שיתופי פעולה מול דירות: סקירה כללית
דירות ושיתופי פעולה חולקים קווי דמיון אך יש להם גם מאפיינים ייחודיים המציעים מגוון אפשרויות לתושבים. במובנים רבים, שוק הנדל"ן בניו יורק אינו דומה לשום מקום אחר בארה"ב. אחד ההבדלים הגדולים הוא שדירות למכירה בניו יורק הן בתים משותפים או קואופרציות. ברוב המקומות דירות הם הכלל, אך לא בתפוח הגדול. אף על פי ש- co-ops עולה על קונדוסים בניו יורק - בערך 75%, לפי רוב ההערכות - יותר קונדוסים נמצאים בשוק הפעיל בכל רגע נתון.
נתחיל בבדיקה קצרה של ההבדל בין קואופ-אפ לקונדה. כשאתה קונה בית משותף, הדירה שלך, כמו גם אחוז מהשטחים המשותפים, שייכים לך. כשאתה קונה שיתוף פעולה, אתה לא קונה את הדירה שלך בפועל; במקום זאת, אתה קונה מניות בתאגיד שהוא הבניין שלך. גודל המניה שלך תלוי בגודל הדירה שלך; קניית המניות מאפשרת לך להחזיק יחידה בבניין הקו-אופ. בסיום דירה, יינתן לך מעשה; בסגירת שיתוף פעולה תקבל חוזה שכירות קנייני.
לרוב, גם לקונדוסים וגם לקואופרציות יש שוער ומפקח על הצוות; יש שיוסיפו שוער שיעשה כל מה שהשניים האחרים לא עושים. הנוחיות יכולות להיות בעלות מפתח נמוך (אולי רק מחסן במרתף) או ככולן מקיפות, כמו מרפסת מעוצבת, חדר ביליארד, חדר פסנתר, חדר הקרנה, חדר משחקים לילדים וחדר כושר.
Takeaways מפתח
- כשאתה קונה בית משותף, הדירה שלך, כמו גם אחוז מהשטחים המשותפים, שייכים לך. כשאתה קונה לול אתה לא קונה את הדירה שלך בפועל; במקום זאת, אתה קונה מניות בתאגיד שהוא הבניין שלך. מחירי הקונדו גבוהים יותר מאשר שיתופי פעולה, אך שיתופי פעולה דורשים תשלום נמוך יותר, עמלות חודשיות גבוהות יותר ותהליך אישור ממושך. דירות מאפשרות לבצע השכרת דירות בהשכרת הדירה בשעה שקופות-פעולה אינן, שמציעות לקונים קהילה יציבה יותר, פחות ארעית.
דירות
השכונות החדשות יותר, שפעם היו נחשבות למחיצות אבל כיום נחשבות לירכיים, הן היכן שתמצאו את הדירות. לדברי גארי מלין, נשיא חברת "בתי הגידול", מתווך נדל"ן בניו יורק, "אם לגור בבית זכוכית בשמיים זה יותר סגנון שלך, סביר להניח שאתה מסתכל על הרבה דירות. בנייני דירות לא הפכו נפוצים בעיר ניו יורק עד שנות השבעים, כך שלעתים קרובות הם מודרניים יותר מקו-אופציות. "מכיוון שקרקעות זמינות לבנייני דירות חדשים מוגבלות במנהטן, " הוא אומר, "סביר להניח כי בתי הדיור החדשים ביותר נמצאים במבנה-עד- בשכונות המגיעות ומשולצות בצד המזרחי והמערבי הרחוק. בקווינס ובברוקלין ראינו הרבה מאוד בתים חדשים לבנייה חדשה שנבנו באזורי תעשיה לשעבר לאורך קו המים בלונג איילנד סיטי ובוויליאמסבורג, כמו גם במרכז ברוקלין."
מקדמה ומחיר
העלות יכולה לעיתים קרובות להניע את תהליך ההחלטה לרכישת נדל"ן, וקונדוסים מציעים מקדמות אטרקטיביות, לפיה בדרך כלל נדרש רק 10% ממחיר הרכישה. עם זאת, דירות נוטות למחירים גבוהים יותר מאשר קואופרציות.
עלויות סגירה
עלויות הסגירה של דירה הן גבוהות יותר מאשר עבור שיתוף פעולה. לפרטים, ביקשנו מעו"ד הנדל"ן בניו יורק אדם סטון להשוות בין השניים. הנה מה שהוא מצא: עבור דירת מיליון דולר עם משכנתא בסך 800, 000 $, עלויות הסגירה היו: ביטוח כותרת לרוכש, 4, 500 דולר; ביטוח כותרת למלווה, 1, 000 דולר; חיפושים בכותרות, 700 $, דמי הקלטה, 700 $, מס אחוזת מדינת ניו יורק, 10, 000 $, מס הקלטת משכנתא של NYS, 15, 370 $. הסכום הכולל: 32, 270 דולר (ללא דמי המלווה, המשתנים בהתאם למלווה).
ולכל מי שתוהה מהו מס האחוזה, סטון מסביר: "למדינת ניו יורק יש מס העברה של 0.4% ממחיר המכירה, אשר מחויב במוכר של כל נכס למגורים. יש לו גם מס העברה של קונה של 1%, המכונה גם 'מס אחוזה' מכיוון שהוא חל רק על נכסים למגורים במחיר של מיליון דולר ומעלה."
חיובים חודשיים
לבעלי דירות יש חשבון חודשי המכונה "חיובים משותפים", המשמשים לתחזוקת הבניין - שטחים משותפים, גינון, תשלום עבור הצוות, ולעיתים קרובות גם חלק מכלי השירות.
בעלי דירות כותבים שני המחאות בכל חודש (אחת לצורך אחזקת בנייה, ואחת לארנונה) אך לעיתים קרובות הסכום המשולב של בעל הדירה הוא נמוך יותר מחשבון התחזוקה של בעל הקופה.
הלוח
לוחות דירות נוטים להיות פחות תובעניים מאשר לוחות Co-op. לקואופרציות יש תהליך אישור ארוך יותר, כולל ראיון. הדירקטוריון מחליט אם קונה פוטנציאלי יכול לרכוש את הקו-אופ.
לדברי וורנר מ. לואיס מצוות הארקוב לואיס בנכס הלסטד, "עם דירה, בניין יכול לבקש חבילה על הקונה", אומר לואיס, "אבל אין שום ראיון, ולבניין יש רק זכות סירוב ראשונה (כלומר, או שהם צריך לאשר את זה, או שהדירה צריכה לקנות את זה בעצמם) מה שאומר שכאשר יש לך חוזה חתום, אלא אם כן יקרה משהו לקונה (או למימון) העסקה טובה כפי שנעשתה."
חוקים
בקונדוס נוטים להיות פחות כללים, כולל הגבלות על השימוש בכספי חוץ לרכישה. דירות מאפשרות למשקיעים בינלאומיים לקנות ולשכור את החללים שלהם; בדרך כלל עם כמה אזהרות, אך אין כאלה שמכבידות. דירות מאפשרות גם למכור את הדירה או לחכור אותה לצד אחר. עם זאת, כמה עמותות דירות עשויות להטיל חוקים רבים יותר מאחרות. כתוצאה מכך, חשוב שקונים פוטנציאליים יעשו את המחקר שלהם כדי לקבוע מה יש ומה אסור.
העדפת הקונה
לדברי גארי מלין, נשיא בית הגידול בסיטי, "אם אתה מעדיף לצעוד לקצב המתופף שלך - ואתה מעריך גמישות - אז דירה עשויה להיות הבחירה החכמה עבורך. עם זאת, הבינו שהחופש הזה מגיע במחיר. דירות כמעט תמיד יקרות יותר מקו-אופ שווה ערך. בנוסף, אם לראות פנים חדשות במעלית על בסיס קבוע זה נושא עבורך - חפש במקום אחר. שוכרים יכולים להיות נפוצים בבנייני דירות. הבעלים מנצלים לעתים קרובות את המדיניות הליברלית יותר של דירה."
שיתופי פעולה
באופן כללי, לאזורי המגורים הישנים והמבוססים יש נטייה גבוהה לקו-אופציות. כפי שמסביר גארי מלין: "אם אתה אוהב נכסים היסטוריים, סביר להניח שתגמור בקו-אופ, מכיוון שכמעט כל הבניינים לפני המלחמה מאורגנים בצורה זו. כמו כן, מכיוון שבנייני קו-אופ נוטים להיות מבוגרים יותר מאשר פיתוחים של דירות, הם לרוב ממוקמים במיקומים מרכזיים יותר. לדוגמה, כמעט כל בנייני המגורים הקווים את שדרת פארק באפר איסט סייד (מיקום מעולה בכל קנה מידה) הם קואופרציות."
תשלום מקדמה ומחיר
בדומה לדירה, ההחלטה עשויה להסתכם בכמות שתוכלו להוציא וחסכתם עבור מקדמה. למרות שאפשר להניח רק 10% ממחיר הרכישה של דירה, קואופרציה עשויה לדרוש מקדמה גבוהה בהרבה בשכונה של 20% עד 50% ממחיר הרכישה. החדשות הטובות הן שמחיר הרכישה של קואופ נוטה להיות קטן יותר מאשר בתים משותפים. אמנם המחירים יכולים להשתנות בהתאם לשכונה המעורבת.
עלויות סגירה
לדברי עו"ד הנדל"ן בניו יורק, אדם סטון, לקו-אופ יש עלויות סגירה נמוכות יותר. בדוגמה שהובאה לעיל לדירה שהייתה בעלות של מעל 32, 000 $, לקו-אופ יש רק מס האחוזה בסך 10, 000 $. ההבדל המהותי נובע מהעובדה שהדירה היא רכוש אמיתי, ואילו מניות הקו-אופ הן רכוש אישי. "יכול להיות שזה רק סמנטיקה עבור חלק, אך לא בעת חישוב עלויות הסגירה."
חיובים חודשיים
בעלי קואופ-אופ כותבים צ'ק אחד בחודש המכונה חיובי "תחזוקה". בדומה לדירות בתים, התשלום החודשי עובר להחזקת הבסיס של הנכס והצוות הדרושים בכדי להפעיל את הבניין כראוי. דמי שיתוף פעולה נוטים להיות גבוהים יותר מדמי דירות, שכן לעיתים קרובות התשלום כולל לפחות חלק מהמשכנתא לבניין. למרות שעמלות חודשיות יכולות להשתנות בהתאם לגודל הבניין.
עם זאת, חשוב לציין כי תחזוקה וחיובים נפוצים אינם מוגדרים באבן. כל הוצאה משמעותית - קורת גג חדשה, לובי חדש, אנשי צוות נוספים - עשויה לעורר הערכה: משהו שחברי ההנהלה מחליטים עליו, ומשהו שלעיתים נדירות ניתן להפוך אותו.
הלוח
כפי שצוין קודם לכן, לרוב הלוחות הקואופרטיביים הם בעלי בקשה קפדנית ולאורך זמן, שיכולה לדרוש מהקונה למסור מידע פיננסי, להגיש לאימות תעסוקה, ואולי גם בדיקת רקע אישית.
וורנר מ. לואיס מצוות הארקוב לואיס בנכס הלסטד מסכם את הדברים: "בשיתוף פעולה, לא רק שאתה צריך להיות כסף לרכישת הדירה (או מימון לשם כך), אתה גם צריך להיות מאושר על ידי הדירקטוריון לאחר הגשת בקשה, שהיא בדרך כלל מאוד מפורטת וגוזלת זמן. ואז, ללא סיבה מועטה ללא סיבה, ניתן לדחות קונה לאחר הראיון שלהם, או אפילו לפני כן, רק בגלל משהו שבחבילה שלהם. עברתי עסקאות וראיתי מבצעים שבהם יש חרוז אפס או סיבה לדחיות."
חוקים
לוחות Co-op נוטים להחזיק יותר חוקים מאשר בתים משותפים ועשויים לתבוע כאשר תוכלו לתרגל את הטרומבון שלכם, האם תוכלו להניח קישוטים לחג על הדלת שלכם והאם חיית המחמד שלכם יכולה לעבור לגור איתכם. מרבית הכללים נועדו לקדם הרמוניה, רוגע ואורח החיים של החיים השיתופיים.
אבל הכללים שמרתיעים את חלקם של קונים מקומיים, וכמעט כל הקונים הבינלאומיים, הם מגבלות של שיתופי פעולה ביחס לשכירות משנה - נדיר כי הקואופרציות מאפשרות לבעלי המניות להשכיר את דירותיהם למשך פרק זמן ממושך, אם בכלל. כלל נוסף של קואופרציות שהופך את רכישות הבינלאומיות לבלתי אפשריות הוא שלא סביר שהם יקבלו מישהו שהכספים שלו נמצאים מחוץ לארה"ב
לדברי לואיס, "הקואופרציות עוסקות בהקמת קבוצת תושבים יציבה ולטווח הארוך. קונדוסים לא נראים מודאגים במיוחד בגלל זה."
העדפת הקונה
לדברי גארי מלין, "קואופ-אופציות הם בחירה חכמה עבור מי שמעריך יציבות ורוצה לשתול שורשים בבניין. פשוט שאל את עצמך 'האם זה לטווח הארוך?' שיתופי פעולה הם הרבה פחות ארעיים מאשר בתים משותפים, כך שהם מקום נהדר לחיות בו אם תרצו להכיר את שכניכם, פשוט היו מוכנים לנתח, לדקור ולדחוס, אך הבינו כי התהליך הזה הוא מה ששומר על משתף פעולה בהשקעה יציבה ומאובטחת להפליא."
