מהו הפחתת משכנתא?
הפחתת משכנתא היא רכישה כפויה של משכנתא על ידי היזם מהישות המחזיקה כיום בביטחון המשכנתא. בדרך כלל נדרשת הפחתה במשכנתא עקב ממצאים של מסמכי מקור במרמה או לקויים, בהם מוצג לא נכון האשראי של המשכן או שווי הערכה של הנכס.
הבנת Putback משכנתא
בעקבות התמוטטות שוק הנדל"ן האמריקני בשנת 2008 והמשברים הפיננסיים שבאו לאחר מכן, נמצא כי משכנתאות וניירות ערך מגובים במשכנתא התפזרו בכל רחבי המערכת הפיננסית וכי תוקפם של משכנתאות ומסמכים רבים מוטל בספק ביחס לתקני ההלוואות, אימות הכנסה וערכי הערכה. מחזיקי אבטחת משכנתא רבים דרשו הפחתה במשכנתא על ידי יוצרי המשכנתא שלא השלימו את בדיקת הנאותות שלהם, או בחלק מהמקרים הונו את הענף באופן בוטה.
סיבות המובילות לתביעות למימוש משכנתא
יוצרי משכנתא עשויים למכור את חלקם במשכנתא למשקיעים על מנת לקצור תשלום מיידי בעוד שהמשקיעים יגבו תשלומים מהלווים לאורך חיי המשכנתא. מה שהתברר במשבר המשכנתא היה שכבר משכנתאות רעילות ומשכנתאות שהיו אמורות לפגוע נאספו עם משכנתאות אחרות שנמכרו למשקיעים מחדש.
כאשר הלווים במשכנתאות כאלה החמיצו תשלומים או נכנסו למחדל, קונים ומשקיעים במשכנתאות אלו חיפשו מידע ממבקרי ההלוואות על העסקאות. גם אם תימשך אחרי תביעת הפחתת משכנתא לאחר גילוי אי התאמות או הונאה פוטנציאלית, יתכן שהמקור לא יהיה בעל המשאבים להחזיר אותם משקיעים. יתכן שכבר הוצא נכסיהם לאחר שהשוק נפל במשבר. יתרה מזאת, חלק מהמקורמים טענו כי הונאו על ידי הלווים. אם בתי משפט פוסקים בעד הגנה כזו, כאשר היזם נותן עדות לכך שהם פעלו בתום לב והלווה זייף או הציג באופן שגוי את נכסיהם ויכולתם להחזיר את המשכנתא, ניתן לדחות את טענת ההשבה.
בנוסף למקימי המשכנתא, משקיע עשוי לבקש השבה עם טענת הפחתת משכנתא שמציינת את נותני החסות של ניירות ערך מגובים במשכנתא לאחריות בייצוג רכב פיננסי שכזה.
אם משכנתא רעילה מצורפת למשכנתאות העדכניות ועדכניות בתשלומים, הפחתה במשכנתא עשויה למעשה לכלול משכנתא לא עבריינית. המשקיעים עשויים לרצות להפריד עצמם לחלוטין מהצדדים האחראים, או שמבנה האבטחה המגובה במשכנתא עשוי לחייב את הכללת כל המשכנתאות בתוך הצרור בעת הגשת תביעה למניעה.
