איך להרוויח כסף בנדל"ן

תוכן העניינים

• הערכה
• תפקיד האינפלציה
• הכנסה
• עשן ומראות
• בשורה התחתונה

בין אם תמיד סקרנתם את פוטנציאל ההשקעה של נדל"ן - או סתם חלישה מהעובדות שמבטיחות דרכים ידועות מעטות "להרוויח מהנכס שלך!" - כדאי ללמוד, למען האמת, כיצד הנדל"ן מייצר עושר.

, אנו לא בוחנים אסטרטגיות מעורפלות להשקעה בנדל"ן או להציע פריימר על בעלי בתים (למאחרונים ראו מדריך לראשונה של הומביור ). במקום זאת, מאמר זה יתמקד בדרכים הבסיסיות בהן נעשה כסף באמצעות נדל"ן. ולמרבה המזל עבורנו, אלה לא השתנו במשך מאות שנים, לא משנה איזה סוג ברק גורואים של הרגע מנסים לשים על זה.

הדרכה: בחינת השקעות נדל"ן

אמילי רוברטס {Copyright} Investopedia, 2019.

הערכה

הדרך הנפוצה ביותר שהנדל"ן מציע רווח: היא מעריכה - כלומר היא עולה בערך. זה מושג בדרכים שונות עבור סוגים שונים של נכסים, אך הוא מתממש רק בדרך אחת: דרך מכירה. עם זאת, אתה יכול להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלך בנכס בכמה דרכים. אחד מהם - אם לוותת כסף כדי לרכוש אותו מלכתחילה - הוא לממן מחדש את ההלוואה בריבית נמוכה יותר (השתמש במחשבון המשכנתא שלנו כדי לחשב את שיעורי המחזור הנוכחי). זה יקטין את בסיס העלות של הנכס, וכך יגדיל את הסכום שתסלק ממנו.

אדמה גולמית

המקור הבולט ביותר להערכה לאדמות לא מפותחות הוא כמובן פיתוחה. ככל שהערים מתרחבות, קרקעות מחוץ לתחום הופכות ליותר ויותר יקרות בגלל הפוטנציאל לרכוש אותה על ידי יזמים. ואז יזמים בונים בתים שמעלים את הערך הזה עוד יותר.

הערכה בקרקע יכולה לנבוע גם מתגליות של מינרלים יקרי ערך או מצרכים אחרים שעליהם, בתנאי שהקונה מחזיק כמובן בזכויות עליהם. דוגמה קיצונית לכך יכולה להיות שמן מכה אך הערכה יכולה לנבוע גם משקעי חצץ, עצים וכן הלאה.

נכס למגורים

כאשר בוחנים נכסים למגורים, המיקום הוא לרוב הגורם הגדול ביותר להערכה. ככל שהשכונה סביב בית מתפתחת, הוספת נתיבי מעבר, בתי ספר, מרכזי קניות, גני שעשועים וכן הלאה, עלולים לגרום לטפס בערך. כמובן שמגמה זו יכולה לעבוד גם הפוך, כאשר ערכי הבית נופלים ככל שמתרקמת השכונה.

שיפורים ביתיים יכולים גם לעודד הערכה וזה משהו שבעל נכס יכול לשלוט בו ישירות. הכניסה לחדר אמבטיה נוסף, חימום מוסך וחידוש מטבח עם מכשירים חדישים הם רק חלק מהדרכים שבעל נכסים עשוי לנסות ולהעלות את ערך הבית. רבים מהטכניקות הללו זוקקו על ידי סנפירי הנכסים המתמחים בהוספת תיקונים בעלי תשואה גבוהה לבתים תוך זמן קצר.

שיפוץ נדל"ן ופינוי נכסים יכולים להיות דרך רווחית ליצור הערכה מהירה וקצרת טווח אם כי היא דורשת תכנון מדוקדק.

רכוש מסחרי

רכוש מסחרי צובר ערך מאותן סיבות כמו קרקעות גולמיות ונדל"ן למגורים: מיקום, פיתוח ושיפורים. הנכסים המסחריים הטובים ביותר מבוקשים תמיד. (לקריאה קשורה ראו 7 צעדים לעסקת נדל"ן חמה מסחרית .)

תפקיד האינפלציה

יש לכלול גורם אחד עיקרי כשאתה שוקל הערכה: ההשפעה הכלכלית של האינפלציה. שיעור אינפלציה שנתי של 10% פירושו שהדולר שלך יכול לקנות רק כ -90% מאותו הטוב בשנה שלאחר מכן, וזה כולל רכוש. אם חלקת אדמה הייתה שווה 100, 000 $ בשנת 1970, והיא ישבה רדומה, לא מפותחת ולא אהובה במשך עשרות שנים, היא עדיין הייתה שווה הרבה יותר פעמים היום. בגלל האינפלציה שברחה לאורך שנות השבעים וקצב קבוע מאז, סביר להניח שיידרשו לרכוש כעת 500, 000 $, בהנחה ש- 100, 000 $ היו שווי שוק הוגן באותה עת.

לפיכך, אינפלציה בלבד יכולה לגרום להערכה בנדל"ן, אך היא מהווה מעט ניצחון פירי. למרות שאתה עשוי לקבל פי חמישה מהכסף בגלל אינפלציה, מוצרים רבים אחרים עולים פי חמישה מכדי שכוח הקנייה בסביבה הנוכחית הוא עדיין גורם. (למידע נוסף ב -5 סיפורים של אינפלציה מחוץ לשליטה .)

הכנסה

הדרך הגדולה השנייה בה נדל"ן מייצר עושר היא על ידי מתן תשלומי הכנסה קבועים. בדרך כלל מכונה שכר דירה, הכנסות מנדל"ן יכולות להגיע בצורות רבות.

הכנסה ממקרקעין גולמיים

בהתאם לזכויותיכם בקרקע, חברות רשאיות לשלם לכם תמלוגים עבור כל תגלית או תשלומים קבועים עבור כל מבנה שהם מוסיפים. אלה כוללים שקעי משאבה, צינורות, בורות חצץ, דרכי גישה, מגדלי תאים וכדומה. ניתן לשכור אדמות גולמיות לייצור, בדרך כלל ייצור חקלאי.

הכנסות ממגורים

הרוב המכריע של הכנסות רכוש מגורים מגיע בצורה של שכר דירה בסיסי. הדיירים שלך משלמים סכום קבוע לחודש - וזה יעלה עם אינפלציה וביקוש - ואתה מוציא ממנה את העלויות שלך, וטוען את החלק שנותר כהכנסה משכירות. אמנם נכון שתקבלו תשלום ביטוח אם דייריכם ישרפו את המקום, התשלום מכסה רק את עלות החלפת מה שאבד ואינו הכנסה במובן אמיתי.

הכנסה ממכס מסחרי

נכסים מסחריים יכולים לייצר הכנסה מהמקורות הנזכרים, כאשר שכר דירה בסיסי הוא הנפוץ ביותר, אך הם יכולים להוסיף עוד אחד בצורה של הכנסות אופציות. דיירים מסחריים רבים ישלמו עמלות בגין אופציות חוזיות כמו זכות הסירוב הראשונה במשרד הסמוך. הדיירים משלמים פרמיה כדי להחזיק באופציות הללו בין אם הם מממשים אותן ובין אם לא. הכנסות אופציות קיימות לעתים עבור קרקע גולמית ואפילו עבור נכס למגורים, אך הן רחוקות מלהיות שכיחות.

אלטרנטיבות

נאמני השקעות נדל"ן (REIT), ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS), תאגידי השקעות משכנתא (MIC) וקבוצות השקעות נדל"ן (REIG) יכולות להיקרא כחלופות בתחום הנדל"ן. השקעות אלה נחשבות בדרך כלל ככלי להשגת הכנסות מקרקעין, אולם יש להן תהליכים משתנים לשם כך ותהליכי כניסה משתנים.

באמצעות REIT, הבעלים של מספר נכסים מסחריים מוכר מניות (לרוב הנסחרות בבורסה) למשקיעים (בדרך כלל כדי לממן רכישת נכסים נוספים) ואז מעביר את הכנסות השכירות בצורה של חלוקה. ה- REIT הוא בעל הבית עבור הדיירים (שמשלמים שכר דירה) אך בעלי ה- REIT רושמים הכנסות לאחר הוצאת הוצאות הפעלת הבניינים ו- REIT. יש שיטה מיוחדת להערכת REIT.

MBSs ו- MIC הם אפילו צעד נוסף שמוסר, מכיוון שהם משקיעים במשכנתא פרטית ולא בנכסים שבבסיס. MICs שונים מ- MBS בכך שהם מחזיקים משכנתא שלמה ומעבירים את הריבית מתשלומים למשקיעים, במקום לאגן חלקים מהקרן ו / או הריבית. ועדיין, שתיהן אינן השקעות נדל"ן רבות ככל שהן השקעות בחוב.

חלופות אחרות יכולות להתקיים כמו REIGs. REIGs הם בדרך כלל השקעות פרטיות עם מבנה ייחודי משלהם, המציעים למשקיעים השקעות הון או שירות שותפות.

קיימות מספר אלטרנטיבות אמינות בנדל"ן אמינות להרוויח כסף בענף, אך הן מגיעות עם אזהרות ונקודות כניסה שונות.

עשן ומראות

בדומה לחלופות אחרות עם הנדל"ן העומד בבסיס ההשקעה, רוב שיטות "לפוצץ את עצמך עם תשואה סופר פנטסטית" הן רק שכבה על גבי זרמי הכנסה בסיסיים.

לדוגמא, ישנן אפשרויות נדל"ן למגורים לא רשמיות בהן אתה משלם אגרה, או פרמיה, וזכות לקנות בית לתקופה מוגדרת במחיר מוסכם. לאחר מכן, אתה מוצא משקיעים שישלמו יותר ממחיר האופציה שלך עבור הנכס. במקרה זה, הפרמיה שתקבל היא למעשה דמי מוצא עבור התאמת אדם המחפש השקעה לאדם שמעוניין למכור - לא שונה מאשר עמלת סוכן נדל"ן. למרות שמדובר בהכנסה, זה לא נובע מהבעלות (כלומר החזקת המעשה) לחלק נדל"ן. (לדיון מפורט יותר, ראה כיצד להרוויח כסף עם אפשרויות נדל"ן .)

בשורה התחתונה

ישנן מספר אסטרטגיות מוכחות להרוויח כסף בנדל"ן. הערכה, אינפלציה והכנסות נמצאות במקום גבוה ברשימה, אך קיימות גם כמה השקעות נדל"ניות חלופיות. הבנת ההשקעות, הסיכונים והאם התהליך הכולל שווה את זה או לא תלוי בך.