מהי מכירה ללא פנייה?
מכירה ללא פנייה מתייחסת למכירת נכס בו הקונה נוטל על עצמו את הסיכון של פגום של נכס. לעתים קרובות זה מתייחס למכירת חוב שטרם שולמו על ידי מלווה לצד שלישי שיכול לאחר מכן לנסות להרוויח על ידי גביית בהצלחה של החוב הנותר.
Takeaways מפתח
- מכירה שאינה מתחייבת היא מכירת נכס בו הקונה נוטל על עצמו את הסיכון של פגום של נכס. ניתן להשתמש בו גם כדי להתייחס למכירת מלווה של חובות רע לצד ג 'בהנחה משמעותית. יש למדינות שונות חוקים שונים לטיפול במכירת נדל"ן.
הבנת מכירות ללא פניות
מכירה שאינה מתחייבת היא עסקה בין קונה למוכר כאשר הקונה מקבל אחריות הנובעת מפגם בנכס שנמכר. בדרך כלל משתמשים במונח כדי לתאר את תנאי הסכם ההלוואה, אך הוא יכול להתייחס גם למכירת המלווה של חובות רעים לצד שלישי, כגון גובה חוב. הצד השלישי רוכש את החוב בהנחה משמעותית לשווי הנקוב של החוב, והוא מסוגל להרוויח מהעסקה אם יוכל לגבות בהצלחה את החוב. אם לא הצליח, הצד השלישי לא יכול לנסות לגבות מהמלווה המוכר. על פי מס הכנסה, השפעת המס של החוב תלויה בשאלה אם היה זה פנייה או אי פנייה. הלווה אינו אחראי באופן אישי בגין חובות שאינם מתחייבים.
מכירות נדל"ן ללא פנייה
בנדל"ן, הפנייה מתייחסת ליכולתו של המלווה לבקש פירעון מלווה לאחר העיקול. כאשר לווה אינו מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא, למלווה יש את הזכות ליזום עיקול על ידי השתלטות על הנכס. לעתים קרובות, המלווה אז ימכור את הנכס כדי להחזיר את ההלוואה, אך מכירה זו עשויה שלא לכסות את מלוא החוב החוב.
ההבדל בין הכנסות ממכירת עיקול לבין החוב החורג מכונה איזון חסר. אם ההלוואה נסגרה במצב של אי-פנייה, המלווה אינו מסוגל לרדוף את החסר מהלווה. במצב של פנייה, המלווה יכול לבקש החזר סופי באמצעות תפיסת נכסים או נכסים במזומן מהלווה. הבחנה זו מציבה סיכון נוסף על המלווה בעסקה שאינה מתחייבת.
חוקי הפנייה משתנים ממדינה למדינה, במיוחד בכל הנוגע למידה בה יכול בעל החוב להמשיך להחלים מהלווה. מדינות פנייה אחת לפעולה, דוגמת קליפורניה, מאפשרות לבעל החוב לבצע ניסיון אחד, בדרך כלל עיקול או תביעה. מדינות אחרות, כמו פלורידה, חוקקו תקנות להגבלות על מאמצי הגבייה. כללים אלה נועדו להגן על הלווה מפני הטרדה או פעולות גבייה אגרסיביות. בכמה מדינות שאינן פניות מוגנות רק הלוואות בכספי קנייה. משכנתא ממומנת מחדש או קווי אשראי ביתיים (HELOC) עשויים להיות כפופים לפנייה.
הלוואות ללא פנייה הן אטרקטיביות יותר עבור הלווים, אך הם נוטים להיות בעלי ריביות גבוהות יותר כדי לפצות על הסיכון שאותו לוקח המלווה.
דוגמא למכירה ללא פניות
פרייה קונה בית בסכום של 200, 000 דולר בשכונה נחמדה, ולוקחת הלוואה ללא פנייה בסך 160, 000 דולר מהבנק המקומי שלה. אך היא מאבדת את עבודתה לאחר שלוש שנים ואינה מסוגלת לעמוד בתשלומי המשכנתא. היא מחליפה את ההלוואה זמן קצר לאחר מכן. בינתיים, מחירי הנדל"ן לשכונה קרסו וביתה שווה כעת 150 אלף דולר בלבד. הבנק של פרייה עוקף את הבית, מוכר אותו ב -150 אלף דולר ונאלץ לספוג את ההפסד של 10, 000 דולר.
