הון עצמי שלילי מתרחש כאשר שווי נכסי נדל"ן נופל מתחת ליתרת החוב במשכנתא המשמשת לרכישת נכס זה. ההון השלילי מחושב פשוט על ידי לקיחת שווי השוק הנוכחי של הנכס בניכוי היתרה במשכנתא המצטיינת.
פירוק הון שלילי
כדי להבין הון עצמי שלילי, עלינו להבין תחילה "הון עצמי חיובי" או ליתר דיוק כפי שמכונים בדרך כלל הון עצמי בבית.
הון עצמי בבית הוא שווי העניין של בעל הבית בביתם. זהו שווי השוק הנוכחי של הנכס האמיתי בניכוי שיעבודים או עיקולים הקשורים לנכס זה. ערך זה משתנה לאורך זמן כאשר התשלומים מתבצעים על המשכנתא וכוחות השוק משחקים על הערך הנוכחי של אותו נכס.
אם חלק או כל הבית נרכש באמצעות משכנתא, למוסד המלווה יש אינטרס בבית עד למילוי חובת ההלוואה. הון עצמי לבית הוא החלק בערך הנוכחי של הבית שבבעלותו חופשי וברור.
ניתן לצבור הון ביתי על ידי מקדמה שנעשתה במהלך הרכישה הראשונית של הנכס או באמצעות תשלומי משכנתא - כחלק מכווץ מתשלום זה יוקצה להפיל את הקרן שנותרה בחייו. הבעלים יכולים ליהנות מהערכת שווי הנכס שכן הדבר יגרום לעליית שווי ההון שלהם.
השלכות כלכליות של הון שלילי
כאשר שווי השוק הנוכחי של בית נופל במפוח הסכום שבעל הנכס חייב במשכנתא שלו, אז אותו בעל מסווג כבעל הון שלילי. למשל, בשנת 2007 רכש קונה בית של 400, 000 $ עם משכנתא של 350, 000 $. אם שווי השוק של אותו בית בשנת 2008 היה 275, 000 $, לבעלים יש הון שלילי בבית מכיוון שהמשכנתא המצורפת לנכס גדולה יותר מ- 75, 000 $ ממה שהוא ימכור בשנת 2008. הון שלילי יכול להתרחש כאשר בעל בית רוכש בית באמצעות משכנתא לפני קריסת בועת דיור, מיתון או דיכאון.
כפי שראינו במהלך המשבר הפיננסי האחרון של 2007 -2008, מגיפה רחבה של הון שלילי ברחבי שוק הדיור יכולה להיות בעלת השלכות מרחיקות לכת על המשק בכללותו. בעלי בתים עם הון עצמי שלילי - המכונים לעתים קרובות בעלי בתים מתחת למים - התקשו להמשיך ולפעול באופן פעיל באזורים או מדינות אחרות בגלל הפסדים פוטנציאליים שנגרמו ממכירת בתיהם.
מכירת בית עם הון עצמי שלילי הופכת לחוב למוכר מכיוון שהם יהיו חייבים במוסד המלווה שלהם בגין ההפרש בין המשכנתא המצורפת למכירת הבית.
