הגדרת זרוע היברידית
משכנתא בריבית מתכווננת, או ARM היברידית (המכונה גם "ARM לתקופה קבועה"), משלבת את המאפיינים של משכנתא בריבית קבועה ומשכנתא רגילה עם מתכוונן. למשכנתא מסוג זה תהיה תקופת ריבית קבועה ראשונית ואחריה תקופת ריבית מתכווננת. לאחר שפג תוקף הריבית הקבועה, הריבית מתחילה להסתגל על בסיס מדד בתוספת מרווח. המועד בו משתנה המשכנתא מהריבית הקבועה לשיעור המתכוונן מכונה תאריך האיפוס.
פורץ זרוע היברידית למטה
על לווה להתחשב בזהירות באופק הזמן שלו או בבחירת זרוע היברידית ולהכיר את הסיכונים הכרוכים בתאריך האיפוס, או בתום תקופת הריבית הקבועה. אם חל שינוי גדול בריבית, איפוס זה עשוי ליצור תשלומים גדולים באופן משמעותי; עם זאת, בדרך כלל, הסכום שבאמצעותו הריבית יכולה להתאים כפוף למכסת ריבית.
כיצד מבנים זרועות היברידיות
ניתן לקבוע משכנתא בריבית מתכווננת עם פרקי זמן קבועים של שלוש, חמש, שבע או 10 שנים עם התעריף המתכוונן המופעל בתאריך האיפוס. לאחר שהושג מועד האיפוס, הריבית על המשכנתא נערכת בדרך כלל ומוחשבת מחדש על בסיס שנתי.
המשכנתא ארוכת טווח, קבועה, במיוחד כאלה עם תקופה של 30 שנה, יכולה לראות שיעורי ריבית נמוכים תחרותיים, ARMs היברידיים מציעים רוכשי דירות אפשרויות העשויות להתאים יותר לצרכים שלהם. לדוגמה, בעלי בתים רבים אינם נשארים בבתי מגורים במשך 30 שנה, מה שהופך את זה למושך יותר למשכנתא המציעה שיעורי ריבית המתאימים יותר למסגרת הזמן שהם מצפים להחזיק בנכס.
באמצעות ARM היברידי, ומדד הוקם כדי לשמש כריבית המבחן שאליה מתווסף הרווחיות כדרך להבין את התעריף החדש שיחוקק לאחר הגעת תאריך האיפוס. המדד יכול להתבסס על מגוון מדדים, כמו למשל שיעור התעריף המוצע בין בנקאות בלונדון.
לתקופת הריבית המתכווננת של המשכנתא, נקבע רצפה לקביעת השיעור הנמוך ביותר המוחלט שאפשר להתאים את ריבית ההלוואה. לדוגמא, המלווה עשוי לקבוע כי הריבית אינה יכולה לרדת מתחת לשוליים המוצהרים.
חישוב השיעור המתכוונן החדש יכול לכלול תקופת מבט שבה המלווה, בתאריך האיפוס, מתייחס למדד בתוך תקופת ההסתכלות. אורכה של תקופה זו יכול להשתנות לפי המלווה וניתן להגדירו כ- 45 יום.
