מהן זכויות שירות למשכנתא (MSR)?
זכויות שירות למשכנתא (MSR) מתייחסות להסכם חוזי בו זכות השירות למשכנתא קיימת נמכרת על ידי המלווה המקורי לצד אחר המתמחה בפונקציות השונות הכרוכות בשירותי משכנתא.
Takeaways מפתח
- זכויות שירות על משכנתא נמכרות על ידי מייצר המשכנתא למוסד פיננסי אחר, אשר לאחר מכן משתלט על ניהול המשכנתא, הכולל משימות כגון גביית תשלומים והעברתם ליוצר. המלווה המקורי משלם למשרת תשלום עבור ביצועו עבודה זו. אין שינויים עבור המשכנתא למעט הכתובת שאליה נשלחים התשלומים.
הבנת זכויות שירות למשכנתא (MSR)
ל- MSR חובות ניהוליות שוטפות אשר מטופלות באופן קבוע לכל אורך המשכנתא. זכויות נפוצות הכלולות הן הזכות לגבות תשלומי משכנתא מדי חודש, להפריש מיסים ופרמיות ביטוח בפקדון ולהעביר את חלקי הריבית והקרן למלווה המשכנתא. בתמורה מקבל השירות פיצוי בשכר טרחה ספציפי, המתואר בחוזה שנקבע ונחתם בתחילת הסכם השירות.
סכום תשלום המשכנתא, ריבית, סוג ההלוואה וגורמים אחרים נותרים זהים. מבחינת הלווה, רק הכתובת שאליה נשלחים התשלומים משתנה, ועליכם ליצור קשר עם השרת, ולא למלווה המשכנתא המקורי, בכל שאלה שתעוררו בנוגע להלוואתכם. השרת שלך יכול להשתנות בכל עת, אך עליך לקבל הודעה ממלווה המקורי לפחות 15 יום לפני שזה יקרה, והמשרת החדש שלך צריך להודיע לך תוך 15 יום מקבלת זכויות גם כן.
חוקים בנקאיים פדרליים מאפשרים למוסדות פיננסיים למכור משכנתא או להעביר זכויות שירות למוסדות אחרים ללא הסכמת הצרכן.
דוגמה למכירת MSR
שרה לוקחת משכנתא 500, 000 $ מלווה א '. היא שולחת למלווה תשלום חודשי של קרן וריבית. שלוש שנים לאחר מכן המלווה א 'מחליט להעביר את MSR שלו על המשכנתא של שרה לחברה B. על פי תנאי החוזה, חברה ב' משולמת אגרה על ידי המלווה א 'עבור עיבוד כל תשלומי המשכנתא הנותרים של שרה. מלווה המשכנתא יכול אז להשקיע יותר זמן וכסף במתן משכנתא חדשה בעוד החברה מניחה כי ה- MSR מעבירה את תשלומי המשכנתא למלווה.
שיקולים מיוחדים
המלווה לרוב ימכור רישיונות לוואי (MSR) כאמצעי לשחרור קווי אשראי בגין הלוואת כספים ללווים נוספים. רוב המשכנתא בתוקף 15 עד 30 שנה, והבנק זקוק למיליארדי דולרים כדי להלוות כסף לצרכנים אחרים המבקשים משכנתא במהלך תקופה זו. באופן מעגלי, מכירת MSRs פירושה שיותר אנשים יכולים להפוך לבעלי בתים, מכיוון שמכירת זכויות אלה מניבה הכנסות.
המלווים גם מרוויחים כסף על ידי גביית עמלות בגין משכנתא מקורית ומרוויחים ריבית חודשית מתשלומים. משכנתא היא פשוט נכסים נוספים שמביאים הכנסות רבות יותר לבנקים.
היסטוריה של MSRs
שוק MSRs היה חזק בשנים האחרונות בגלל כלכלה משופרת, מוצא משכנתא באיכות גבוהה יותר ופחות ברירות מחדל. קרנות גידור, בנקים וקרנות השקעה בנדל"ן (REIT) רואים נכסים אלה אטרקטיביים מכיוון ש MSR יכול להניב כמויות ריבית גבוהות. לדוגמא, SunTrust רכשה 8 מיליארד דולר ב- MSR ברבעון הראשון של 2016 כאמצעי להרוויח החזר השקעה סולידי (ROI), ותוך חודשים ספורים תיק ה- MSR שלו הכיל 121.3 מיליארד דולר ביתרות קרן שטרם שולמו של הלוואות שהבנק שימש להן. המלווים.
חדשות המשכנתא הלאומית דיווחה ביוני 2019 כי MSRs "היו אחד מקטעי הנכסים בעלי ההכנסה הגבוהה ביותר בעלות הביצועים הטובים ביותר בחמש השנים האחרונות." עם זאת, נאמר גם כי "מאז אוקטובר 2018, בריבית בינונית וארוכת טווח. ההנחות של תשלומי המשכנתא בפועל נפלו, החזויות והתחלפו בפועל, והביאו לקיצור ניכר של אורך החיים הממוצע של MSRs. "זה הביא לעובדה ש"ערכי MSR מאפריל למאי ירדו באופן עקבי (בחצי) מרובים." אמר, מדווח על חדשות המשכנתאות, "הדרישה מצד קוני MSR עדיין חזקה מאוד ויש הסכמה כללית סביב ערכי MSR."
