מהי משכנתא להשתתפות
משכנתא להשתתפות היא סוג של משכנתא המאפשרת למלווה לחלוק חלק מההכנסה או התמורה מחדש של נכס. מכיוון שכך המלווה הופך לשותף בהון ברכישה, ולא רק למנפיק משכנתא. בתמורה לריבית נמוכה יותר בהלוואה, המלווה ייקח חלק מההכנסה התפעולית נטו (NOI).
פורץ משכנתא השתתפות
משכנתאות השתתפות, הנראות לעיתים קרובות בעסקאות נדל"ן מסחריות, צופות הכנסות משכירות שוטפות. רכוש מסחרי כולל בנייני משרדים או מתחם דירות. הצדדים יחלקו את הרווח התפעולי הנקי שהוא סכום ההכנסות מפעולת הנכס בניכוי הוצאות התפעול. חלוקת רווחים אופיינית תהיה 55/45, כאשר המלווה יקבל את החלק הקטן יותר. כמו כן, המלווה מקבל חלק מההכנסות במכירה חוזרת, לרוב כל הרווחים מעל למדד ספציפי, כולל פירעון קרן ההלוואה.
מדוע לווה ירצה משכנתא להשתתפות
היתרון של משכנתא להשתתפות ללווה הוא הריבית הנמוכה יותר שדורש המלווה, שמפצה על רווחים מופחתים בהלוואה עם זרם הכנסות הכנסות ומכירות מכירה עתידיות. מנקודת מבט של לווה, הלוואות ההשתתפות דומות לשיעורי ההקדמה המוצעים עם משכנתא בריבית מתכווננת (ARM). ההבדל הוא שהשיעור הנמוך יציב לאורך חיי ההלוואה.
כמובן שהלווה מוותר על הון רב בתמורה לשיעור הנמוך הזה. אך תלוי באופן הבניית העסקה, חסכון בריבית יכול בהחלט לקזז את אובדן ההון. בטווח הקרוב זה יכול לאפשר ללווה לפתח נכס משמעותי יותר מכפי שהיה יכול אחרת להרשות לעצמו.
נקודת המבט של המלווה
המנפיקים למשכנתאות השתתפות הם בדרך כלל מלווים לא מסורתיים. הם יכולים להיות יזמים המחפשים השקעות נדל"ן ללא הטרחה של פיתוח או תחזוקת נכסים בעצמם; משכנתא להשתתפות מאפשרת להם להיות שותפים שותקים. לפעמים המלווים הם קרנות פנסיה שמחפשות השקעות איכותיות שמחזירות יותר מאגרות חוב, אך אין להן את התנודתיות של מניות.
ערעור מסוים לקרנות הפנסיה הוא הוכחת האינפלציה המובנית של משכנתא להשתתפות. מרבית הפנסיות כוללות התאמות ביוקר המחייה (COLA) המגדילות את התשלומים בתקופות האינפלציה. מכיוון שמחירי הנדל"ן בדרך כלל עוקבים אחר אינפלציה, משכנתאות השתתפות מבטיחות תשואה גבוהה יותר על ההון בתקופות של אינפלציה.
שיקול למלווים הוא בעיית ניטור תזרים המזומנים. עליהם לבדוק את ספרי הלווה כדי להבטיח שההכנסות נטו המוצהרות מדויקות. אחרת, המלווה לא היה יודע אם היזם מרפד הוצאות כדי לדווח על הכנסה נטו נמוכה יותר. יתר על כן, יזם יכול לחתוך פינות בשיפורים או אפילו בתכונות בטיחות, מכיוון שהוא נושא בעלות כל התיקונים אך רק מקבל נתח מההכנסה נטו, סוג של סכנה מוסרית.
