תוכן
- מהן הסיבות למימון מחדש - כיצד ניתן להשיג את הדיל הטוב ביותר עבור מימון מחדש מה עלות מימון המחזר מחדש? חשיבותם של ציוני אשראי
האם מחזר משכנתא היה הגיוני עבורך? בטח קיימת את השיחה בשלב זה או אחר. זה זה שבו בן משפחה או שכן מדברים על העסקה הרבה שהם קיבלו באמצעות מימון מחדש של המשכנתא שלהם. עכשיו נשאר לך לתהות: האם אתה מפסיד אם אתה לא הולך בעקבותיו?
יש מקרים בהם המוני בעלי בתים ממהרים לממן מחדש, בדרך כלל בגלל ירידה בריבית. אולם שיעורים אינם הסיבה היחידה להחליף את ההלוואה הנוכחית שלך, והיא גם לא המקרה שזמן אידיאלי לממן מחדש עבור לווה אחד הוא בהכרח הזדמנות טובה עבור האדם המתגורר בסמוך או בעיירה שכנה.
לפני שקופצים להחלטה, חשוב להבין מדוע תרצו לקחת הלוואת בית חדשה מלכתחילה - ואז בררו האם זה הגיוני בנסיבות הספציפיות שלכם.
מהן הסיבות למחזר מחדש?
ישנן סיבות ברורות ופחות ברורות למימון מחדש.
1. ירידת ריביות
זו הסיבה הברורה ביותר למחזר מחדש. כשירידות הריבית, הלוואה חדשה פירושה עלויות מימון נמוכות יותר. אולי הוצאת משכנתא קבועה למשך 30 שנה כשהשיעורים היו על 6%, ועכשיו הם יורדים ל -4.5%. בהלוואה של 300, 000 $, ירידת שערים זו בלבד תביא להפחתה של 279 $ בתשלום החודשי שלך.
במקרה כזה, ביצוע Refi עשוי להישמע כמו לא-מוח. אך קחו בחשבון שלקיחת הלוואה חדשה פירושה תשלום עלויות סגירה חדשות. ואלה עשויים להיות לא שווים את החיסכון משיעור נמוך יותר, תלוי בכמה זמן אתה מצפה לגור בבית שלך.
ככלל, ככל שמתכננים להישאר במקום, כך יהיה הגיוני למחזר מחדש ולאכול את אותם עמלות חד פעמיות. אבל תצטרך לעבוד על המספרים כדי לדעת בוודאות.
2. החלפת ARM
סיבה אחת טובה למחזר מחדש היא אם יש לך משכנתא בריבית מתכווננת, או ARM, שתרצה להמיר הלוואה בריבית קבועה.
ARM היא הלוואה המציעה ריבית היכרות נמוכה ש"מתאפסת "לאחר פרק זמן שנקבע מראש, בין אם זה שנה מיום הסגירה שלך או חמש שנים - או יותר. אם הריבית עלתה כאשר ההלוואה מתאפסת, הלווים יכולים להיכנס לזעזוע כאשר הם רואים את התשלום החודשי החדש שלהם.
זו הסיבה שלווים לעתים קרובות ינסו לממן מחדש הלוואה בריבית קבועה לפני תאריך האיפוס, במיוחד כאשר שיעורים נמוכים יחסית בסטנדרטים היסטוריים. העובדה היא שאיש אינו יודע מה יקרה לריבית בהמשך הדרך. לכן בחירה בהימור בטוח יותר היא בדרך כלל רעיון טוב, במיוחד אם אתה מתכוון להיות בבית שלך לזמן מה.
איפוסים יקרים של ARM היו אחד הגורמים שהובילו להתמוסס המשכנתא לפני עשור. הלוואות לדיור בשיעור מתכוונן אינן נפוצות כמעט כמו שהיו אז, למרות שהן עושות קאמבק בשנים האחרונות. אם יש לך כזה, להישאר צעד לפני הצרות הפוטנציאליות יכול להיות רעיון חכם.
Takeaways מפתח
- הסיבות למימון מחדש של המשכנתא כוללות הורדת ריבית, מעבר לשיעור קבוע ממשכנתא בריבית מתכווננת, או הוצאת מזומנים מהבית. כשאתה מסתובב אחר משכנתא חדשה, זכור להסתכל לא רק על שיעורי הריבית, אלא גם על עלויות סגירה, הערכות בתום לב ונקודת הפירוק. שקול להשתמש בשירותיו של מתווך משכנתא, אך עשה עבודות רגליים משלך כדי לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר. קבע אם אתה רוצה להשתמש בנקודות כדי להוריד את הריבית ו זכור לנעול את התעריף ברגע שיש לך הצעה טובה. קבל את דוחות האשראי שלך כדי לראות מה ציון האשראי שלך ולבדוק אם יש שגיאות שכן אשראי נהדר יכול לעזור לך להבטיח חבילת מחזור טובה יותר.
3. ציון האשראי המשופר שלך
אולי לקחת הלוואת בית כאשר הניקוד שלך היה נמוך בהרבה מכעת והוביל לריבית גבוהה מהממוצע. מאז פיתחת הרגלים פיננסיים טובים יותר, הפחתת יתרותיך ושגרת בקביעות את התשלום שלך לפני תאריך היעד. היכולת שלך להחזיר את ההלוואה במועד היא אחד הגורמים הגדולים ביותר בקביעת ריבית המשכנתא שלך. המלווים עושים ניחוש משכיל על ידי איסוף ציון האשראי שלך, המשקף את היסטוריית ההלוואות וההחזר שלך.
אם ציון האשראי שלך השתפר מספיק, יתכן שאתה זכאי לשיעור טוב יותר באופן משמעותי.
4. הארכת תקופת ההלוואה
גם כאשר שיעוריהם זהים, בעלי בתים מסוימים מסוגלים להוריד את התשלום החודשי שלהם על ידי מימון מחדש. איך? הם פשוט לוקחים הלוואה חדשה לטווח ארוך יותר.
נניח, למשל, שלקחת משכנתא ל -30 שנה תמורת 250, 000 $. עשר שנים מאוחר יותר, יתרת ההלוואה הזו יורדת ל 200, 000 $. על ידי לקיחת הלוואה חדשה למשך 30 שנה ליתרה שנותרה, אתה מוריד את התשלום החודשי שלך. אבל אתה גם לוקח 10 שנים נוספות להלוואה שלך.
הארכת תקופת ההלוואה עשויה להיות הגיונית אם אתה מתקשה לעמוד בתשלומים שלך. אך אל תטעו - על ידי מתיחת המשכנתא תשלמו ריבית רבה יותר בטווח הרחוק.
5. הוצאת מזומנים מהבית שלך
בין ההטבות שבבעלות על נדל"ן נמצאת ההזדמנות לבנות הון עצמי לאורך זמן. וברגע שתעשה זאת, הבית שלך יכול להתחיל להיראות כמו כספומט ממנו אתה יכול לשלוף כסף כראות עיניך.
אחת הדרכים לעשות זאת היא לממן מחדש הלוואה גדולה יותר, ולהשאיר לכם מזומנים נוספים שתוכלו להשתמש בהם למגוון צרכים. אולם, כדי לבצע ריפי מזומן במזומן, תצטרך להישאר בסף ההלוואה לערך או LTV לתוכנית ההלוואות שלך. יחס ההלוואה לערך הוא סכום המשכנתא המחולק בערך המוערך של הנכס .
נניח שבבעלותך בית בשווי 200, 000 $ ואתה עדיין חייב 120, 000 $ על המשכנתא שלך. אם המלווה שלך כולל 80% LTV, אתה יכול לממן מחדש הלוואה של 160, 000 $ ולהוציא את ההפרש של 40, 000 $ במזומן.
אנשים רבים המממנים מחדש את החובות בריבית גבוהה מוצאים את עצמם מריצים את החוב שלהם שוב לאחר שיש להם גישה ליותר אשראי.
אבל שוב כאן תשלמו עלויות סגירה כדי לקבל הלוואה חדשה זו - ותהיה לכם פחות הון עצמי בדרך כשאתם בסופו של דבר מוכרים את הנכס. יתכן מאוד וזה יהיה שווה את זה אם אתה מנצל את הכסף לטוב, כמו לשלם כרטיס אשראי בריבית גבוהה או לבצע שיפוץ שיעלה את ערך הבית שלך. אם אתה משתמש בכסף כדי לקנות סירה או לצאת לחופשה אקזוטית, אולי תרצה לחשוב פעמיים.
זכור כי ישנן דרכים אחרות להקיש על הכסף בביתך, כמו הלוואה להון עצמי או קו אשראי ביתי, שממנו אתה יכול למשוך על פי הצורך. הכנת שיעורי בית מעט והשוואת היתרונות והחסרונות של כל אחד יעזור להבטיח את הבחירה הטובה ביותר.
איך להשיג את הדיל הטוב ביותר במימון מחדש
אם רק קניות למשכנתא היו כמו קניית טלוויזיה - פשוט לבדוק חנויות ובאינטרנט כדי לראות בדיוק כמה תצטרך לשלם. למרבה הצער, חיפוש הלוואות לבית מעט יותר מסובך.
מלווים שונים יציעו שיעורים שונים - שלא לדבר על עמלות שונות - בהתאם לגורמים כמו ציון האשראי שלך, מצב התעסוקה ויחס הלוואה לערך. הדרך האמיתית היחידה לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר היא להסתובב עם קומץ ספקים. אולי תרצה לכלול שילוב של בנקים גדולים יותר כמו גם בנקים מקומיים ואיגודי אשראי כדי לראות מי יכול להציע לך את התנאים האטרקטיביים ביותר.
זה יכול להיות מפתה לבקר בשוק מקוון שמבטיח הצעות מחיר מיידיות ממגוון חברות משכנתאות. אך שימו לב שהמספרים שהם מספקים הם לרוב הערכות, ולא הצעות בפועל. יתר על כן, לא תמיד יש לך שליטה על מידת הרחבה של המידע האישי שאתה מספק ישותף עם גורמים אחרים. זו הסיבה שפנייה למלווים מכובדים בזה אחר זה, אפילו אם זה זמן רב יותר, היא בדרך כלל רעיון טוב.
כשאתה עושה קניות סביב, אל תסתכל רק על הריבית. עוד לפני שתגיש בקשה למימון מחדש רשמית, אתה יכול לשאול את המלווה אם הוא יספק "הערכת תום לב", אשר מפרטת כמה תצטרך לשלם גם בעלויות הסגירה. במקרים מסוימים, תשלום תעריף מעט גבוה יותר אם מדובר בתשלום מקדמה נמוך יותר עשוי למעשה להסתדר לטובתך.
על מנת לקבוע שיעורים, כל מלווה יצטרך למשוך את דוח האשראי שלך, מה שיכול להוריד את ציון האשראי שלך. אתה יכול למזער, או אפילו לחסל, את ההשפעה על הניקוד שלך על ידי ביצוע המחקר שלך לאורך פרק זמן קצר. החברה שמפתחת ציוני FICO, למשל, לא מדלגת אותך (או לא הרבה) לפניות משכנתא שבוצעו בין 30 - 45 ימים של ניקוד, תלוי באיזו גרסה של הנוסחה FICO המשמש משתמש. (עיין בהמשך בציון האשראי שלך.)
האם תוכל לקבל מימון טוב יותר עם מתווך משכנתא?
פנייה למספר ספקי משכנתא עשויה להיראות כמו עבודה רבה, במיוחד אם יש לכם זמן פנוי מוגבל. זה אחד היתרונות בעבודה עם מתווך משכנתא, שמרכיב את המידע שלך ויוצר קשר עם מספר המלווים מטעמך. זה כמו חנות חד פעמית לצרכי המשכנתא שלך.
מכיוון שמתווכים משולמים על ידי הבנקים וחברות המשכנתאות עימם הם עובדים, אינך צריך לשלם להם ישירות עבור שירותיהם. בנוסף, המלווים לפעמים מתגמלים עבורם שהביאו לקוחות על ידי כך שהם מספקים להם מחירים מיוחדים.
אבל ישנם חסרונות למיקור חוץ של החיפוש שלך. מתווכים עשויים לקבל פיצוי בגין הכנסתם להלוואה גדולה יותר, למשל, גם אם זה לא לטובתכם. ומלווים מסוימים לא עובדים עם מתווכים, כך שלעתים זה יכול להגביל את האפשרויות שלך.
עם זאת, אין שום בעיה להשתמש בשתי השיטות. אתה יכול להשתמש במתווך כדי לבצע את ההרמה הכבדה, אך חפש הצעת מחיר אחת או שתיים לבד כדי לראות כיצד הם משווים ומוצאים את המלווה הטוב ביותר עבורך.
נעילה בשיעור שלך: דע את האסטרטגיה
חיזוי לאן שיעורי הריבית יעבור שבועות לפני הזמן הוא שליחת שוטה - אפילו הבנקים לא יודעים לאן הם פונים. אז לאחר שמצאת הצעה טובה, תמיד כדאי לנעול את התעריף שלך כדי שתדע שהיא תהיה זהה עד לתאריך הסיום שלך.
נניח, למשל, כי הבנק מעריך שאתה יכול לסגור את ההלוואה תוך 30 יום. יתכן שתרצה לבקש לנעול את הריבית שלך למשך 45 יום כדי לוודא שהיא לא עוברת כלפי מעלה עד שתסיים את השטר.
עם זאת, קבלת מנעול תעריף ארוך מהנדרש לא תמיד לטובתך. בכל פעם שהבנקים מקפיאים את הריבית שלהם, הם מניחים שהסיכון צריך להיות בריבית כלפי מעלה. כך שהם בדרך כלל יפצו על תקופת נעילה ארוכה יותר בשיעור גבוה יותר או בתשלום נוסף.
נקודות או אין נקודות?
דרך נוספת להשיג ריבית נמוכה יותר על ההלוואה היא לשלם "נקודות", שהן ריבית ששולמה מראש על השטר שלך. כל נקודה שווה ערך לאחוז אחד מערך ההלוואה שלך. אז לשלם שתי נקודות על משכנתא בסך 200, 000 $ פירושו שאתה מזלג מעל 4, 000 $.
בתמורה, המלווה מציע שיעור נמוך יותר, שעשוי להועיל לך אם אתה נשאר בבית מספיק זמן. וכמו בריבית שתשלם במהלך ההלוואה, הסכום שאתה משלם בנקודות הוא בדרך כלל ניכוי מס (זה בהנחה שזה עדיין הגיוני מבחינתך לפרט את הניכויים ולא לקחת את הניכוי הסטנדרטי החדש יותר).
כמובן שתצטרכו לקבל קצת מזומנים נוספים בשעות הסגירה כדי לנצל את השימוש בנקודות. אם לעומת זאת, אתם מחפשים את העלות החזיתית הנמוכה ביותר האפשרית על הרפלקס שלכם, מוטב לכם להימנע מריבית בתשלום מראש ולחיות עם ריבית מעט גבוהה יותר.
מה יעלה מימון מחדש?
הסיכוי לריבית נמוכה משמעותית על ההלוואה שלך יכול להיות מפתה עבור כל בעל בית. אבל לפני שתמשיך עם ריפי, אתה באמת צריך לדעת מה זה יעלה. לעתים קרובות מה שנראה כמו הרבה מאוד מאבד את הברק שלו כשאתה רואה את העמלות.
זו הסיבה שחשוב להשוות בין הערכות תום לב מצד המלווים השונים. מסמכים אלה כוללים את הריבית וכן חלוקת ההוצאות הצפויות לסגירת ההלוואה.
אחד התוצאות הגדולות ביותר הוא "דמי ההתחלה" של המלווה. אבל אתה גם עומד בפני מגוון חיובים אחרים, כמו עלויות בגין הערכה מעודכנת, דמי חיפוש כותרות והפרמיה לביטוח כותרות. בסך הכל, כל העלויות הללו יכולות להסתכם בכ- 5% מערך ההלוואה.
קבע את נקודת Break-Even
אלא אם כן אתה מתכוון להישאר בבית שלך זמן רב, עלויות מקדמות אלה עלולות לגרום לאסור על refi. כדי להבין זאת, חלק את עלויות הסגירה בסכום שאתה חוסך כל חודש מהריבית החדשה שלך. התוצאה היא מספר החודשים שייקח לפני שתפרוס את ההלוואה החדשה שלך.
בטח שמעתם על המלווים המציעים הלוואות ללא עלויות סגירה, אשר עשויות להיראות כדרך המושלמת לחסוך קצת מזומנים. אבל יש מלכוד: המלווה צריך לגבות מכם ריבית גבוהה יותר בכדי לחשב את ההוצאות הללו. אם אתה נשאר מספיק זמן בבית שלך, אתה יכול להיות טוב יותר לדקלף את העמלות כעת בתמורה לתשלום חודשי נמוך יותר.
חשיבותם של ציוני אשראי
למגמות כלכליות יש השפעה גדולה על הריבית שתקבלו. משכנתא בריבית קבועה, למשל, נוטה לנוע בצירוף התשואה על אגרות חוב לאוצר של 10 שנים.
אך גורמים בודדים קשורים גם לשיעור שלך. ההכנסה וההיסטוריה של התפקיד שלך ממלאים תפקיד משמעותי, כמו גם ציון האשראי שלך, המבוסס על מידע בדוח האשראי שלך. ככל שהציון שלך גבוה יותר, כך תצטרך לשלם את התעריף על ההלוואה החדשה שלך.
על פי האתר myFICO, לווה שיש לו ציון של 760 ומעלה בדרך כלל ישלם יותר מ- 200 דולר פחות לחודש על משכנתא בת 30 שנים בשיעור קבוע בשווי 216, 000 $ מאשר מישהו עם ציון של 620.
שיפור הציון שלך
אם כן, כדאי לשלם את ציון האשראי שלך גבוה ככל האפשר לפני שתתחיל בתהליך ה- Refi. ספקי כרטיסי אשראי רבים מציעים אותם בחינם, אם כי יש המשתמשים במערכות ניקוד שאינן FICO, שהיא הדגם הנפוץ ביותר. אתה יכול גם לקנות את הציון שלך מ- myFICO.com.
תרצה להסתכל גם בדו"ח האשראי שלך, משלוש סוכנויות הדיווח: Experian, Equifax ו- TransUnion. למרבה המזל, אתה יכול לקבל עותק חינם של כל אחת לשנה בכתובת annualcreditreport.com. ודא שהמידע בחשבונות האשראי הקיימים שלך מדויק. אם אתה מבחין בשגיאה בדוח שלך, תרצה לפנות ללשכת האשראי המתאימה כדי שתוכל לחקור אותה.
אם לא ניתן למנוע שגיאות משמעותיות בדוח שלך, זה יכול לקחת זמן להגדיל את המספרים שלך. הגורמים הגדולים ביותר שמשפיעים על הציון שלך הם השימוש באשראי שלך והיסטוריית התשלומים שלך, המהווים יחד 65% מכלל ה- FICO שלך. אז הדבר הטוב ביותר שאתה יכול לעשות כדי להוריד את שיעור המשכנתא שלך הוא להפחית את יתרות ההלוואות האחרות שלך ולבצע תמיד את התשלומים שלך בזמן.
בשורה התחתונה
אין תשובה אחת שמתאימה לכל השאלה אם לממן מחדש את המשכנתא שלך הגיוני. ברוב המקרים זה מסתכם במתמטיקה. אם הסכום שתחסכו על בסיס חודשי בסופו של דבר יימחך את עלויות הסגירה, לקיחת הלוואה חדשה יכולה להיות צעד חכם.
