דרך reit

תוכן העניינים

• מהי ריט?
• סוגי REITs
• יתרונות
• בחירת REIT הנכונה
• בשורה התחתונה

שפע רכבי ההשקעה שם בחוץ מייצר אתגר עבור המשקיע הממוצע שמנסה להבין במה מדובר. מניות הן עמוד התווך של השקעה, איגרות חוב היו תמיד המקום הבטוח להחנות את הכסף שלך, האופציות הגדילו את המינוף לספקולנטים, וקרנות נאמנות נחשבות לאחד הרכבים הקלים ביותר עבור המשקיעים. סוג השקעה אחד שלא ממש נופל לקטגוריות הללו ולעיתים קרובות מתעלמים מהם הוא אמון השקעות הנדל"ן, או REIT.

Takeaways מפתח

• קרן השקעות בנדל"ן (REIT) היא חברה המחזיקה, מפעילה או מממנת נכסים מניבים. קרנות REIT מחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן. REIT משכנתא מחזיקה או סוחרת משכנתאות וניירות ערך מגובים במשכנתא. REITs מייצרים זרם הכנסה קבוע עבור משקיעים אך מציעים מעט בדרך של הערכת הון. רוב הריטים נסחרים באופן ציבורי כמו מניות, מה שהופך אותם לנזילים ביותר - בניגוד לרוב השקעות הנדל"ן.

מהי ריט?

חברת נאמנות של REIT הצוברת מאגר כסף, באמצעות הנפקה ציבורית ראשונית (IPO), המשמשת אז לקנייה, פיתוח, ניהול ומכירת נכסים בנדל"ן. ההנפקה זהה לכל הצעת אבטחה אחרת עם הרבה מאותם כללים לגבי תשקיף, דרישות דיווח ותקנות; עם זאת, במקום לרכוש מניות בחברה יחידה, הבעלים של יחידת REIT קונה חלק ממאגר הנדל"ן המנוהל. מאגר נדל"ן זה מייצר הכנסה באמצעות השכרה, חכירה ומכירה של נכסים ומחלק אותם ישירות לבעל הריט על בסיס קבוע.

סוגי REITs

REIT, כמו רוב ההשקעות, מגיעים במגוון טעמים. לקרנות אלה יש סיווגים המציינים את סוג העסק שהם מבצעים וניתן לסווג אותם יותר בהתאם לאופן בו מניותיהם נקנות ונמכרות.

REITs הון הוא הצורה הנפוצה ביותר של מיזם. גופים אלה קונים, מחזיקים ומנהלים נדל"ן מניב. ההכנסות מגיעות בעיקר משכר דירה ולא ממכירה חוזרת של נכסי התיקים.

REIT משכנתא, הידוע גם בשם mREIT, מלווים כסף לבעלי נדל"ן ומפעילים. ההלוואות עשויות להיות ישירות באמצעות משכנתא והלוואות או בעקיפין באמצעות רכישת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). MBS הן השקעות המחזיקות בריכות משכנתא שהונפקו על ידי ארגונים בחסות ממשלתית (GSE). הרווחים שלהם מגיעים בעיקר מרווח הריבית נטו - הפרש בין הריבית שהם מרוויחים על הלוואות משכנתא לבין עלות מימון הלוואות אלה. בשל המיקוד הממוקד במשכנתא של REIT זה, הם רגישים לעליית ריבית.

ארגוני REIT היברידיים מחזיקים הן בנכסי שכירות פיזיים והן בהלוואות משכנתא בתיקיהם. בהתאם למיקוד ההשקעה המוצהר של הישות, הם עשויים לשקול את התיק ליותר נכסי או יותר אחזקות משכנתא.

יתרונות

כשאתה קונה נתח מ- REIT, אתה בעצם קונה נכס פיזי עם אורך חיים צפוי ועם פוטנציאל הכנסה באמצעות שכר דירה ושווי נכסים. זה מנוגד למניות נפוצות בהן המשקיעים רוכשים את הזכות להשתתף ברווחיות החברה באמצעות בעלות. ברכישת REIT, האדם לא רק לוקח חלק אמיתי בבעלות על רכוש באמצעות עליות וירידות בערך, אלא הוא גם משתתף בהכנסה שנוצרת על ידי הנכס. זה יוצר מעט רשת ביטחון למשקיעים מכיוון שתמיד יהיו להם זכויות בנכס העומד בבסיס הנאמנות תוך שהם נהנים מיתרונות הכנסתם.

יתרון נוסף שמוצר זה מספק למשקיע הממוצע הוא היכולת להשקיע בנדל"ן ללא דרישות ההון והעבודה הגדולות הנלוות בדרך כלל. יתר על כן, ככל שקרנות נאמנות זו מאוחדות זו לזו, נוצרת כמות גדולה יותר של פיזור מכיוון שחברות הנאמנות מסוגלות לרכוש נכסים רבים ולהפחית את ההשפעות השליליות של בעיות בנכס יחיד. משקיעים בודדים המנסים לחקות REIT יצטרכו לקנות ולתחזק מספר גדול של נכסי השקעה, וזה בדרך כלל כרוך בסכום משמעותי של זמן וכסף בהשקעה שלא חוסלת בקלות. כאשר קונים REIT, השקעת ההון מוגבלת למחיר היחידה, כמות העבודה שהושקעה מוגבלת לכמות המחקר הדרושה בכדי לבצע את ההשקעה הנכונה, והמניות נזילות בבורסות רגילות.

היתרון הסופי, וכנראה החשוב ביותר, ש- REIT מספקת הוא דרישתם לחלק כמעט 90% מההכנסה החייבת שלהם במס, שנוצר על ידי נדל"ן מניב, לבעלי המניות שלהם. סכום זה מופרך ברמה העסקית וממוסה בדרך כלל ברמה האישית. כך שלא כמו דיבידנדים, יש רק מיסוי אחד עבור החלוקות המשולמות למשקיעים. שיעור חלוקה גבוה זה פירושו כי מחזיק ב- REIT משתתף רבות ברווחיות הניהול והרכוש בתוך הנאמנות, שלא כמו בבעלות המניות המשותפת בה התאגיד והדירקטוריון שלה מחליטים אם מחולקים עודפים מזומנים לבעל המניות.

בחירת REIT הנכונה

כמו בכל השקעה, עליכם להכין שיעורי בית לפני שתחליטו איזה REIT לרכוש. יש כמה סימנים ברורים שעליך להסתכל עליהם לפני שתקבל את ההחלטה:

1. ניהול

חשוב תמיד כאשר קונים נאמנות או מאגר נכסים מנוהל בכדי להבין ולהכיר את הרקורד של המנהלים והצוות שלהם. רווחיות ושווי נכסים קשורים קשר הדוק ליכולתו של המנהל לבחור את ההשקעות הנכונות ולהחליט על האסטרטגיות הטובות ביותר. בבחירתך ב- REIT להשקיע, וודא שאתה מכיר את צוות הניהול ואת הרקורד שלהם. בדוק כיצד הם מקבלים פיצויים. אם זה מבוסס על ביצועים, רוב הסיכויים שהם יסתכלו גם על טובתך.

2. גיוון

ריטים הם אמונים המתמקדים בבעלות על רכוש. מכיוון ששווקי הנדל"ן משתנים לפי מיקום וסוג נכס, חשוב מאוד ש- REIT שתחליט לקנות יהיה מגוון כראוי. אם הריט מושקע מאוד בנדל"ן מסחרי ויש ירידה בשיעורי התפוסה, אז תיתקל בבעיות גדולות. גיוון פירושו גם שלאמון יש גישה מספקת להון בכדי לממן יוזמות צמיחה עתידיות ולמנף את עצמו כראוי לטובת התשואות המוגברות.

3. רווחים

הפריט האחרון שעליך לקחת בחשבון לפני שאתה קונה ל- REIT ספציפי הוא הכספים שלו מפעולות ומזומנים זמינים להפצה. מספרים אלה חשובים מכיוון שהם מודדים את הביצועים הכוללים של ה- REIT, אשר בתורם מתרגם לכסף המועבר למשקיעים. הקפד שלא להשתמש במספרי ההכנסה הרגילים שנוצרו על ידי ה- REIT מכיוון שהם יכללו פחת של רכוש ובכך ישנו את המספרים. מספרים אלה שימושיים רק אם כבר בדקת היטב את שני הסימנים האחרים, מכיוון שייתכן ש- REIT חווה תשואות לא נורמליות בגלל תנאי שוק הנדל"ן או מזל ההנהלה בבחירת השקעות.

בשורה התחתונה

עם כל כך הרבה דרכים שונות להשקיע את כספך, חשוב שכל החלטה שתקבל תהיה מושכלת היטב. זה חל על מניות, אג"ח, קרנות נאמנות, REIT או השקעה אחרת. עם זאת, ל- REIT כמה תכונות מעניינות שעשויות להתאים היטב לתיק העבודות שלך.