למכירה על ידי בעלים או להשתמש בסוכן: מה הכי טוב בשבילך?

תוכן העניינים

• 1. מתווכים עשויים שלא להראות FSBO
• 2. סוכנים הימנעו ממכירות רגשיות
• 3. נדל"ן הוא משרה מלאה
• 4. סוכנים ניגשים לרשתות גדולות
• 5. השבת קונים לא מוסמכים
• 6. משא ומתן מחירים קח מיומנות
• 7. אתה מתעלם מפגמי הבית שלך
• 8. חשיפה לסיכונים משפטיים
• בשורה התחתונה

שיטת "למכירה על ידי בעלים" (FSBO) נראית דרך נהדרת לחסוך אלפי דולרים בעת מכירת הבית. אחרי הכל, העמלה הרגילה של סוכן הנדל"ן היא 6% - 15, 000 דולר על בית של 250, 000 דולר. בהתחשב בגודל העמלה הזו, אתם עשויים לחשוב שלפעול כסוכן מוכר משלכם יהיה ללא ספק שווה את החיסכון. הנה שמונה סיבות שכדאי לחשוב שוב.

Takeaways מפתח

• אתה עלול להתפתות להימנע מסוכן נדל"ן, לחסוך את העמלה ופשוט למכור את הבית בעצמך. אתה יכול גם להציע "למכירה על ידי בעלים" (FSBO). בעוד שמפתה, הסיכונים להסתדר לבד עולים על היתרונות, ברוב המקרים. הסיכויים כוללים מעט מאוד קונים פוטנציאליים - קל וחומר שקונים מוסמכים, קבלת החלטות רגשיות, אי ידיעה כיצד לנהל משא ומתן כמו שצריך, ואין להם מספיק זמן פנוי להקדיש למציאת קונה. אחד הסיכונים הגדולים ביותר של מכירת זה לא להיות ניסיון או מומחיות כדי לנווט בכל הדרישות החוקיות והרגולטוריות שמגיעות למכירת בית.

1. מתווכים עשויים שלא להראות FSBO

בעסקה למכירה של בעלים, סוכן הקונה יודע שלא יהיה עמית מקצועי בצד השני של העסקה. גם אם לקוח מתעקש לראות את הבית שלך, הסוכן עלול להרתיע מהצעת הצעה, תוך ציטוט בטרדות והסיכונים של ניסיון לסגור את העסקה מבלי שאיש מקצוע ייצג את המוכר - וללא עמלה מובטחת.

"יש רק שתי סיבות לכך שאני מציג FSBO: אין מלאי אחר זמין או שהמחיר הוא נמוך עד כדי גיחוך, " אומר ברוס אייליון, מתווך בחברת RE / MAX אטלנטה רבתי. מתווכים מנוסים בדרך כלל נשרפו על ידי עסקת FSBO בה המוכר לא שילם את העמלה המוסכמת המלאה - או כל עמלה בכלל - לסוכן שהביא את הקונה, אומר אייליון. "מוכרי FSBO נתפסים כמוכרים לא מציאותיים, בלתי סבירים וקשים, אשר מתווכים מקצועיים דחו אותם", הוא אומר.

אך ישנם סוכני קונים אשר יציגו את הנכס שלכם בתנאים הנכונים. המתווך בפילדלפיה, דניס ברון, מברקסייר הת'אווי, HomeServices Fox & Roach, אומר כי כל עוד יש לה הסכם קונה חתום הקובע כי כאשר היא מציגה בית FSBO הסוכנות שלה מקבלת שכר, היא בטוחה.

"יש לי גם הסכם שנחתם לפני כן על ידי הבעלים שמוכר את הנכס או הבית שלו", אומר ברון. ההסכם קובע איזה דמי אחוז שילם המוכר לסוכן. (הסוכן רשאי לציין עמלה של 6%, בניסיון לקרב את הצד של הקונה והן את הצד של המוכר. במקום זאת, לנהל משא ומתן על סך העמלה לסכום סביר יותר של 2% עד 3%.) ההסכם מבהיר כי ברון עובד רק מטעם הקונה וכי כסוכן הקונה מוטלת עליה חובה לגלות ללקוחה את כל המידע שהמוכר מספק לה, כגון הצורך למכור עד תאריך מסוים.

2. סוכנים הימנעו ממכירות רגשיות

מכירת הבית היא בדרך כלל תהליך רגשי. פגישת סוכן מונעת ממך צעד אחד מוסר ומסבירה פחות טעויות מטופשות, כמו מחיר יתר של הבית שלך, סירוב להתמודד עם הצעה נמוכה מכיוון שאתה נעלב, או כניעה בקלות רבה מדי כשיש לך תאריך יעד למכירה. "מתווך יכול לבצע מעקב מבלי להעביר תחושה של להיטות או ייאוש; מעקב זה תפקידם, "אומר אייליון. "כאשר מוכר בודק שוב ושוב, הוא מסמן, בצדק או שלא בצדק, בנכונות לקבל מחיר נמוך יותר."

סוכן יכול להוציא את העוקץ מהדחייה ולשים סיבוב חיובי על כל משוב שלילי. "קשה יותר להרחיק את רגשותיהם מהמכירה מכיוון שאין צד שלישי להקפיץ ממנה שום דבר", אומר מתווך הנדל"ן ג'סי גונזלס, הבעלים של Archer Realty בסנטה רוזה, קליף. "למשל, אם הנכס יושב בשוק, בעל הבית לא יודע את הסיבה שהבית לא מוכר."

"הרגשות תמיד יהיו שם עבור המוכר, " מוסיף גונזלס, "אבל ביקורת בונה יכולה להפוך לקלה יותר לעיכול עבור המוכר כשזה מגיע מתווך שנמצא לצידם, ומנסה להשיג את הטוב ביותר עבורם."

3. נדל"ן הוא משרה מלאה

האם אתה יכול למהר הביתה מהעבודה בכל פעם שמישהו רוצה לראות את הבית שלך? האם אתה יכול לתרץ את עצמך מפגישה בכל פעם שהטלפון שלך מצלצל עם קונה פוטנציאלי? בסוף יום עבודה ארוך, האם יש לך אנרגיה לנצל כל הזדמנות אפשרית לשווק את הבית שלך? האם אתה מומחה בשיווק בתים?

האם יש לך ניסיון לעשות זאת? התשובה שלך לכל השאלות הללו היא ככל הנראה "לא." תשובת סוכן לכל השאלות הללו היא "כן." בנוסף, על ידי מעבר באמצעות סוכן, תקבל תיבת נעילה לדלת הכניסה שלך המאפשרת לסוכנים להראות הבית שלך גם כשאינך זמין.

4. סוכנים ניגשים לרשתות גדולות

כן, אתה יכול לרשום את הבית שלך בעצמך ב- Zillow, Redfin, Craigslist, ואפילו בשירות הרישומים המרובים (MLS) בהם משתמשים סוכנים. אבל האם זה יספיק? גם אם יש לך רשת אישית או מקצועית גדולה, סביר להניח כי לאנשים האלה יהיה עניין מועט להפיץ את המילה שהבית שלך עומד למכירה. אין לך קשרים עם לקוחות, סוכנים אחרים או סוכנות נדל"ן בכדי להביא את המאגר הגדול ביותר של קונים פוטנציאליים לביתך. מאגר קטן יותר של קונים פוטנציאליים פירושו פחות ביקוש לרכוש שלכם, מה שיכול לתרגם לחכות עוד זמן למכירת הבית שלכם ואולי לא לקבל כסף רב כמו שהבית שווה לכם.

"לסוכן נדל"ן טוב צריך להיות בעל רולודקס של שמות ומידע ליצירת קשר כדי שהוא או היא יוכלו להפיץ במהירות את הבשורה על הנכס שרשמו זה עתה", אומר מתווך הנדל"ן פיג 'ברווי, מנכ"ל ברלוי נדל"ן בעיר ניו יורק. "יש לי רשימת תפוצה של למעלה מ -3, 500 אנשי קשר שמקבלים ממני דוא"ל תוך 48 שעות שאנחנו רושמים נכס. ואז אני מתחיל לשווק את הנכס בכל אתר זמין, MLS, ואתר עבור נדל"ן כדי לשמור על המומנטום ולהראות בעקביות."

5. השבת קונים לא מוסמכים

סוכן יכול לגלות אם מישהו שרוצה לצפות בבית שלך הוא באמת קונה מוסמך או סתם חולם או שכן סקרן. זו עבודה רבה והפרעה משמעותית בכל פעם שאתה צריך להפסיק את החיים שלך, לגרום לבית שלך להראות מושלם ולהראות את הבית שלך. אתה רוצה להגביל את הטרדות הללו לתערוכות הסבירות ביותר שתביא למכירה.

"מתווכים מאומנים לשאול שאלות מתאימות כדי לקבוע את הרצינות, ההסמכה והמוטיבציה של הלקוח הפוטנציאלי", אומר אייליון. מתווכים מאומנים גם לשאול שאלות סגירה לגבי כמה זמן קונים חיפשו, האם הם ראו בתים אחרים שיעבדו לצורכיהם, אם הם משלמים מזומנים או שהוסמכו מראש, אילו בתי ספר הם מחפשים, וכך ב. הם יכולים להעביר אדם מוסמך ומוטיבציה עד כדי רכישה. מוכרי FSBO חסרי הכשרה ומיומנות זו, הוא אומר.

זה גם מביך שקונים שהמוכר יהיה נוכח במקום הסוכן של המוכר כשהם מסיירים בבית. "כשמציג בית, הבעלים לעולם לא צריך להיות נוכח", אומר קין. "שום דבר לא גורם לקונה פוטנציאלי להיות לא נוח יותר מהבעלים הנוכחי שנמצא בבית. כשמוכר נוכח, רוב הקונים ימהרו לעבור לבית ולא יבחינו או יזכרו הרבה מה שהם ראו."

6. משא ומתן מחירים קח מיומנות

גם אם יש לך ניסיון במכירות, אין לך ניסיון מיוחד במשא ומתן על מכירה ביתית. סוכן הקונה עושה זאת, כך שהוא או היא סיכויים טובים יותר להצליח במשא ומתן, כלומר פחות כסף בכיסכם. "יכול להיות שסוכן מוכר מנוסה ניהל משא ומתן על מאות רכישות בית", אומר קין. "אנו מכירים את כל המשחקים, סימני האזהרה של קונה עצבני או חסר תודעה."

לא רק שאתה לא מנוסה, אלא שאתה עשוי גם להיות רגשי לגבי התהליך, וללא הסוכן שלך יציין כשאתה לא הגיוני - אתה צפוי לקבל החלטות גרועות. לטענת קין, במקום שמוכר נעלב ישיב לקונה תגובה טעונה רגשית ולא הולמת, סוכן יציע משהו מקצועי יותר, כמו למשל, "המוכר דחה את בקשתך הראשונית אך עשה את ההנעה הנגדית הבאה."

מוכרים שהולכים סולו בדרך כלל אינם מכירים את המכס המקומי או את תנאי השוק. "סוכנים מכירים את הדופק של השוק ומה מניע את הביקוש, מה שנותן להם יתרון בכך שהם יודעים על תנאים שכדאי לנהל משא ומתן ואילו שווה לאפשר לצד השני לנצח, " אומר רוב מקגרטי, מייסד משותף ומתווך ייעודי בסורפילד, תיווך נדל"ן למגורים שבסיסו בסיאטל.

יתר על כן, אומר גונזלס, סוכנים מכירים את המכס המקומי למכירת בית, למשל אם הקונה או המוכר בדרך כלל משלמים עמלות כמו מיסי העברה ועלויות סגירה.

7. אתה מתעלם מפגמי הבית שלך

סוכנים מומחים במה שגורם למכירת בתים. הם יכולים לעבור איתך בבית שלך ולהצביע על שינויים שאתה צריך לבצע כדי למשוך קונים ולקבל את ההצעות הטובות ביותר. הם יכולים לראות פגמים שאתה מתעלם מכיוון שאתה רואה אותם כל יום - או בגלל שאתה פשוט לא רואה בהם פגמים. הם יכולים גם לעזור לך לקבוע לאיזה משוב מהקונים הפוטנציאליים עליך לפעול לאחר שתשקיע את הבית שלך כדי לשפר את סיכויי המכירה שלו.

"כל מי שקבע למכור את הבית שלו צריך לשכור מעצב פנים או בונה נכסים כדי להעריך את מצבו הנוכחי ואת השוק של הבית, " אומר קין. "כל המוכרים צריכים לשכור שירות ניקיון מקצועי כדי להעניק לבית ניקוי עמוק לפני שהם משיקים אותו לשוק. ניקוי טוב יסייע בהסרת כל ריחות מובחנים, כמו חיות מחמד, שהתושבים אינם יכולים להריח מכיוון שהם גרים איתם כל יום."

8. חשיפה לסיכונים משפטיים

הרבה ניירת משפטית מעורבת במכירת בית, והיא צריכה להסתיים כראוי על ידי מומחה. אחד הפריטים החשובים ביותר הוא הגילוי של המוכר. "למוכר נדל"ן מוטלת חובה חיובית לגלות כל עובדה המשפיעה באופן מהותי על ערך הנכס או רצויו", אומר מתיו ריישר, עורך דין ומנכ"ל LegalAdvice.com. המוכר יכול להיות אחראי להונאה, רשלנות או הפרת חוזה אם הוא או היא לא מגלים כראוי. "הנושא אם עובדה היא מהותית או לא נקבע בדרך כלל בפסיקה של המדינה בה אתה גר", אומר ריישר.

אלא אם כן אתה עורך דין מקרקעין, הסוכן שלך כנראה יודע יותר על חוקי הגילוי מאשר לך. אם לא תגלה את הסכנה, המטרד או הפגם - והקונה יחזור אליך לאחר שעבר לגור ומצא בעיה - הקונה יכול לתבוע אותך. סוכנים יכולים גם לעשות טעויות, אך יש להם ביטוח שגיאות-והשמטות מקצועיות כדי להגן על עצמם ולתת לקונה פנייה, כך שהקונה לא יצטרך לרדוף אחרי המוכר לנזקים.

בשורה התחתונה

מכירת הבית תהיה ככל הנראה אחת העסקאות הגדולות בחייכם. אתה יכול לנסות לעשות את זה לבד כדי לחסוך כסף, אך לשכירת סוכן יתרונות רבים. סוכנים יכולים לקבל חשיפה רחבה יותר עבור הנכס שלך, לעזור לך לנהל משא ומתן על עסקה טובה יותר, להקדיש זמן רב יותר למכירה שלך ולעזור למנוע את הרגשות שלך לחבל בזה. סוכן מביא מומחיות, שיש למוכרי בתים מעטים, לעסקה מורכבת עם הרבה מלכודות משפטיות.