אבטחה מגובה משכנתא (MBS) היא סוג של נייר ערך מגובה בנכס שמובטח על ידי משכנתא או גביית משכנתא. ניתן לסחור ב- MBS באמצעות מתווך. זה מונפק על ידי גורם ממומן בממשלה (GSE), סוכנות ממשלתית פדרלית מורשית או חברה פיננסית פרטית.
תכונות של MBS
למרות שהם אטרקטיביים מכמה סיבות, ל- MBS ישנם כמה תכונות ייחודיות המוסיפות סיכון נוסף בהשוואה לאג"ח וניל רגילה.
- MBS מבוטחים על ידי מאגר משכנתא למגורים. תשלומים לרוב "עוברים" בבנק המקורב למשקיע של צד שלישי. מעבר לתשלומי ריבית חודשיים, משכנתא מופחתת במהלך חייהם, כלומר סכום קרן כלשהו משתלם בכל תשלום חודשי. בניגוד לאג"ח שמשלמת בדרך כלל את כל הקרן בזמן הפירעון. בנוסף להפחתות מתוזמנות, המשקיעים מקבלים, באופן יחסי, תשלומים מוקדמים מראש של קרן בגין מימון מחדש, עיקול ומכירת בתים. אמנם משכנתא טיפוסית עשויה להיות תקופה של 30 שנה, אך לעיתים קרובות משכנתא משולמת הרבה יותר מוקדם. בשל התשלומים הלא מתוזמנים הללו, חיזוי הבשלות של ה- MBS הוא בעייתי.
תוך התמקדות בהיבט התשלום מראש של MBS, מאמר זה יציג את המושג חיים ממוצעים משוקללים (WAL), ויסביר את השימוש בו בשמירה על סיכון לתשלום מראש.
מה הם חיים ממוצעים משוקללים?
נתון שמשמש בדרך כלל מדד לבשלות יעילה של MBS הוא ה- WAL, המכונה לעיתים רק "חיים ממוצעים". לחישוב ה- WAL, הכפל את התאריך (שבא לידי ביטוי כשבריר של שנים או חודשים) של כל תשלום באחוז מסך הקרן המשתלם באותו מועד, ואז הוסף תוצאות אלה. לפיכך, ה- WAL רושם את ההשפעה של התשלומים העיקריים לאורך חיי הביטחון.
ניתן לדמיין את ה- WAL כנקודת המשען על ציר זמן העובר ממוצא למועד הבגרות הסופי. נקודת המשען "מאזנת" את תשלומי הקרן, ממש כמו שילדים במשקלים שונים מאזנים בין מנופים על ידי עמדות שונות על הבר. איור 1 להלן מציג את ה- WAL למאגר משכנתא למשך 30 שנה.
איור 1
תשואות ושיעור התשואה הפנימי
MBS ניתנים לסחירות ויכולים לסחור בפרמיות, בהנחות או בערך הנקוב, בהתאם לשינויים בשערי השוק הנוכחיים. עסקאות מעבר קופון שוטפות לפי שווי נקוב, ואילו מעבר קופונים גבוה נסחר בפרמיות וסחר ניירות ערך עם קופונים נמוכים בהנחות. התשואה המצוטטת היא שיעור התשואה הפנימי, שמשווה את הערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים העתידיים עם המחיר הנוכחי של נייר הערך. לפיכך, התשואה המצוטטת על MBS מותנית תמיד בהנחת תשלום מראש.
הנחת התשלום מראש הינה מכריעה לניירות ערך עוברים משכנתא. המשקיעים יודעים מראש כי תשלום מראש יכול להתרחש, אך אינם יודעים מתי וכמה. יש להקרין ולהניח את המשתנים הללו. כמו כן, אין הנחה שמרנית אחת שיכולה לחול על כל המעברים בגלל האפקט הא-סימטרי - יש תמריץ לשלם מראש במהירות רבה יותר על MBS פרמיום, בעוד שההפך הוא הנכון לגבי MBS הנחה.
(עיין במבט פנימי על שיעור התשואה הפנימי למידע נוסף על שיטת ניתוח פיננסית זו.)
מה התשואה הממומשת?
התשואה הממומשת על נייר ערך שעבר היא התשואה שהרוכש מקבל בפועל תוך החזקת נייר הערך, בהתבסס על התשלומים המקדמיים של קרן ולא על התשלומים המקודמים המשוערים ששימשו לחישוב התשואה המצוטטת. תשלומים מקדימים המהירים או האיטיים מהצפוי משפיעים על מעבר פרמיה והנחות באופן לא סימטרי.
נניח כי אבטחת המעבר נסחרת בפרמיה. תשלומים מקדמים לפי שווי נקוב גורמים לתזרימי מזומנים שניתן להשקיע מחדש רק בשיעור הנוכחי הנמוך יותר. כתוצאה מכך, תשלומי מקדמה מהירים מהניסיון מונעים מהמשקיע את תזרימי המזומנים הגבוהים שהצדיקו את מחיר הפרמיה מלכתחילה. מצד שני, תשלומים מקדימים איטיים יותר מציעים למשקיע יותר זמן להרוויח את שיעור הקופון הגבוה יותר. כתוצאה מכך, תשלומים מקדימים איטי יותר מעלים את התשואה הממומשת מעל התשואה המצוטטת, בעוד שתשלומי מראש מהירים יותר מורידים את התשואה הממומשת.
מעבר מהנחה נהנה מתשלומי מקדמה מהירים מהצפוי מכיוון שניתן יהיה להשקיע מחדש את תזרימי המזומנים בערך הנקוב בניירות ערך בקופון שוטף. למעשה, המשקיע יכול פשוט להחליף את הקופון הנמוך בהנחה גבוהה יותר מכיוון שהתשלום מראש הוא בשווי. לכן התשואה הממומשת תעלה על התשואה המצוטטת. נהפוך הוא, ההפך קורה כאשר התשלומים המוקדמים איטית מהצפוי. המשקיע תקוע עם התלושים הנמוכים למשך זמן רב יותר, ובכך מפחית את התשואה הממומשת.
מהי הנחת התשלום מראש?
במהלך השנים פותחו מספר מפרטים קונבנציונליים של שיעורי תשלום מראש המשוערים. לכל אחת היתרונות והחסרונות שלה.
תשואת משכנתא רגילה
המפרט הראשון והפשוט ביותר הוא להניח את "תשואת המשכנתא הסטנדרטית" או "ששולמה מראש ב -12." במפרט זה, ההנחה היא כי אין כל תשלום מראש עד השנה השתים-עשרה, כאשר כל המשכנתא בתשלומי הבריכה כוללת מראש.
למפרט זה יש יתרון של פשטות חישובית ומתאים למציאות כי הבשלות האפקטיבית של מרבית בריכות המשכנתא קצרה בהרבה ממועד הפירעון הסופי. מעבר לכך, לא ניתן לומר הרבה על הנחה זו. זה מזניח לחלוטין את התשלומים המתרחשים בשנים הראשונות של מאגר משכנתא. לפיכך, תשואה המחושבת ומצוטטת על בסיס הנחת "תקן" תשלום מראש זה מבינה ברצינות את התשואה הפוטנציאלית במסחר אבטחה עובר בהנחה עמוקה ומפריזה על התשואה הפוטנציאלית במעבר פרמי.
שיטת חווית FHA
בקצה השני של הספקטרום נמצא מפרט של תשלום מראש המבוסס על התנסויות בפועל של מינהל השיכון הפדרלי (FHA). ה- FHA אוסף נתונים היסטוריים על השכיחות בפועל של תשלום מראש על הלוואות המשכנתא שהיא מבטחת. נתונים אלה מכסים מגוון רחב של תאריכי מקור ושיעורי קופון.
שיטת החוויה של FHA הייתה בבירור שיפור ביחס לתשואת המשכנתא הסטנדרטית, מכיוון שהיא הציגה הנחות מציאותיות ותוקפות היסטורית, אך עם זאת היא אינה נטולת בעיות משלה. מכיוון שה- FHA מפרסמת סדרה חדשה כמעט כל שנה, שוק המשכנתאות המשני התמודד עם הנסיבות המבלבלות של קיום ניירות ערך על בסיס סדרות משנים שונות.
(אודות שוק המשכנתאות המשני מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך .)
שיעור תשלום קבוע מראש
מפרט נוסף בו נעשה שימוש הוא שיעור התשלום מראש הקבוע (CPR), המכונה גם "שיעור התשלום מראש המותנה". מפרט זה מניח כי אחוז היתרה העיקרי המשולם מראש בשנה נתונה הוא קבוע.
קל יותר לעבוד בשיטת החייאה באמצעות אנליטית מאשר ניסיון של FHA, מכיוון ששיעור התשלום מראש החלים על כל שנה הוא מספר אחד עקבי, לא אחד מתוך 30 מספרים משתנים. כתוצאה מכך, קל יותר להשוות תשואות מצוטטות לתקופת החזקה מסוימת על פני הנחות של תשלום מראש מראש. יתרון עדין אחד לשיטת החייאה הוא שהיא חושפת את האופי הסובייקטיבי של הנחת התשלום מראש. גישת החוויה של ה- FHA מרמזת על מידת דיוק שעלולה להיות בלתי מוצדקת לחלוטין.
גרסה של החייאה נקראת "תמותה חד-חודשית" (SMM). ה- SMM הוא פשוט האנלוגי החודשי לביצוע ההחייאה השנתי. ההנחה היא שאחוז היתרה העיקרי המשולם מראש בחודש נתון הוא קבוע.
מודל תשלום מקדים מראש של PSA
הנחת שיעורי התשלום המקדימה הנפוצה ביותר היא חווית התשלום מראש הרגילה שמציעה איגוד ניירות הערך (PSA), קבוצת סחר בענף. מטרת ה- PSA הייתה להביא סטנדרטיזציה לשוק. 30 החודשים הראשונים של חווית התשלום מראש הרגילה דורשים העלאת החייאה בהתמדה, החל מאפס ועולה 0.2 אחוז בכל חודש; לאחר מכן משתמשים ברמת שישה אחוזים החייאה. אולם לעיתים התשואות מבוססות על הנחת תשלום מראש מהירה או איטית יותר מהתקן הזה. שינוי זה בהנחת התשלום מראש מצוין על ידי ייעוד אחוז מעל או מתחת ל 100 אחוז.
- MBS המצוטט ב -200 אחוז PSA מניח עלייה של 0.4 אחוז החייאה בחודש האחרון במהלך 30 החודשים הראשונים, ואז רמת החייאה ברמה של 12 אחוזים. MBS המצוטט ב -50 אחוזים ברמה מושגת.
בשורה התחתונה
כפי שנדון, שימוש בחיים ממוצעים משוקללים כרוך במספר הנחות והוא רחוק מלהיות מדויק. עם זאת, זה עוזר למשקיעים לבצע חיזויים מציאותיים יותר לגבי התשואה והטווח של MBS המסייעים להפחתת הסיכון הגלום בתשלום מראש.
(למידע נוסף על MBS, ראה רווח מחובות משכנתא עם MBS .)
