הגדרת נאמנות השקעה בנדל"ן (חזרה)

מהו נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT)?

קרן השקעות בנדל"ן (REIT) היא חברה בעלת נדל"ן המפעילה ומפעילה בדרך כלל מניבה הכנסה. מרבית הריטים מתמחים בענף נדל"ן ספציפי, תוך התמקדות בזמנם, באנרגיה ובמימון באותו פלח מסוים באופק הנדל"ן כולו. עם זאת, REIT מגוונים ומתמחים מחזיקים לעתים קרובות סוגים שונים של נכסים בתיקים שלהם. נכסים הכלולים בתיק REIT עשויים לכלול מתחמי דירות, מרכזי נתונים, מתקני שירותי בריאות, מלונות, תשתיות - בצורה של כבלי סיבים, מגדלי תא וצינורות אנרגיה - מבני משרדים, מרכזי קמעונאות, אחסון עצמי, עץ עץ ומחסנים. אחד היתרונות של REIT למשקיעים היומיומיים הוא שהם מספקים את האפשרות להחזיק בחלק מהנדל"ן המייצר הכנסה מבוססת דיבידנד.

הקונגרס הקים נאמני השקעות נדל"ן בשנת 1960 כתיקון להארכת הבלו לסיגרים משנת 1960. ההוראה מאפשרת למשקיעים בודדים לקנות מניות בתיקי נדל"ן מסחריים המקבלים הכנסות ממגוון נכסים.

נאמנות השקעות בנדל"ן (REIT)

הבנת REIT

לרוב הריטים יש מודל עסקי פשוט: ה- REIT שוכר שטח וגובה דמי שכירות על הנכסים, ואז מחלק את ההכנסה כדיבידנד לבעלי המניות.

כדי להיחשב לריט, על החברה לעמוד בהוראות מסוימות בקוד הכנסות פנימיות. דרישות אלה כוללות בעיקר להחזיק נדל"ן מניב הכנסות לטווח הרחוק ולחלק הכנסות לבעלי המניות. באופן ספציפי, על חברה לעמוד בדרישות ספציפיות הכוללות:

• השקע לפחות 75% מכלל נכסיו בנדל"ן, במזומן או באוצר אמריקני. קבל לפחות 75% מההכנסה ברוטו משכירות מקרקעין, ריבית ממשכנתא המממנת את הנדל"ן, או ממכירות נדל"ן. החזר מינימום של 90% אחוז מההכנסה החייבת שלה בצורת דיבידנדים לבעלי מניות בכל שנה יש מינימום של 100 בעלי מניות לאחר שנת קיומה הראשונה. אין יותר מ- 50% ממניותיה בידי חמישה אנשים או פחות במהלך המחצית האחרונה של השנה החייבת במס.

דרישות אחרות לרבות ה- REIT הינן ישות חייבת במס כתאגיד בעיני מס הכנסה. יתרה מזאת, על המפעל לנהל דירקטוריון או נאמנים.

Takeaways מפתח

• קרן השקעות בנדל"ן (REIT) הינה חברה המחזיקה, מפעילה או מממנת נכסים מניבים. רווחי REIT מחזיקים ומנהלים נכסי נדל"ן. REIT משכנתא מחזיקה או סוחרת משכנתאות וניירות ערך מגובים במשכנתא. REITs מייצרים זרם הכנסה קבוע למשקיעים אך מציעים מעט בדרך של שווי הערכה. רוב הריטים נסחרים באופן ציבורי כמו מניות, מה שהופך אותם לנזילים ביותר - בניגוד לרוב השקעות הנדל"ן.

סוגי REITs

ישנם מספר סוגים של REIT. לקרנות יש סיווגים המציינים את סוג העסק שהם מבצעים וניתן לסווג אותם יותר בהתאם לאופן שבו מניותיהם נקנות ונמכרות.

REITs הון הוא הצורה הנפוצה ביותר של מיזם. גופים אלה קונים, מחזיקים ומנהלים נדל"ן מניב. ההכנסות מגיעות בעיקר משכר דירה ולא ממכירה חוזרת של נכסי התיקים.

REIT משכנתא, הידוע גם בשם mREIT, מלווים כסף לבעלי נדל"ן ומפעילים. ההלוואות עשויות להיות ישירות באמצעות משכנתא והלוואות או בעקיפין באמצעות רכישת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). MBS הן השקעות המחזיקות בריכות משכנתא שהונפקו על ידי ארגונים בחסות ממשלתית (GSE). הרווחים שלהם מגיעים בעיקר מרווח הריבית נטו - הפרש בין הריבית שהם מרוויחים על הלוואות משכנתא לבין עלות מימון הלוואות אלה. בשל המיקוד הממוקד במשכנתא של REIT זה, הם רגישים לעליית ריבית.

ארגוני REIT היברידיים מחזיקים הן בנכסי שכירות פיזיים והן בהלוואות משכנתא בתיקיהם. בהתאם למיקוד ההשקעה המוצהר של הישות, הם עשויים לשקול את התיק ליותר נכסי או יותר אחזקות משכנתא.

סוג הריט	אחזקות
הון	בבעלותך ולהפעיל נדל"ן מניב
משכנתא	העמדת משכנתא על מקרקעין
היברידי	להחזיק נכסים ולעשות משכנתא
סחורה פומבית	רישום בבורסה ארצית
ציבור שאינו נסחר	רשום ב- SEC, שאינו נסחר באופן ציבורי
פרטי	לעבוד רק כהשקעות בהשמה פרטית