שכבות שוק הנדל"ן מסווגות ערים כרוב I, רובד II או נדבך III בהתאם לשלב ההתפתחות של שוקי הנדל"ן שלהם.
לכל שכבת נדל"ן יש מאפיינים מגדירים:
- בערי רובד I יש שוק נדל"ן מפותח. ערים אלה נוטות להיות מפותחות מאוד, עם בתי ספר, מתקנים ועסקים נחשקים. בערים אלה יש הנדל"ן היקרים ביותר. ערי Tier II נמצאות בתהליך פיתוח שוקי הנדל"ן שלהן. ערים אלה נוטות להיות מבואות, וחברות רבות השקיעו באזורים אלה, אך עדיין לא הגיעו לשיאם. בדרך כלל הנדל"ן זול יחסית; עם זאת, אם הצמיחה תימשך, המחירים יעלו. בערים ברבע השלישי יש שוק נדל"ן שאינו מפותח או לא קיים. הנדל"ן בערים אלה נוטה להיות זול, ויש הזדמנות לצמיחה אם חברות נדל"ן יחליטו להשקיע בפיתוח האזור.
פירוק שכבות שוק הנדל"ן
עסקים רבים רואים בערים רובע ב 'ומשכבה III יעדים נחשקים, במיוחד בזמנים של חוזק כלכלי. אזורים אלה מהווים הזדמנות לצמיחה והתפתחות ומאפשרים לעסקים להתרחב ולהעניק תעסוקה לאנשים בערים גדלות. בנוסף, עלות ההפעלה בנדל"ן ראשוני ראשונה יקרה, וחברות רואות לרוב באזורים לא מפותחים דרך להתרחב ולהשקיע בצמיחה עתידית.
לעומת זאת, עסקים נוטים להתמקד יותר בשווקים המבוססים בערי רובד 1 כאשר הכלכלה נמצאת במצוקה, שכן אזורים אלה אינם דורשים השקעה וסיכונים הקשורים באזורים לא מפותחים. אף על פי שהם יקרים, בערים אלה יש המתקנים והתכניות החברתיות הנחשקות ביותר.
ערים אמריקאיות המסווגות לעתים קרובות כערים ברמת Tier I כוללות את ניו יורק, לוס אנג'לס, שיקגו, בוסטון, סן פרנסיסקו וושינגטון הבירה. מצד שני, ערי Tier II עשויות להיות מורכבות מסיאטל, בולטימור, פיטסבורג ואוסטין - אף על פי שהסיווגים עשויים להיות שונים זמן ועל סמך קריטריונים מסוימים. ובכל זאת, מחירי הנדל"ן משתנים לעתים קרובות באופן דרסטי משכבה לשכבה. לדוגמה, אתר הנדל"ן זילוב מעריך שווי חציון ביתי בפיטסבורג של 130, 400 דולר, לעומת 586, 400 דולר בניו יורק, ו 658, 500 דולר בלוס אנג'לס, בינואר 2018.
סיכונים הקשורים לשכבות שוק נדל"ן שונות
ערי רובד I בדרך כלל נמצאות בסכנה לחוות בועת דיור, המתרחשת כאשר המחירים זורמים בגלל ביקוש גבוה. עם זאת, כאשר המחירים גבוהים מדי, איש אינו יכול להרשות לעצמו לשלם עבור נדל"ן. כאשר זה קורה, אנשים מתרחקים, הביקוש לנדל"ן פוחת והמחירים יורדים בחדות. המשמעות היא שהבועה "פרצה".
ערי שכבה II ורביע III נוטות להיות מקומות מסוכנים יותר לפיתוח נדל"ן ועסקים. סיכונים אלה נובעים מהעובדה כי התשתיות בערים שכבות II ושטחים III אינן מפותחות ואין לה משאבים לתמוך במיזמים חדשים. יקר לפתח תשתיות אלה, ותמיד קיים הסיכוי שהפיתוח לא יצליח ושוק הנדל"ן ייכשל.
