הגדרת שירות עודף משכנתא
שירות עודף משכנתא הוא אחוז התזרים החודשי שנשאר לאחר החלוקה של תזרים המזומנים לקופון ותשלום קרן עבור בעל ניירות הערך המגובים במשכנתא. עמלת שירות זו עוברת בדרך כלל למשרת ההלוואה והיא, ככל הנראה, דמי ערבות לחיתום ה- MBS.
פריצת שירות עודף משכנתא
לדוגמא, בעסקת MBS טיפוסית, אם הריבית על משכנתא היא 8%, בעל MBS עשוי לקבל 7.5%, נותן שירות המשכנתא מקבל 0.25% והחתם של MBS מקבל 0.15%, מה שמותיר את 0.10% הנותרים (שירות עודף 8% - 7.5% - 0.25% - 0.15% = 0.10%).
כמו MBS, שירות עודף כפוף לתשלום מראש והסיכון להארכה. כאשר מתומחרים שירות עודף, הוא מוערך על פי אומדן למשך זמן הקצבה. יש להעריך זאת מכיוון שלא ניתן לדעת בוודאות מתי יכול לווה משכנתא לממן או לפרוע בדרך אחרת את המשכנתא שלו. הערך של שירות עודף יכול להשתנות באופן דרמטי כאשר שיעורי הריבית משתנים, מכיוון ששינויים בשיעורי הריבית הנוכחיים ביחס לשיעור הריבית במשכנתא קובעים כמה זמן הקצבה של שירות עודף המשויך לאותו משכנתא עשויה להימשך.
מהיכן מגיע שירות עודף משכנתא
שירות עודף משכנתא עשוי להיות כתוצאה מטיפול במשכנתאות שצורפות על ידי היזם ואז נמכרים. אם הקונה לא ישלם את ההלוואה בעצמם, הם עשויים להתקשר בהסכם שירות אולי עם היזם או צד ג '. במסגרת הסדר כזה, המפקח ישמור בדרך כלל על הזכות לקבל חלק מתשלומי הריבית שמשלמים הלווים, ביחס למאגר המשכנתאות הכולל שמועבר.
מרווח המשכנתא המשרת הוא הסכום של הריבית שנשארה בידי הנותן, והוא נחשב בחלקו על ידי השרת כצורה של פיצוי סביר עבור השירותים שבוצעו. אם ישנו חלק מהמרווח על שירות המשכנתא העולה על מה שיכול להיחשב כפיצוי סביר עבור שירותים שבוצעו, זה נקרא מרווח השירות העודף ויהווה השקעה נמשכת בחלק הריבית של מאגר המשכנתאות הבסיסי.
שירות ההכנסות הפנימיות (IRS) קבע בעבר כי בעלות על ממרחי שירות מסוימים העודפים על משכנתא יהוו נכס נדל"ן, וכך יתייחסו להכנסות ממרווחי השירות העודפים כאל ריבית על התחייבויות המובטחות על ידי משכנתא על נדל"ן. פסק דין זה נחשב כמתייחס לחללי השקעות נדל"ן לצרכי מס.
