בגרסה של תרשים מחזורי ההשקעות התקופתיים של MFS השקעות לשנים 1998 עד 2017, נאמני השקעות הנדל"ן (REIT) היו סוג הנכסים בעל הביצועים הטובים ביותר בשש מאותן שנים. יתרה מזאת, במהלך אותה תקופה, REITs, מיוצג על ידי מדד הון הנדסי NAREIT, ריכזו תשואה שנתית ממוצעת של 8.67%, שהייתה סוג הנכסים השני הטוב ביותר באותה תקופה לאחר נכסים קטנים עם אמצע שווי עם תשואה שנתית ממוצעת של 9.12%.
ביצועי עבר אינם ערובה להחזר עתידי. אז האם בסביבה הנוכחית האם REIT השקעות ברות קיימא עבור משקיעים בודדים כמו גם יועצים פיננסיים ולקוחותיהם? (לקריאה קשורה ראו: REIT תעודות סל יציבות הצעה.)
שיעורי ריבית + REITS
לפי יאהו! ל- Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX) העוקב אחר מדד ה- REIT MSCI US, יש תשואה שוטפת של 4.3%. בסביבת הריבית הנמוכה של ימינו, זה בהחלט אטרקטיבי עבור משקיעים רבים. ריבית עולה היא בדרך כלל גורם שלילי עבור REIT; יצואתן גדלה כתוצאה מתשלומי ריבית גבוהים יותר, מה שמקטין את המזומנים העומדים לרשותם כדי לשלם דיבידנד למשקיעים.
ריטיטים עם רמות עודפות של חובות או כאלה שצריכים למחזר נכסים בטווח הקרוב רגישים יותר להעלאת שערים מאחרים.
בשנת 2018 מחירו של ה- Vanguard REIT ETF (VNQ) יורד ביותר מ -12% מהשיא בינואר 2015, בין היתר בגלל אי וודאות לגבי התזמון והנכונות של הפד להעלות את הריבית.
ביצועי העבר של REIT
כהן וסטיירס, מנהל השקעות המציע מספר קרנות REIT, מציין את מחזור ההידוק של הפד האחרון בין יוני 2004 ליוני 2006 כדוגמא היכן שהשיעורים הגבוהים יותר פגעו תחילה בביצועים של REIT. אולם ככל שהזמן עבר, הכלכלה החזקה עזרה בה להגביר את התשואה עבור הריטים.
התשואה המצטברת של REIT למסגרת זמן זו עמדה על 57.9%, לעומת 15.5% למניות ו -5.9% לאג"ח, לפי המשרד.
המשרד אומר במאמר באתר שלה: "כאשר הכלכלה משתפרת והיסודות חזקים, תיקונים מונעים תשואה הציגו באופן היסטורי הזדמנויות קנייה אטרקטיביות למשקיעים לטווח הארוך. ככל שהתועלות של צמיחה כלכלית חזקה התבררו יותר, הערכות שווי נוטות לחזור לשגרה. אנו מאמינים שמשקיעים אשר מיושרים לנצל את ההזדמנויות הללו עשויים להיות מתוגמלים בטווח הארוך."
REIT מציעים זעזועים לגיוון
REIT אינם מבדלים גדולים מהמניות, כפי שמעידים המתאם בערך 78% למניות בהתבסס על השוואה בין מדד S&P 500 ומדד הון NAREIT הון במשך 10 שנים עד סוף 2015. לעומת זאת, REITs מספקים טוב פיזור במונחים של מתאם נמוך או שלילי לאג"ח ליבה, סחורות ומטבעות.
מעבר לשיעורי הריבית, ביצועי ה- REIT יהיו תלויים באופן המשק של כלכלה ושוק המניות. במאמר שפורסם לאחרונה ב- CNBC אמר ג'וזף סמית ', מנהל ההשקעות הראשי של CBRE Clarion Securities, שמנהל כ- 22 מיליארד דולר בנכסי נדל"ן: "כל השנה היה כפכף בין הציפיות לצמיחה כלכלית ושיעורי ריבית. אי וודאות יוצרת תנודתיות, ובעיתיות של תנודתיות מתאם המתאם של REIT עם שוק המניות הרחב יותר. " הצעת המחיר של מר סמית נאמרה בסוף 2015. (לקריאה קשורה ראו: השקעות נדל"ן בסביבה בריבית גבוהה. )
גורמים המשפיעים על REIT פרטני
כמו כל קרן נאמנות או תעודות סל, יש קרנות ריט אלה בבסיסן. REITs פרטניים יכולים לכלול כאלה שיש להם תיק ביסוס של נכסים מסחריים, נכסים למגורים ובתי מלון או אתרי נופש בקרב רבים אחרים. בנוסף, קיימת חשיפה למגזרים ספציפיים כמו בריאות ותחומי התמחות כמו REIT עצים ומשכנתא.
העניין כאן הוא שחלק מהביצועים של REIT אלה יהיו קשורים לביצועים של שוק המניות והמגזרים העסקיים אליהם הם קשורים. משמעות הדבר היא כי ביצועי הריטים הללו חורגים מביצועי שוק המניות הכולל ו / או הכלכלה. זה לא דומה לאמרה הנדל"ן שמפנה כיצד כל הנדל"ן הוא מקומי.
REITs פרטניים מושפעים גם מהאנשים המנהלים אותם. כמו כל מניה אחרת או מכשיר דומה, ניהול חשוב. מה החוויה שלהם? האם הם ממוקדים בעלי מניות? האם יש להם כסף משלהם לצד שלך?
חוק קיצוץ ומשרות משנת 2017 מועיל למשקיעים בנדל"ן. חלק מהשינויים הכלולים בחוק המס החדש משפיעים על REIT. לדוגמא, REIT נהנים מהניכוי של 20% מההכנסה המועברת מהישות.
בשורה התחתונה
כמו השקעות רבות אחרות כיום, הריטים עשויים לסבול לפחות בהתחלה מתקופת העלאות ריבית. REIT ממונפים מאוד ואלה שעשויים להזדקק למחזר את החוב בזמן שיעורי עלייתם עשויים להיות פגיעים יותר מאחרים. מי שמביט ב REITs פרטני צריך להסתכל על ניהול המשרד ועל תיק ההשקעות הבסיסי שלו. ישנן מספר קרנות נאמנות ותעודות סל המספקות חשיפה סולידית גם לתחום זה. לאורך זמן, REIT הוכיחו כמרכיב יציב בתיקים רבים וייתכן שהם ימשיכו להתקדם. (לקריאה קשורה ראו: 5 סוגים של REIT וכיצד להשקיע בהם. )
