך יותר, ובכך מקטינות את תזרימי המזומנים הממונפים וערכי הנכסים.
שינויים אלה בתזרימי ההון יכולים להשפיע ישירות גם על הדינמיקה של היצע וביקוש לרכוש. עלות ההון וזמינות ההון משפיעות על היצע על ידי מתן הון נוסף לפיתוח נכסים; הם משפיעים גם על אוכלוסיית הרוכשים הפוטנציאליים המחפשים מבצעים. שני גורמים אלה פועלים יחד לקביעת ערכי המאפיינים.
שיעורי הנחה
ניתן לראות את ההשפעה הבולטת ביותר של שיעורי הריבית על ערכי הנדל"ן בגזרת שיעורי ההיוון או ההיוון. ניתן לראות את שיעור ההיוון כשיעור הדיבידנד הנדרש של המשקיע, ואילו שיעור היוון שווה לדרישות התשואה הכוללות של המשקיע. K מציינת בדרך כלל RROR, בעוד ששיעור ההיוון שווה (Kg), כאשר g הוא הצמיחה הצפויה בהכנסה או הגידול בייסוף ההון.
כל אחד מהשיעורים הללו מושפע משיעורי הריבית הרווחים מכיוון שהם שווים לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון . עבור מרבית המשקיעים השיעור נטול הסיכון הוא השיעור על האוצר האמריקני; מובטחת באשראי ממשלתי פדרלי, הם נחשבים לחסרי סיכון מכיוון שההסתברות לברירת מחדל היא כה נמוכה. מכיוון שהשקעות בסיכון גבוה יותר צריכות להשיג תשואה גבוהה יותר באופן יחסי כדי לפצות על הסיכון הנוסף שנושא, בעת קביעת שיעורי היוון ושיעורי היוון, משקיעים מוסיפים פרמיית סיכון לשיעור נטול הסיכון כדי לקבוע את התשואות המותאמות לסיכון הנחוצות בכל השקעה שנחשבת..
מכיוון ש- K (שיעור היוון) שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון, שיעור ההיוון שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון, בניכוי הצמיחה (g) הצפויה בהכנסה. אף על פי שפרמיות הסיכון משתנות כתוצאה מהיצע וביקוש וגורמי סיכון אחרים בשוק, שיעורי ההיוון ישתנו כתוצאה משינויים בשיעורי הריבית המרכיבים אותם. כאשר התשואות הנדרשות מהשקעות מתחרות או תחליפיות עולות, ערכי הנדל"ן נופלים; לעומת זאת כאשר הריבית יורדת, מחירי הנדל"ן עולים.
בשורה התחתונה
חשוב להתמקד בשיעורי המשכנתא מכיוון שיש להם השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן. אם אתה בעל בית פוטנציאלי או משקיע נדל"ן, דרך קלה לחקור את שיעורי הריבית הנוכחיים היא להשתמש במחשבון משכנתא.
עם זאת, חשוב לציין ששינוי בריבית משפיע על היבטים רבים של נדל"ן. מעבר למחיר הבית החדש שלך, הריבית משפיעה גם על זמינות ההון ועל הביקוש להשקעה. תזרימי הון אלה משפיעים על היצע וביקוש לרכוש וכתוצאה מכך הם משפיעים על מחירי הנכסים.
כמו כן, שיעורי הריבית משפיעים גם על התשואות על השקעות תחליפיות והמחירים משתנים כדי להישאר בקנה אחד עם הסיכון הגלום בהשקעות נדל"ן. שינויים אלה בשיעורי התשואה הנדרשים עבור נדל"ן משתנים גם בתקופות יציבות בשוק האשראי. ככל שמשקיעים צופים גידול בשונות בשיעורים עתידיים או עלייה בסיכון, פרמיות הסיכון מתרחבות, ומפעילות לחץ חזק יותר כלפי מחירי הנכסים.
