מהו מכפיל הכנסה ברוטו?
מכפיל הכנסה ברוטו (GIM) הוא מדד גס לערך של נכס השקעה המתקבל על ידי חלוקת מחיר המכירה של הנכס בהכנסה ברוטו השנתית ברוטו. GIM משמש בהערכת שווי נדל"ן מסחריים, כגון מרכזי קניות ומתחמי דירות, אך מוגבל בכך שהוא אינו מתחשב בעלויות הגורמים כמו שירותים, מיסים, תחזוקה ופנויים. שיטות אחרות ומפורטות יותר המשמשות בדרך כלל להערכת נכסים מסחריים כוללות שיעור היוון (שיעור שווי) ושיטת תזרים המזומנים ההיוון.
מכפיל הכנסות ברוטו הוסבר
ניתן להשתמש במכפיל ההכנסה ברוטו כדי לקבוע בערך אם המחיר המבוקש של נכס הוא עסקה טובה. הכפלת ה- GIM בהכנסה השנתית ברוטו של הנכס מניבה את ערך הנכס, או את מה שהוא צריך למכור.
דוגמה לחישוב מכפיל הכנסות ברוטו
לדוגמא, לנכס הנבדק הכנסה ברוטו אפקטיבית של 50, 000 $. ניתן להשיג מכירה דומה עם הכנסה אפקטיבית של 56, 000 $ ושווי מכירה של 392, 000 $ (במציאות, אנו מבקשים מספר השוואה לשיפור הניתוח).
ה- GIM שלנו יהיה 392, 000 $ / 56, 000 $ = 7.
לסיכום, השוואה זו (או "comp" כפי שהיא מכונה לעתים קרובות בפועל) נמכרה 7 פעמים (7x) ברוטו האפקטיבי שלה. בעזרת מכפיל זה אנו רואים כי לנכס זה שווי הון של 350, 000 $. שנמצא על ידי: V = GIM x EGI, 7 על 50, 000 $ = 350, 000 $.
החסרונות לשיטת מכפיל הכנסה ברוטו
טיעון טבעי כנגד שיטת המכפיל מתעורר מכיוון שמדובר בטכניקת הערכה גסה למדי. מכיוון ששינויים בשיעורי הריבית (המשפיעים על שיעורי הנחה בערך הזמן של חישובי הכסף), מקורות או הכנסות (איכות) והוצאות אינם נחשבים במפורש - מכפיל ההכנסה ברוטו הוא כמעט לא מודל הערכה מעשי, אך הוא מציע " נקודת ההתחלה של החלק האחורי של המעטפה.
החסרונות האחרים כוללים:
- שיטת GIM מניחה אחידות במאפיינים בין מחלקות דומות. העוסקים יודעים מניסיון שיחסי הוצאות בין נכסים דומים נבדלים לרוב כתוצאה מגורמים כמו תחזוקה נדחית, גיל הנכס ואיכות מנהל הנכסים. ה- GIM מעריך שווי על בסיס הכנסה ברוטו ולא על הכנסה תפעולית נטו (NOI), ואילו נכסים נרכשים בהתבסס בעיקר על כוח הרווח הנקי שלה. בהחלט ייתכן ששני נכסים יכולים להיות בעלי NOI זהה למרות שההכנסות ברוטו שלהם שונות משמעותית. לפיכך, קל להשתמש בשיטת GIM על ידי מי שאינו מעריך את גבולותיה. GIM אינו מצליח להסביר את חיי הכלכלה הנותרים של נכסים דומים. על ידי התעלמות מחיי הכלכלה שנותרו, מתרגל יכול להקצות ערכים שווים לרכוש חדש ולרכוש בן 50, בהנחה שהם מייצרים הכנסות שוות.
