הגדרת משכנתא בשיעור מתכוונן (אפשרות ARM)
משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) היא סוג של משכנתא שבה למשכן (הלווה) יש כמה אפשרויות באשר לסוג התשלום שמתבצע למשכן (המלווה). בנוסף לבחירה לבצע תשלומי ריבית וקרן שמסתכמים בתשלומי המשכנתא המקובלים, ל- ARM של אופציות יש גם אפשרויות תשלום חלופיות בהן המשכנתא יכולה לבצע תשלומים קטנים משמעותית על ידי ביצוע תשלומי ריבית בלבד או תשלומי מינימום.
הפסקת אפשרות למטה משכנתא בריבית מתכווננת (אפשרות זרוע)
מכיוון שזרועי אופציות רבים מציעים שיעור טיזר נמוך, משכנתאים רבים ממחזרים מבלי משים את המשכנתא הנוכחית בתקווה לבצע תשלומים נמוכים יותר. לרוע המזל, ברגע שתוקף הטיזר לטווח הקצר פג, שיעורי הריבית יוחזרו לאלה הדומים למשכנתאות המקובלות.
יתרה מזאת, עבור אותם משכנתא חסרי מזל אשר בחרו לבצע מינימום תשלומים, הם ימצאו כי הקרן המגיעה למשכנתא שלהם גדלה בפועל. הסיבה לכך היא ששווי תשלומי המינימום לא כיסה לחלוטין את ריבית המשכנתא. לאחר מכן יתווסף הריבית שלא נחשפה לראש הקרן של המשכנתא.
אפשרויות ARMs דרכים בתשלום
בתרחיש נפוץ, המלווה עשוי לתת ללווה עם אפשרות ARM להחליט כל חודש איזה סוג תשלום הוא מעוניין לבצע. אפשרויות אלה יכולות לכלול תשלום מינימום, ביצוע תשלום בריבית בלבד, ביצוע תשלום שהופחת במלואו על משכנתא למשך 15 שנים, או ביצוע תשלום מופחת על משכנתא למשך 30 שנה.
בעוד שהאפשרויות הזמינות עם אפשרות ARM מאפשרות גמישות רבה יותר בתשלומים, הלווה יכול בקלות להיות אוכף בחובות ארוכי טווח יותר ממה שהתחילו איתם. בדומה למשכנתאות אחרות עם ריבית מתכווננת, קיימת האפשרות לכך שהריבית תשתנה באופן דרסטי ומהיר בהתבסס על השוק.
אפשרות ARM עשויה לפנות למשקי בית שבהם הכנסות יכולות להשתנות, כמו למשל במקצועות הפועלים בעמלה, חוזה או פרילנסרים. אם הם לא רואים כמה עבודה עוברת בדרכם, בחרו לשלם את המינימום על משכנתא. למרות שזה עשוי לאפשר להם לשמור על יותר כסף ביד, הסכום המינימלי יכול להגדיל מדי שנה. יתר על כן, התשלום המינימלי עשוי להיות מחודש בפרקי זמן של חמש או עשר שנים לתשלום המפחית לחלוטין.
הלווים עלולים להתעלם מהלווים, מה שעלול להשאיר אותם לא מוכנים לעלויות העלולות והעלאת האיזון העיקרי. אם הלווה ממשיך לשלם רק את התשלום המינימלי והיתרה שטרם שולמה גדלה ועולה על הערך המקורי של המשכנתא, נניח 110% ומעלה, המשכנתא יכולה להתאפס אוטומטית. אופני ARM הוזכרו כתורמים למשבר הדיור שהתפתח לאחר שהלווים חיפשו מימון כזה לבתים שלא יכלו להרשות לעצמם לשלם. במקרים אלה, הלווים שילמו בדיוק את הסכום המינימלי המגיע בכל חודש עם אופציית ARM, ואז בסופו של דבר מצאו את עצמם לא מצליחים לשלם עבור בתיהם או שהמשכנתא גדלה בזמן ששווי המכירה של הבית ירד.
